Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   Метод капитализации земельной  ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Этот метод в российских условиях использовать затруднительно ввиду отсутствия земельного арендного рынка.

   Метод "остаток для  земли" отличается от метода капитализации земельной ренты лишь тем, что доход, который капитализируется, рассчитывается исходя из доли прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем. В данном случае имеется в виду доля прибыли, отнесенная к земельному участку.

   2 этап. Определение  восстановительной  стоимости объекта  недвижимости.

   Существует  четыре способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.

   Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта недвижимости. При этом единицами измерения могут быть 1 м² , 1 м³, 1 место и т.д. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

   Поэлементный  метод расчета стоимости объекта заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта или всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.). Этот метод называется также методом разбивки на компоненты.

   Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

   Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

 

    3  этап. Определение  износа объекта  недвижимости.

   Износ – это уменьшение стоимости объекта  недвижимости, обусловленное различными причинами.

   При затратном подходе износ используется, чтобы учесть различия в характеристиках  нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Существует три  вида износа: физический, функциональный (или моральный) и внешний (или экономический).

   Физический  износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.

   Существует  четыре основных метода расчета физического  износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и  метод расчета срока жизни здания.

   Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100.

   Физический  износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания.

   Существует устранимый и неустранимый физические износы.

   Устранимый  физический износ предполагает, что  затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость  объекта.

   Неустранимым  физический износ считается тогда, когда затраты на исправление  дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту.

   Все элементы здания подразделяются на две  категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

   Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

   Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

   При использовании метода расчета срока жизни здания применяются ряд терминов.

   Срок  экономической жизни  – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

   Срок  физической жизни объекта – это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

   Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

   Хронологический возраст – это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

   Срок  оставшейся экономической  жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

   Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

   Взаимосвязь между износом, восстановительной  стоимостью, эффективным возрастом  и типичным сроком экономической  жизни выражается соотношением

   И / ВС = ЭВ / ТСэ.ж. , (5)

   где И – износ;

       ВС – восстановительная стоимость; 

       ЭВ – эффективный возраст; 

       ТСэ.ж. – типичный срок экономической жизни.

   Эта формула выражает процент износа от восстановительной стоимости. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

   Функциональный  износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

   Функциональный  износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

   К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

   К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

   Внешний (экономический) износ. Это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

   4 этап. Определение  стоимости объекта  недвижимости без  износа. На четвертом этапе реализации затратного подхода необходимо из полной восстановительной стоимости, определенной на втором этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости без износа.

   5 этап. Определение  общей стоимости  объекта недвижимости и земельного участка.

   На  пятом этапе затратного подхода  определяется искомая общая стоимость  путем суммирования стоимости объекта  недвижимости без износа, полученной на предыдущем этапе, и стоимости  земельного участка, полученной на первом этапе реализации затратного подхода.

   3. Доходный подход.

   Доходный  подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести [29].

   Доходный  подход − это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

   Основной  предпосылкой расчета стоимости  таким подходом является сдача в  аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.

   Капитализация дохода − это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости объекта.

   Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):

   V=I/R, (6)

   где V − стоимость недвижимости;

          I − ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости. Под доходом обычно  подразумевается чистый операционный  доход, который способна приносить  недвижимость за период;

         R − норма дохода или прибыли  − это коэффициент или ставка капитализации.

   Коэффициент капитализации − норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом  и стоимостью объекта оценки.

   Различают два вида капитализации:

   - прямая капитализация;

   - капитализация дохода по норме  отдачи на капитал.