3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  В СОВРЕМЕННЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЯХ 

   3.1.Определение  рыночной стоимости  объекта жилой  недвижимости

   3.1.1 Описание оцениваемого  объекта жилой  недвижимости 

   Промышленный  район имеет протяженность 12,3 километра  с северо-запада на юго-восток и ширину (в среднем) – 2,4 километра. Площадь района составляет – 4,86 тыс.га. Число жителей – 267700 человек.

   Объект  оценки расположен в Промышленном  районе города Самары. Район расположен в северо-восточной части города. Его границами являются: 5-я просека, улица 22 Партсъезда, улица Вольская, улица Александра Матросова, улица Свободы, улица Калинина, улица Кирова, проспект Кирова, Заводское шоссе, Совхозный проезд, улица Кабельная, улица Псковская, улица Физкультурная, проспект Кирова, Московское шоссе, улица Ташкентская, улица Солнечная, 9-я просека.[57]

   В районе расположено: крупных и средних  промышленных предприятий – 18; научно-исследовательских  проектных институтов – 6; высших учебных  заведений – 2; средних профессиональных учреждений – 5.

   Жилой фонд имеет следующий состав:

   ¨ муниципальный жилой фонд: 1208 домов

   · общая площадь, тыс.кв.м – 4207,35

   · жилая площадь, тыс.кв.м – 2552,74

   ведомственный жилой фонд: 67 домов

   · общая площадь, тыс.кв.м – 14,34

   · жилая площадь, тыс.кв.м – 9,6

   ¨ частный сектор:

   · общая площадь, тыс.кв.м – 108,4

   ¨ ЖСК и ТСЖ (жилищный фонд): 146 домов

   · общая площадь, тыс.кв.м –957,92

   · жилая площадь, тыс.кв.м – 355,3

   Местоположение  объекта и аналогов на карте приведены  в Приложении 17. Характеристики местоположения объекта оценки  представлены в таблице 3.1.1.

                                                                                                      Таблица 3.1.1.

   Характеристики  местоположения объекта оценки

   Исходя  из вышеизложенного, можно обозначить основные положительные и отрицательные характеристики объекта:

   Положительные характеристики местоположения: Объект оценки расположен в Промышленном районе. Объект расположен недалеко от пересечения улиц Солнечная и Ново-Вокзальная. Месторасположение объекта оценки характеризуется хорошей транспортной доступностью и хорошо развитой инфраструктурой. Отрицательные характеристики местоположения: не обнаружены. Характеристика дома и прилегающей территории, а также объекта оценки в целом  представлена в Таблицах 3.1.2. и 3.1.3.

   Таблица 3.1.2

   Характеристики дома и прилегающей территории

    Окончание таблицы 3.1.2

 

   Таблица 3.1.3

   Характеристики объекта  оценки (квартиры)

 

 

    Окончание таблицы 3.1.3

 

   Вывод: объект оценки расположен в многоквартирном панельном доме на первом этаже. Техническое состояние здания хорошее, состояние подъезда – среднее. Состояние объекта оценки – удовлетворительное. План и фоторепортаж объекта жилой недвижимости приведен в Приложении 18.

   Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования.

   Наилучшее и наиболее эффективное использование  является  основополагающей предпосылкой стоимости. Заключение о наилучшем  использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех  разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую стоимость объекта оценки.

   Анализ  наиболее эффективного использования  объекта оценки должен проводиться  по следующему алгоритму:

   - отбор вариантов использования объекта, соответствующих законодательству;

   - проверка каждого из соответствующих  законодательству вариантов использования  объекта оценки на физическую  возможность;

   - проверка каждого из соответствующих  законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

   - выявление из финансово осуществимых  вариантов такого варианта использования,  который обеспечивает максимальную  стоимость объекта оценки;

   - формулирование вывода о варианте  наиболее эффективного использования объекта оценки.

   В соответствии со свидетельством о государственной  регистрации права объект оценки – квартира. В соответствии со ст. 15 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004г. №  188-ФЗ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Квартиры наряду с жилыми домами и комнатами относятся к жилым помещениям [13].