Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

y">   При прямой капитализации рассматривают  две величины: годовой доход и  ставка капитализации.

   Ставка  капитализации  − это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в течении периода владения недвижимостью.

   Ставка  дисконтирования  − норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

   Этапы доходного подхода:

   1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

   2. Расчет действительного валового  дохода.

   3. Расчет расходов, связанных с  объектом оценки:

   − условно-постоянные;

   − условно-переменные (эксплуатационные);

   − резервы.

   4. Определение величины чистого операционного дохода.

   5. Преобразование ожидаемых доходов  в текущую стоимость.

   Для определения рыночной стоимости  жилой недвижимости используется метод  капитализации доходов.

   Метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен. [23]

   Формула, по которой определяется стоимость  объекта С, имеет вид:

   С = Д / к, (7)

   где Д – чистый доход;

          к – коэффициент капитализации.

   Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

   1) определить чистый доход от  использования объекта;

   2) определить чистый доход от  продажи объекта;

   3) рассчитать коэффициент капитализации  применительно к данному доходу.

   1 этап. Определение  чистого дохода  от использования  объекта.

   Чистый  доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных  отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

   Потенциальная валовая выручка представляет собой  ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному  виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной выручкой.

   В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную  валовую выручку. Точное определение  удельных стоимостей особенно важно  в оценке, потому что эти параметры  служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

   Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность.

   Далее из действительной валовой выручки  вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

   2 этап. Определение  расходов по эксплуатации  оцениваемого объекта. Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

   К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.).

   К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

   Чистый  доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

   3 этап. Расчет коэффициента  капитализации.

   Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в  стоимость объекта.

   При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

   Существует  несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто  применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого  сопоставления), метод связанных  инвестиций – земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

   В целях получения окончательной  оценки стоимости объекта оценки, применяют метод взвешивания  результатов полученных выше методами, в том числе взвешивания самих  оценочных методов.

   Существуют  два основных подхода, которые могут быть использованы для выведения общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход) и подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).  

   1.2.Факторы, влияющие на стоимость объектов жилой недвижимости

 

   Стоимость жилья, как одного из объектов недвижимости, зависит от целого ряда факторов.

   Формирование  цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов [31]:

   • макроэкономические факторы;

   • микроэкономические факторы;

   • социальное положение в регионе.

   Макроэкономические  факторы характеризуют экономические  условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

   • валовой внутренний продукт (ВВП);

   • уровень инфляции;

   • ставки доходности по финансовым инструментам;

   • деньги на руках у населения;

   • доходы населения;

   • уровень занятости трудоспособного  населения;

   • состояние торгового баланса;

   • индекс потребительских цен на товары и услуги.

   В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста  инфляции национальной валюты и темпа  прироста ВВП (обычно около 1-3%).

   Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

   Определяющее  значение при оценке недвижимости имеют  макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

   Микроэкономические  факторы описывают экономическое  положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие  факторы:

   • общая экономическая ситуация в  регионе;

   • темпы развития региона;

   • диверсификация занятости работоспособного населения;

   • инвестиционный поток.

   Социальное  положение в регионе характеризуются  следующими факторами:

   • доля трудоспособного населения  в общей численности населения;

   • миграционные потоки;

   • демографическая ситуация;

   • уровень безработицы в регионе.  

   К внутренним факторам рынка недвижимости относят:

   • институциональные факторы;

   • динамичность (инерционность) рынка;

   • динамика объема и соотношение спроса и предложения;

   • соотношение цен первичного и  вторичного рынка;

   • информационная обеспеченность и открытость рынка.

   Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

   • государственное регулирование;

   • налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.  

   Правительственное регулирование заключается в  издании нормативных актов формирующих  правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.  

   Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений. По оценкам экспертов доля инвестиционных квартир в настоящее время составляет около 10% рынка жилья.

   Региональные  органы также могут принимать  отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

   Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний  срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.