Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

gn="justify">   где Yс – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;

           В – параметр, полученный для единицы сравнения;

           X – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

   Yс = ВХ + a + с + ... + n, (2)

   где а, с, ..., n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

   Yс = А + b + с + ... + n, (3)

   где А – некая базовая величина; b, с, ..., n – различные поправочные коэффициенты.

   Yс = А (100 + b + с + ... + n), (4)

   где А – базовая величина;

         b, с, ..., n – поправочные коэффициенты в процентах.

   Каждый  из этих коэффициентов может быть применен к базовой величине А независимо друг от друга.

   Расчет  стоимости элемента, для которого необходима поправка. Данный способ определения величины поправки часто применяется при недостатке рыночной информации о сделках купли-продажи недвижимости. Стоимость создания элемента определяется за вычетом износа, в основном функционального старения данного элемента.

   Виды  поправок. Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться с помощью поправок в рублях, в процентах, в форме общей группировки и кумулятивных процентных.

   Рублевые  поправки – это суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта недвижимости.

   Процентные  поправки применяются тогда, когда трудно определить точные значения поправок в денежном выражении. Обычно процентные выражения используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение. При необходимости процентные поправки легко могут быть преобразованы в рублевые.

   Кумулятивные  процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

   Процесс внесения поправок. Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях.

   Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".

   Последовательность  внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься. Если же поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на стоимость оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

   Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую  последовательность внесения поправок: 1) состав имущественных прав; 2) условия финансирования; 3) условия продажи; 4) время; 5) местоположение; 6) физические характеристики.

   Согласование  данных при использовании  метода прямого сравнительного анализа продаж. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

2. Затратный подход.

   Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности [29].

   При применении этого подхода учитываются  затраты инвестора, а не подрядчика.

   В основе этого подхода лежит принцип  замещения.

   Этапы затратного подхода:

   -расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С_з);

   -расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С_нс);

   -расчет  накопленного износа (И_н):

   -физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

   -функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

   -внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов;

   -расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:

С_у=С_нс-С_и;

   - определение итоговой стоимости  недвижимости: С_зп= С_з+С_у.

   Преимущества  затратного подхода:

   1. При оценке новых объектов  затратный подход является наиболее  надежным.

   2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:

   - анализ наилучшего и наиболее  эффективного земельного участка;

   - технико-экономический анализ нового  строительства и улучшений;

   - оценка общественно-государственных  и специальных объектов;

   - оценка объектов на малоактивных рынках;

   - оценка для целей страхования  и налогообложения.

   Недостатки  затратного подхода:

   1. Затраты не всегда эквивалентны  рыночной стоимости.

   2. Попытки достижения более точного  результата оценки сопровождаются  быстрым ростом затрат труда.

   3. Несоответствие затрат на приобретение  оцениваемого объекта недвижимости  затратам на новое строительство  точно такого же объекта, так  как в процессе оценки из  стоимости строительства вычитается  накопленный износ.

   4. Проблематичность расчета стоимости  воспроизводства старых строений.

   5. Сложность определения величины  накопленного износа старых строений  и сооружений.

   6. Отдельная оценка земельного  участка от строений.

   7. Проблематичность оценки земельных  участков в России.

   Для определения рыночной стоимости  жилой недвижимости (при использовании затратного подхода исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта, что не всегда соответствует действительности) чаще используется метод, основанный на анализе затрат с точки зрения восстановления объекта оценки [23].

   Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

   Для реализация данного метода предполагает осуществление следующих этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.
2. Рассчитывается восстановительная стоимость объекта недвижимости.
3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физический, функциональный и внешний.

   4. Общий износ объекта недвижимости  вычитается из затрат на его  воспроизводство. Получается стоимость  объекта недвижимости за минусом  износа.

   5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

   1 этап. Определение  стоимости земельного  участка.

   Существуют  различные методы оценки рыночной стоимости  земельных участков под жилищное строительство.

   Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.

   Необходимо  знать, что часто публикуемые  в периодической печати цены на земельные  участки – это так называемые цены продавца, т. е. завышенные цены; недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.

   Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

   Элементами  сравнения являются шесть факторов: 1) условия финансирования сделки; 2) условия продажи; 3) время продажи; 4)местоположение; 5) физические характеристики; 6) характеристики дохода, получаемого с земельного участка.

   Если  раньше применялось множество способов внесения поправок в цены сопоставимых продаж, то с момента принятия Положения о Едином отчете по оценке жилья появились стандарты оценки жилья.

   Согласно  Положения, эксперт-оценщик должен сравнивать продажи по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных  к оцениваемому объекту. Поправки делаются в денежном выражении. Если какой-либо элемент в сопоставимой продаже превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка (–), которая снижает стоимость этого объекта оценки, и наоборот. Поправки делаются к цене продажи сопоставимого объекта, с которым сравнивается оцениваемый объект.

   При внесении поправок в денежном выражении  последовательность их внесения не имеет  значения. Однако при внесении процентных поправок последовательность их внесения важна, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи [50].

   Согласование  скорректированных цен сопоставимых продаж земельных участков осуществляется путем расчета средневзвешенной величины по имеющимся скорректированным ценам. Веса по элементам сравнения придаются самим экспертом-оценщиком, исходя из собственного опыта и конкретной оценочной ситуации.

   Метод соотнесения (метод переноса) состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие – цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка.

   Иногда  для приблизительных прикидок цены земельного участка можно исходить из того, что доля издержек на приобретение земли под жилищное строительство в среднем составляет 35 % (для неосвоенных участков – 15 %).