Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   2. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ В  ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ  САМАРА 
 

1. Анализ  спроса и предложения  на рынке жилья

   Жилищный  фонд Самары на 01.01.2004, по данным Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация», составлял 23 459,6 тыс. кв. м общей площади  квартир, средняя жилищная обеспеченность — 20,7 кв. м общей площади на одного человека, на 01.01.2006 — 24 130 тыс. кв. м и 21,0 кв. м/чел., на 01.01.2007 – 24 352 тыс. кв. м и 21,4 кв. м/чел (приложение 1). Жилищный  фонд города Самары к концу 2008 г. оценивался в 25 189,9 тыс. кв. м, обеспеченность жильем в среднем на одного жителя составляла около 22,3 кв. м, с учётом предполагаемого ввода жилья средняя обеспеченность к 2010 г. достигнет 24 кв. м на человека (в европейских странах этот показатель составляет 40 кв. м). Таким образом, степень обеспеченности жильем в городском округе Самара остается достаточно низкой и свидетельствует о высокой потребности населения в жилой недвижимости.

   Площадь квартир в Самаре в 2008 г. увеличилась по сравнению с 1995 г., с 21 003,5 тыс. кв. м до 25 189,9 тыс. кв. м, что составляет 19,9% (приложение 2).

   Рис. 2.1.1 наглядно демонстрирует резкое увеличение темпов роста общей площади  квартир и средней обеспеченности населения жильём в 1999 г. по сравнению  с 1998 г., когда наблюдался максимальный прирост общей площади квартир в размере 4,88% и средней обеспеченности населения жильём – 5,65%. 

   Рис. 2.1.1. Темпы роста общей площади  квартир и средней обеспеченности населения жильём в период 1996 – 2008 гг., % 

   Однако  после данного периода тепы роста не сильно различались, и в целом за весь анализируемый период наблюдалась тенденция к увеличению рассматриваемых показателей. Таким образом, темп роста общей площади квартир изменялся в интервале от 0,46 до 4,88%, а средней обеспеченности населения жильём – от 1,14 до 5,65%.

   В жилой застройке города преобладают  здания кирпичные и панельные, составляющие порядка 94% жилищного фонда, деревянные здания составляют 4% и из прочих материалов — 2% [17]. По этажности жилищный фонд характеризуется следующим образом:

• многоэтажные жилые дома составляют 47%
• среднеэтажные безлифтовые - 36%
• малоэтажный фонд порядка 15%

   Объем ветхого жилищного фонда по данным Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» составляет 654,9 тыс. кв. м общей площади  квартир, что составляет 2,6% жилищного фонда города. Преимущественно строятся кирпичные жилые дома, но возросла и доля каркасно-монолитного строительства, этажность застройки увеличилась и составляет 10 этажей и выше, строительство ведется по индивидуальным проектам.

   По  данным Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара за период 2003–2007 гг. введено в эксплуатацию 1,9 млн. кв. м нового жилья, а за 2008 г. — 569,7 тыс. кв. м.

   Количество  введенных в эксплуатацию объектов нового жилья в 2008 году составило 639 195,84 кв. м, из которых 569 757,04 кв. м - квартиры в жилых секционных домах и 69 438,8 кв. м - индивидуально-жилищное строительство. План ввода жилья по Самаре был определен в 520 000 кв. м, поэтому можно говорить, что город с заданием справился  (рис. 2.2). Рассматривая динамику данного показателя можно отметить тенденцию к его падению в 1997, 1999, 2002 и 2005 годах, снижение составило от 0,19 до 14, 25% по отношению к предыдущему году (приложение 2).

   в период 1995 - 2008 гг., тыс. кв. м 

   Из  рис. 2.1.2 видно, что в период  1995 - 2008 гг. наблюдалось значительное увеличение ввода жилья в  1996 г. и 2007 г.  Темп прироста в данные годы составил 31,99% и 120,35% соответственно. В 2007 г. в  эксплуатацию было введено 609 597 кв. м жилья и выдано 162 разрешения на строительство. Таким образом, департаменту удалось сохранить положительную динамику в реализации задач градостроительной политики Самары. Таких результатов в сфере жилищного строительства удалось достичь благодаря активному взаимодействию федеральных, областных и городских органов власти. В 2008 г. рост продолжился, и темп прироста составил 4,87%.

   В конце 2008 года на 54-м заседании Думы городского округа Самара была принята  программа «Развитие застроенных территорий на 2009-2015 гг.», главной целью которой является ликвидация ветхого и аварийного жилого фонда. В прошедшем году состоялись аукционы по пяти площадкам города. По итогам аукционов в городской бюджет уже перечислено 3 млн. 825 тыс. руб. На 2009 год заявлены 24 площадки, подлежащие развитию.

   Рынок жилой недвижимости г. Самара формируется  за счет рынка вторичной жилой  недвижимости и рынка нового жилья. В настоящее время в структуре  рынка жилой недвижимости превалирует  предложение вторичного жилья (78,3%) над первичной недвижимостью (21,7%). В связи с этим исследование предложения будет проводиться отдельно по первичному и вторичному рынкам, с выделением критериев по которым  осуществляется анализ. Среди основных критериев были выбраны такие как местонахождение, категория классности (тип) объекта и количество комнат в квартире (комнатность). Особое внимание в анализе спроса и предложения было уделено временному периоду с III квартала 2008 г. по I квартал 2009 г., поскольку именно в этот момент времени финансовый кризис отразился на рынке жилой недвижимости.

   Наиболее  ценной для анализа рынка недвижимости является информация о характере  завершённых сделок. Однако даже на стабильно функционирующих рынках недвижимости получить подробную информацию, достаточную для качественной статистической обработки, практически невозможно. Поэтому основной информационный массив составляют данные о характеристиках предложения [46, 285].

   В I квартале  2009 г. новой жилой недвижимости на рынке г. Самара представлено 3,4 тыс. квартир суммарной площадью 249 тыс. кв. м, включая уже введённый фонд и незавершённое строительство со сроком сдачи до 2011 г. включительно [49]. 

   Хотя  ценовой анализ рынка жилой недвижимости будет представлен далее, применительно  к предложению важно отметить некоторые стоимостные показатели, которые способствуют лучшему восприятию представленного материала. Стоимость «долёвки» в среднем по городу составляет 44,8 тыс. руб./кв. м общей площади, а суммарный объём предложения оценивается на уровне 11 322,5 млн. руб. (приложение 3). Объём существующего предложения (уже введённые площади) по состоянию на 01.04.2009 г. составляет 63,9 тыс. кв. м нового жилья (848 квартир), что в стоимостном выражении оценивается в 3 212 млн. руб.

   Таблица 2.1.1

   Темп  прироста среднерыночного предложения жилья на первичном рынке  за III квартал 2008 г. – I квартал 2009 г., %

   ^* Номера имеют следующее содержание: 1 – темп прироста в III квартале по сравнению с IV кварталом 2008 г.; 2 – темп прироста в I квартал 2009 г. по сравнению с IV кварталом 2008 г. 

   Из  таблицы 2.1.1. видно, что за исследуемый период происходило увеличение предложения как в IV квартале по сравнению с III кварталом (прирост составил 23, 7%), так и в I квартале 2009 г. по сравнению с IV кварталом 2008 г. (прирост составил 18,7%). Стоимость квартир снижалась за весь рассматриваемый интервал времени, за исключением максимального уровня цен на однокомнатные квартиры в I квартале 2009 г., когда прирост составил 10,19%.

   Подобную  ситуацию с приростом объема предложения  можно объяснить как поведением продавцов квартир в ходе начавшегося  снижения цен на недвижимость (выставляются квартиры, поступление средств, от продажи которых должны обеспечить их продавцам покупку нужных подешевевших квартир), так и притоком на рынок относительно недорогих «инвестиционных квартир».

   В I квартале 2009 г. на вторичном рынке было представлено 12,25 тыс. квартир суммарной площадью 646,4 тыс. кв. м; стоимость владения в среднем по городу составляла 61,3 тыс. руб./кв. м, а общий объём предложения оценивался в 40 076,43 млн. руб. (приложение 4).

   Ситуация  на вторичном рынке жилья несколько отличается от той, которая сложилась на первичном (таблица 2.1.2).

   Таблица 2.1.2

   Темп  прироста среднерыночного предложения  жилья на вторичном рынке за III квартал 2008 г. – I квартал 2009 г., %

   ^* Номера имеют следующее содержание: 1 – темп прироста в III квартале по сравнению с IV кварталом 2008 г.; 2 – темп прироста в I квартал 2009 г. по сравнению с IV кварталом 2008 г. 

   Например, это касается падения предложения  на четырёхкомнатные квартиры в I квартале 2009 г. по сравнению с предыдущим на 9,18 % и роста минимального уровня цен на однокомнатные (на 63, 93%) и двухкомнатные квартиры (на 32,08%) за аналогичный период.

   Также наблюдался рост среднего (на 4,61%)  и  максимального (на 57,67%) уровня цен на четырёхкомнатные квартиры в IV квартале по сравнению с предыдущим.

   Из  сравнения таблиц 2.1 и 2.2 можно утверждать, что в стоимостной структуре предложения 22,02% приходится на первичный рынок и 77,98% на вторичный.

   Говоря  о местонахождении, следует отметить, что на объём предложения влияет расположение объекта в том или  ином районе.

   В административно-территориальном отношении город разделён на девять районов: Промышленный, Кировский, Советский, Октябрьский, Железнодорожный, Красноглинский, Куйбышевский, Ленинский и Самарский.

   Историческим  центром города считается территория между рекой Самарой и улицей Льва Толстого и Волгой и Чапаевской улицей (Самарский и частично Ленинский районы). В историческом центре все улицы расположены параллельно и как бы перпендикулярно к Волге. В городских кварталах, построенных в советское время, ориентировка та же — параллельно и перпендикулярно к Волге. Октябрьский район является географическим центром, район удобно расположен, через него проходят наиболее оживленные магистрали. Предполагается перемещение делового центра Самары из Ленинского района в Октябрьский, здесь в настоящее время ведется активная застройка торговыми и офисными центрами. Кировский, Промышленный и Советский районы традиционно считаются спальными районами города.

   Структура предложения объектов жилой недвижимости и разброс цен в различных  районах города определяются как наличием площадок с условиями для строительства, так и географической привлекательностью месторасположения.

   По  количеству предлагаемых к продаже  квартир на рынке первичного жилья  в III квартале 2008 г. лидирует Ленинский район, который имеет статус исторического центра города и обеспечивает 25% совокупного предложения рынка первичного жилья (приложение 5). На втором месте находится Промышленный район - 20%. На третьем месте - Железнодорожный район – 16%, на четвертом - Октябрьский и Кировский район (по 10%), далее Самарский и Советский районы соответственно 9% и 7% от общего объема нового строительства. Наименьший вклад в общее предложение вносят Красноглинский (2%) и Куйбышевский (1%) районы.