Оценка рыночной стоимости гаража

 

 

Таблица 6 – Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

 

      Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 180 114 рублей или округленно 181 000 рублей. 

      Объяснение  корректировок 

      Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

      В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м  площади магазинов.

      Объекты сравнения нами подобраны близкие  по качеству градостроительных зон  и общей площади.

      В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.

      Цены  предложений всех объектов сравнения  уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.

      Корректировки на условия рынка выполнялись  исходя из того, что увеличение цен  предложения за предшествующие периоды  происходило в среднем на 5% в  месяц.

      Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.  

8.3 Доходный метод оценки 

Оценка  методом капитализации  дохода 

    Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

    Анализ  доходов 

    Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-40 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

    Текущую стоимость потока доходов можно  определить как сумму доходов  каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

    Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

    где Capi - арендная плата в году i;

         Сзсi - затраты содержания в году i.

         TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

         

    где СД - ставка дисконтирования за год;

   i - количество лет.

    Величина  ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период. Ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая, поскольку в такое время покупка недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах 12-14%².

    Учитывая  вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.

    Вторым  источником дохода является продажа  этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

    Доход от аренды берется по шестому году.

    Ставка  возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз  стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. Принимаем ее равной 5%.

    После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей  формулой:

    ТСрев = Срев*ТСЕ5,

    где Срев - стоимость реверсии,

   ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для  пятого года. 

    Анализ  расходов 

    Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в том числе налог на имущество – 4 367,62 рублей, то есть в размере 2.2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

    Необходимо  отметить, что для использования оцениваемого помещения как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

    Исходя  из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.7).

    Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

    Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего доход, составляет 167 912 рублей или округленно 168 000 рублей.

 

      

Таблица 7 – Анализ дисконтированного денежного потока 

 
 
 

 

      

      9. Согласование полученных результатов 

      В результате расчетов рыночной стоимости  гаража по трем методам получены следующие  результаты:

      Рыночную  стоимость объекта оценки устанавливаем  как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

      Наиболее  реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж, примем на уровне 0,5.

      Реальную  картину о рыночной стоимости  объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

      Наименее  достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что  сдача в аренду гаражей имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

      Значимость  каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

      1. Затратный метод   0,3.

      2. Метод сравнительного анализа  продаж    0,5;

      3. Доходный метод        0,2.

      Следовательно, рыночная стоимость гаража будет рассчитана таким образом:

      С= 211 000*0,3 + 181 000*0,5 + 168 000*0,2 = 187  400 рублей или округленно 188 000 рублей.