Оценка рыночной стоимости торгового помещения

При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов [11]:

- рассчитывается чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости;

- подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

- вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;

- по каждому налогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;

- определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая расчетных ОКК по всем аналогам;

- рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Сн = ЧОДоц/ОККср                                                        (3)

где Сн – расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОДоц - чистый операционный доход аналога; 

ОККср – общий коэффициент капитализации средний 
или рассчитывается по формуле:

Сн = ЧОДоц/(ЧОД1/Ц1 +…+ ЧОДn/Цn)/n                                 (4)

где ЧОД1 – чистый операционный доход от первого аналога;

Ц1 – цена первого аналога;

ЧОДn – чистый операционный доход от n-ного аналога;

Цn – цена n-ного аналога;

n – количество аналогов [8].

Преимущество данной процедуры расчета заключается в том, что она основана на использовании рыночной информации и легко реализуема. Подобно методу GRM действенность данного подхода зависит от качества рыночных данных, которые могут быть собраны и подтверждены [13].

Таким образом, сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

 

2. Доходный подход в оценке недвижимости

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Как правило, потенциальные покупатели рассматривают недвижимость точки зрения инвестиционной привлекательности, т.е. как объект вложения капитала с целью получения соответствующего дохода отсюда вытекает основная особенность доходного подхода – он может быть применен только для доходной недвижимости. Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду за период владения, и продажа собственности в последний год владения. 

Основными преимуществами доходного подхода по сравнению с затратным и сравнительным является то, что он в большей степени отражает представления инвестора о недвижимости как источнике дохода. При этом надо отметить, что доходный подход тесно связан с рыночным и затратным подходами.

Основным недостатком этого подхода является то, что он основан на прогнозных данных.

Этот подход применяется для оценки доходной недвижимости. Он отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости – ожидать поток доходов от приобретенного актива с требуемыми стоимостными и временными характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов генерируемых оцениваемой недвижимостью. 

Основным принципом, на котором базируется оценка по доходному подходу, является принцип ожидания. В основе принципа ожидания лежит теория стоимости денег во времени и рисков и получения расчетных доходов.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает 2два метода [11]:

- метод прямой капитализации доходов – коэффициент капитализации (КК) определяется методом рыночной экстракции;

- метод капитализации доходов по норме отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи включает две техники [11]:

- капитализация по норме отдачи, где ставка капитализации (СК) – расчетная величина;

- анализ дисконтированных денежных потоков, где ставка дисконтирования (R) – расчетная величина.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) является наиболее универсальным инструментом капитализации, позволяющим определить настоящую стоимость произвольной изменяющихся и неравномерно поступающих будущих денежных потоков ставки дисконтирования для каждого периода.

Формализация метод дисконтированных денежных потоков:

,                                   (5)

где E0 – затраты нулевого периода для приведения объекта оценки к наилучшему использованию;

ЧОДi – чистый операционный доход i-го периода;

Р – реверсия в последний год владения собственностью;

Ri – ставка дисконтирования i-го периода;

n – срок владения собственностью.

Доходный подход включает в себя метод дисконтированных денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков можно применять, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные позволяющие обосновать размеры будущих потоков денежных средств от недвижимости, включая реверсию капитала.

Сущность метода заключается в создании модели, прогнозирующей будущие ежегодные доходы от объекта. Заметим, что к ежегодным денежным потокам добавляется выручка от будущей продажи объекта в конце периода владения. Прогнозируемые будущие доходы от объекта дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидания рынка в каждом периоде.

Этапы применения метода дисконтированных денежных потоков следующие [11]:

-   расчет периода, в течение которого инвестор будет владеть объектом недвижимости;

-     прогнозирование периодических доходов от имущества;

- расчет стоимости объекта на конец периода владения недвижимостью;

- расчет соответствующих сторон дисконтирования доходов по каждому периоду;

- преобразование каждого из ожидающих денежных потоков в текущую стоимость недвижимости и получение общей текущей стоимости путем их суммирования.

Для определения стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков широко используются функции сложных процентов:

- накопление (аккумулирование) – будущая стоимость единовременного платежа за период при определенной ставке сложного процента;

- накопление (аккумулирование) за период – будущая стоимость периодических платежей за период при определенной ставке сложного процента;

-  фонд возмещения капитала – величина периодического равномерно-аннуитетного платежа, который необходимо депонировать в конце каждого периода под известный процент, для того чтобы через заданное число периодов была накоплена необходимая сумма;

- дисконтирование будущего единовременного дохода – текущая стоимость будущего единовременного дохода через заданное число периодов при определенной ставке сложного процента;

- дисконтирование будущего аннуитета – текущая стоимость ожидаемых периодических поступлений через заданное число периодов при определенной ставке сложного процента;

-  взнос за амортизацию капитала – величина периодического платежа по самоамортизирующемуся кредиту, необходимая для погашения основной суммы кредита и процентов по нему в течение установленного срока.

Определение чистого дохода от использования и продажи объекта в доходном подходе.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от использования объекта:

-  потенциальный валовой доход (ПВД);

-  действительный эффективный валовой доход (ДВД/ЭВД);

-  чистый операционный доход (ЧОД);

-  денежный поток до уплаты налогов;

-  денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики дисконтируют ЧОД. Рассмотрим процесс формирования ЧОД [11].

1. расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовой доход – это сумма ожидаемых поступлений при 100%-й загрузке площадей недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду. Рассчитывается на ежегодной основе. ПВД от недвижимости прогнозируется на основе собранных оценщиком данных о величине и источниках валового дохода за периоды,  предшествующие дате оценки.

2. расчет (действительного) эффективного валового дохода (ДВД/ЭВД).

ДВД от имущества – это величина, равная ПВД за вычетом потерь от недогрузки объекта и недосбора денежных средств.

ДВД = Убытки от простоя – Неплатежи                               (6)

3. расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

ЧОД = ДВД – ЭР, где                                                              (7)

ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовой доход;

ЭР – эксплуатационные расходы, связанные с объектом оценки.

Эксплуатационные расходы – это периодические платежи, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающего получение дохода. Эксплуатационные расходы состоят из трех групп [12]:

- постоянные (фиксированные) эксплуатационные расходы – практически не зависят от эксплуатационной нагрузки объекта (налог на имущество, налог на землю);

- условно-переменные эксплуатационные расходы – зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом);

-  резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни – расходы, которые необходимо произвести один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (замена мебели, ковровых покрытий, расходы по замене отдельных элементов здания).

При прогнозе реверсии (цены продажи недвижимости в конце периода владения) редко представляется возможным определить абсолютное значение этой величины. Корректней определить относительное изменение стоимости, опираясь на выявленные тенденции. Тогда цена предполагаемой перепродажи (реверсия) определяется как:

Р = (1 ± Δ) × Рнач ,                                                             (8)

где Δ – изменение стоимости за период владения, доля;

Рнач – текущая стоимость недвижимости.

Тогда формула  (8) принимает вид:

                                            (9)

Определить цену будущей продажи можно также, используя метод прямой капитализации, капитализируя при этом чистый операционный доход первого постпрогнозного года, а формула примет вид:

С = -Е0 + / (1 + Ri)i + (ЧОДn+1 / CК) / (1 + Rn)n                  (10)

Чаще всего нет оснований дифференцировать ставку дисконтирования по годам. В расчетах применяют одинаковую ставку, и формула (10) несколько упрощается:

С = -Е0 + / (1 + Ri)i + (ЧОДn+1 / CК) / (1 + R)n                             (11)

Кроме того, реверсию можно прогнозировать, используя функцию сложного процента «Накопление», зная текущую стоимость объекта, годовое удорожание недвижимости и число лет прогнозного периода [11].

 

 

 

 

 

 

3. Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда единственно возможно в следующих случаях [11]:

- когда оцениваются новые или недавно построенные объекты недвижимости;

- когда необходим анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

- когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

-   для оценки объектов незавершенного строительства;

-  для оценки в целях страхования;

-  для переоценки основных средств компании;

- для оценки объектов недвижимости на малоактивных рынках, где существует недостаток или отсутствие рыночной информации для применения других подходов;

-  для оценки уникальных или недоходных объектов недвижимости;

Оценка объектов недвижимости затратным подходом включает в себя следующие этапы [11]:

- оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного для наилучшего использования;

- определение суммы затрат на создание объекта идентичного или аналогичного объекта оценки (прямых и косвенных издержек);

- определение предпринимательской прибыли;

- определение суммы затрат на создание объекта идентичного или аналогичного объекта оценки с учетом предпринимательской прибыли (прямые + косвенные издержки + прибыль предпринимателя);

- определение накопленного износа строения (физический + функциональный + внешний износы);

- определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения строения;

- оценка общей стоимости единого объекта недвижимости с учетом стоимости земли.

В практике оценки стоимости недвижимости структура затрат и издержек на строительство представляется в виде трех основных частей:

СС = ПИ + КИ + ПП,                                                (12)

где СС – стоимость строительства;

ПИ – прямые издержки;

КИ – косвенные издержки;