Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

   Направленность  современных преобразований в жилищной сфере состоит в активном воздействии  муниципальных органов власти на деятельность субъектов жилищного  рынка, функционирующих на территории муниципального образования.  При  этом необходимо соблюдение принципа баланса спроса и предложения, в противном случае несбалансированная система мер может привести либо к повышению цен на жилье (в случае превышения спроса над предложением), либо к стагнации рынка (в случае превышения предложения над спросом).

   Исследование  вопросов влияния территориально-локальных  рынков жилья на общее развитие экономики  городов, выявление особенностей их модернизации в транзитивной экономике, разработка экономического инструментария регулирования и формирования  программ развития рынка жилья представляются актуальными и востребованными для науки и практики в связи с возможностями их учета при  разработке целостной  концепции социально-экономического развития муниципальных образований, включающей столь значимые составляющие, как жилищная обеспеченность населения, приоритетность строительства жилья, механизмы ипотечного кредитования.

   Несмотря  на всю разноликость и запутанность рынка недвижимости все большее  число людей становятся заинтересованными  в понимании его текущего состояния, а также в своевременном отслеживании всех новых тенденций этого рынка. Примечательно, что это оказывается актуальным не только для непосредственных участников рынка недвижимости – риэлторов или застройщиков. В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса – инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.

   Анализ  спроса и предложения на рынке  недвижимости городского округа Самара показывает, что, несмотря на складывающиеся макроэкономические условия, в городском  округе существует неудовлетворенность  жильем большинства населения. Существующий спрос стимулирует рост предложения особенно на рынке первичного жилья.

   Соотношение спроса и предложения на рынке  жилой недвижимости влияет на формирование цен. Ценовая ситуация на рынке жилья  в г.о. Самара на протяжении значительного периода (с 2004 года) характеризовалась существенными темпами роста. Самым высоким был рост цен в 2006 году.

   2008 год существенно отличается от  предыдущих сложившейся ситуацией  на рынке жилой недвижимости. Если первые 8 месяцев года характеризовались дальнейшим ростом цен на жилье, то в сентябре-октябре они практически заморозились и к декабрю месяцу снизились на 3-5%.

   Финансовый  кризис повлиял на сектор строящегося  жилья в городском округе Самара, уже к концу 2008 года количество предложений  на рынке новостроек несколько снизилось.

   В Самаре рынок стал медленно проседать, показывая тенденцию к снижению. Снижение в сентябре и октябре на вторичном рынке составило 0,5%, на первичном рынке этот показатель равен 3%. Знаковой тенденцией самарского рынка недвижимости  за последние 4 месяца является увеличение доли обменных операций с недвижимостью. Ряд продавцов уже согласен обменять свои квартиры на меньшие по стоимости с доплатой, также увеличилось число предложений об обмене 1-2х комнатных квартир на квартиры большей площади. В апреле 2009 продолжилось снижение цен. Темп убыли за месяц составил  3,02 %, с начала года темп убыли составил 9,28%. На 01.05.2009 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 58 384 руб. Изменение цены на первичную недвижимость происходит в том же темпе, что и на вторичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра составила 43,3 тыс. руб. Таким образом, видно, что, несмотря на продолжающееся снижение стоимости жилья, «обвала» цен не происходит – фактически цены вернулись на уровень начала 2008г. Это позволяет говорить о достижении рынком ценового дна и его более или менее устойчивости с точки зрения колебания цен. В условиях стабильно развивающегося рынка можно было проанализировать показатели предшествующего периода и на их основе спрогнозировать с достаточной точностью аналогичные цифры на год вперед. Теперь же, в условиях развивающегося кризиса, невозможно предсказать, как поведет себя завтра тот или иной показатель, лежащий в основе расчетов.

   В сложившей сегодня ситуации сократилось  количество сделок купли-продажи  на рынке  жилой недвижимости, но получил  толчок для развития такой вид  сделок как аренда жилой недвижимости.

   Обобщив  основные тенденции на рынке жилья  для г.о. Самара, можно определить основные перспективные направления  его развития:

   - государственная поддержка жилищного  строительства;

   - государственная поддержка ипотечного  кредитования;

   - развитие рынка аренды жилья;

   - расширение спектра риэлтерских  услуг;

   - бартерные сделки строительных  фирм с поставщиками строительных  материалов.

   Вышеизложенные  предложения, стимулирующие, с одной  стороны - наращивание предложения  на рынке жилья со стороны строительного комплекса, а с другой – платежеспособного спроса на жилье за счет роста доходов населения, совершенствования схем и условий ипотечного кредитования, использования ресурсов и гарантий регионального бюджета представляются весьма востребованными экономическими инструментами для реализации национального проекта по обеспечению населения российских регионов доступным и комфортным жильем.

   Развитие  экономического кризиса вносит свои коррективы в практику оценки недвижимости. Уже сейчас оценщики отмечают, что классические методы расчета рыночной стоимости объекта в условиях развивающегося кризиса малоэффективны.

   В сложившихся условиях необходимо совершенствование  методологии оценочной деятельности, формирование эффективной модели взаимодействия оценщиков, саморегулируемых организаций, государства и бизнеса, направленной на повышение качества оценочных услуг и развитие института саморегулирования в Российской Федерации.