Определение стоимости объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ    РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ 
 
 
 
 

Кафедра экономики

строительства и инвестиций 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВАЯ РАБОТА 

На тему: Определение стоимости объекта недвижимости 

Студент __________________________________________ Е.В. Лешова                                                                                        

                                                                   подпись, дата                                          инициалы, фамилия 

Специальность, группа  060800 «Экономика и управление на предприятии             (в строительстве)» , гр.452  

Руководитель работы _______________________________ О.И. Ханина

                                                                  подпись, дата                                             инициалы, фамилия

                                                                                                                                                                                                                                                                               

Работа защищена _________________________Оценка  ____________________

                                                                     подпись, дата  
 
 
 
 
 
 

Новосибирск 2005 

Содержание 
 

Введение

Постановка задачи оценки

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости

Использование затратного подхода

Использование сравнительного подхода

Использование доходного подхода

Сведения стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список литературы

 

      Введение 

     Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

     В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

     Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

     К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

     Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

     Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

     С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

     Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

     Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

     В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

     Оценка имущества - это определение стоимости.

     Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

     Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

     Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

     1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

     2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

     3. Залог, раздел, наследственное дарение;

     4. Страхование;

     5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

     6. Инвестиционное проектирование;

     7. Ликвидация, утилизация.

     К объектам оценки относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

     Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с.25]

     К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

     постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании  оценочной деятельности в РФ»;

     постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

     Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

     Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

     Задачами курсовой работы являются:

     определение проблемы по оцениваемому объекту;

     изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

     сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

     [6, с.2]

 

      1 Постановка задачи оценки 

     Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

     идентификация и описание объекта оценки;

     установка оцениваемых имущественных прав;

     указание даты оценки;

     описание цели оценки;

     определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

     Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение пристройку общей площадью 418 м2. Помещения составляют15-30м2 с коридором. Объект расположен в г. Новосибирске, в центральной части, по адресу: ул. Красный проспект 25.

     Общая площадь участка, на котором располагается объект, составляет 1054 м2: из них 40% занимает здание (418м2), 10% (105,4 м2) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположение здания на участке показано на рис.1.

             

                                                                             22            34

                                                

                                             19

                                             31 

                                          Рис.1 Общий вид участка

     S участка = 1054 м2

     S объекта = 418 м2

     S асф.бет.пок =105,4 м2

     0,2 S участка <= S объекта <=0,4 S участка

     Объект недвижимости находится в праве собственности компании «Сибирь» на основании соглашения о передачи в уставной капитал одного из учредителей компании от 15.08.03 г.

     Дата оценки недвижимости 11.10.05 г.