Определение стоимости объекта недвижимости

      

     Таким образом, с учетом весовых коэффициентов получили цену, равную 4728,817 тыс. р.

     Стоимость объекта недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

     (4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р.

             

     3.3. Использование доходного подхода 

     Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести  использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

     Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле 

     Сдп = ЧОД/Ккап,                            (3)

     где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

     ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс.р.;

     Ккап - коэффициент капитализации.

     Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

     Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

     ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

     ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).

     Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

     Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]

     В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта недвижимости, т.е. часть помещений пустует.

     ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

     Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах в форме таблицы 3.8.

     Таблица 3.8

     Отчет о доходах и расходах 

       

     Теперь рассчитаем величину коэффициента капитализации.

     Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

     Ставки доходности на капитал;

     Нормы возврата инвестированного капитала.

     Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

     Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости. Примем остающийся срок полезной жизни объекта равным 20 лет: поскольку наше здание имеет назначение общественного питания, а в этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.

     Таким образом, норма возврата капитала равна 100/20 = 5%.

     Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

     Риск низкой ликвидности: примем равным 2%, т.к. данный объект недвижимости довольно легко продать в связи с его привлекательным местоположением (центр города, выход на главную магистраль) и назначением здания;

     Риск вложений в недвижимость: примем 5%, риск не высок, поскольку здание находится в благополучном районе и спрос на него будет постоянно, не зависимо от его назначения;

     Риск инвестиционного менеджмента: 4%, т.е. довольно существенный, поскольку данное помещение может быть использовано не рационально, т.е. внутренняя планировка проведена таким образом, что часть рабочей площади осталась не задействованной.[5, c.23]

     Теперь вычислим коэффициент капитализации (таблица 3.9).

     Таблица 3.9

     Расчет коэффициента капитализации 

       

     Теперь, используя формулу 3, рассчитаем  стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода:

     Сдп = 1969414,145/0,24=8205,892 тыс.р. 

 

      4 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости 

     После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается  в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

     Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации).Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

     Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

     Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

     Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;

     Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости. Однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть неточны,  поэтому вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%.

     Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 4.1.

     Таблица 4.1

     Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости 

       

     Итак, целью данной курсовой работы являлось проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости. Используя ранее приобретенные знания в области экономики и оценки недвижимости, а также на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы было определено, что рыночная стоимость объекта недвижимости общей площадью 1054 м2 (включая земельный участок), находящегося в центре города, арендуемого под ресторан составляет 5291 тыс.р.

 

      Заключение 

     Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим  в сфере недвижимости.

     Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.[1, c. 651]

     При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке.

     Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

     Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.

     Оценщик должен стремиться выполнять работу в соответствии с договором в установленные сроки. Профессиональные оценщики должны не только удовлетворять жестким профессиональным стандартам ( требованиям в плане компетентности, образования и проявления профессиональных навыков), они должны также следовать высоким моральным принципам.

     В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.