Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   Транспортная  доступность Самарского района ограничена из-за тесной планировки улиц и окраинного расположения района на карте административного деления городского округа. В силу указанных причин Самарский район уступает по среднему уровню цен на жилую недвижимость Ленинскому и даже Октябрьскому. Стоимость жилой недвижимости в Октябрьском районе  за исследуемый период возросла в 11,97 раза, в результате данный район вышел на вторую позицию в рейтинге по абсолютному приросту среднего удельного показателя стоимости (таблица 2.2.4).

   Таблица 2.2.4

   Темпы прироста средней удельной цены готового жилья различных типовых планировок в 2006 – 1 квартале 2009 гг., %

   Объяснением такому положению вещей, является рост престижа, и удобства проживания в данной части города. В силу хорошего  транспортного обеспечения  и небольшой удалённости от центра города Октябрьский район к началу 2007 г. стал одним из лидеров по уровню средней стоимости жилой недвижимости. Предпосылки значительного прироста удельной стоимости жилья в Железнодорожном районе аналогичны таковым в Октябрьском районе. Рассматриваемый район соседствует с центральными районами города и в силу своей протяжённости накрывает несколько ценовых зон. Более низкий уровень цен в сравнении с центром города определяется наличием в районе промышленной застройки, сконцентрированной в основном вдоль железной дороги. Однако жилые объекты, расположенные на этой территории городского округа, являются привлекательной альтернативой центральным районам для удовлетворения платёжеспособного спроса потребителей.

   Промышленный, Кировский и Советский районы относятся к спальным районам  города. Жилая застройка Советского района сформирована под обширную промышленную зону. Из перечисленных выше Промышленный район выделяется современной застройкой, хорошей транспортной доступностью, что и обуславливает преимущество в цене его объектов в сравнении с Советским и Кировским.

   Интересным  представляется тот факт, что жилая недвижимость Куйбышевского района как наиболее дешёвой ценовой зоны городского округа за исследуемый период значительно выросла в стоимости - в 16,35 раза. Предполагаемые причины сложившейся ситуации: во-первых, основными покупателями жилья на окраине города являются жители области, желающие работать в столице региона; во-вторых, район застраивается новыми комфортными домами, предлагаемыми к продаже по доступным ценам.

   Дальнейшее  изменение средних удельных цен  на рынке жилья за январь 2008 г. –  март 2009 г. проиллюстрировано в приложении 14.

   По  ценам на жилую недвижимость в  январе 2008 г. марте 2009 г. лидируют Ленинский  и Самарский районы, поскольку  на первом плане оказывается фактор близости к Волге: чем ближе к  набережной, тем дороже. Плюс «наценки»  за вид из окна. Например, кирпичные «улучшенки» на ул. Чернореченской или Клинической (Ленинский район) дешевле своего аналога в доме на пересечении улиц Молодогвардейской и Полевой (тоже в Ленинском районе) за счет престижности местоположения. Третье место занимает Октябрьский район, четвертое - Железнодорожный, пятое – Промышленный, шестое – Советский, седьмое – Кировский, восьмое – Красноглинский, девятое - Куйбышевский.

   В данный период до ноября 2008 г. наблюдалось  скачкообразное изменение рассматриваемого показателя, но в целом тенденция была положительной. Однако после этого показатель стал снижаться и только в декабре и январе по Самарскому, Ленинскому и Красноглинскому районам было отмечено незначительное его увеличение (на 0,3 – 0,4 тыс. руб./кв. м). Наибольшее падение средних удельных цен в абсолютном выражении относится к Советскому (на 7,75 тыс. руб./кв. м), Октябрьскому (на 7,51 тыс. руб./кв. м) и Промышленному (на 7,13 тыс. руб./кв. м) районам, наименьшее – к Куйбышевскому (на 2,58 тыс. руб./кв. м) и Красноглинскому (на 3,23 тыс. руб./кв. м).

   Таким образом, можно говорить об изменениях в рейтинге районов в зависимости  от средней удельной стоимости жилья  за 1997 – март 2009 г. только в тройке лидеров, так Самарский район  занял место Октябрьского.

   Темпы роста цен на жилье в различных районах города существенно отличаются (таблица 2.5).

   Таблица 2.2.5

   Темпы роста средней удельной рыночной стоимости жилой недвижимости по районам г.о. Самара в период 1998 – 2007 гг., %

   Как отмечалось ранее, в глазах потенциальных  покупателей квартир, районы (а также  микрорайоны) выглядят не одинаково привлекательными для проживания. Причем привлекательность того или иного района подвержена значительным изменениям во времени. Любые изменения потребительских предпочтений отражаются на спросе и, в конечном счете, на темпах роста цен на квартиры в том или ином районе. Другим влияющим фактором является объем предложения на рынке. Так, объем предложения продаж одно- и двухкомнатных квартир в центральных районах (в Ленинском, Октябрьском) традиционно мал, что объясняет более высокие темпы роста цен на данные категории.

   Рассматривая  темпы роста средней удельной рыночной стоимости жилой недвижимости по районам за 1998 – 2007 гг. наблюдается  положительная тенденция роста  данного показателя за исключением 2000 и 2004 годов, когда происходит его снижение по некоторым районам (Железнодорожному, Октябрьскому, Промышленному, Куйбышевскому, Самарскому и Ленинскому в 2000 г.; Октябрьскому, Кировскому, Ленинскому в 2004 г.) на 1 – 20%. Максимальный темп роста в 2007 г. по сравнению с предыдущим был зафиксирован по Ленинскому, Октябрьскому, Промышленному районам и составил от 182,22 до 169,11%.

   Наиболее  интересным за январь 2008 г. – март 2009 г. является рассмотрение темпов роста  стоимости на жилую недвижимость за ноябрь 2008 г. – март 2009 г., поскольку именно в этот период произошли существенные изменения в тенденциях развития рассматриваемого показателя (приложение 15). В частности, произошло его снижение по всем районам за исключением, как отмечалось выше, Ленинского, Самарского и Красноглинского. По этим районам темп роста составил от 100,36% до 100,71%. Остальные – характеризуются снижением показателя на 0,27 – 4%. В феврале 2009 г. установилась тенденция к снижению средней удельной стоимости жилой недвижимости.

   Не  менее важным фактором, влияющим на стоимость жилой недвижимости, является тип планировки квартир.

   Анализ  средней удельной цены квартир различных  типовых планировок за 2006 – I квартал 2009 гг. позволяет отметить, что ценовой расклад в зависимости от типа жилья до сентября 2008 года  был традиционным, в частности, наблюдалось увеличение рассматриваемого показателя (приложение 16). 

   Самые дорогие – элитные квартиры, их цена за весь рассматриваемый период была максимальной в сентябре 2008 г. и составила 91,58 тыс. руб./кв. м. На втором месте находились «гостинки» и «малосемейки» (в основном из-за небольшой общей площади квартир) с ценой в 73,07 тыс. руб./кв. м., третье место занимали квартиры улучшенной планировки (67,66 тыс. руб./кв. м.), четвёртое - 90-ой серии (64,17 тыс. руб./кв. м.). Далее по убывающей расположились «хрущёвки», «сталинки», «ленинградки» и старый фонд.

   Уже в декабре 2008 г. можно заметить снижение цен на жилую недвижимость в городе Самара (таблица 2.2.5).

   Исключение  составляют только «ленинградки» и  старый фонд. Что касается старого фонда, то здесь тенденция значительно отличается от той, которая наблюдается по остальным типам планировок. Так, за весь рассматриваемый период цены по старому фонду не снижались, а только росли, хотя темпы прироста значительно упали, например, по сравнению с 2006 г. (с 30,7% до 0,9%, а затем несколько увеличились до 1,9%).  После снижения средней удельной цены на «ленинградки» в декабре 2008 г. на 5,55% наблюдался прирост данного показателя в размере 2,82%.

   По  остальным типам квартир был отмечен отрицательный темп прироста, т.е. убыль средней удельной цены жилья различных типовых планировок. В декабре 2008 г. максимальное снижение данного показателя наблюдалось по «ленинградкам» (-5,55%), а минимальное – по «сталинкам» (-2,17%). В I квартале 2009 г. максимально снизились цены на «гостинки»/«малосемейки» и «хрущёвки» (-5,48 и -5,42% соответственно).

   Разница в цене может быть обусловлена  не только типом квартиры, но и этажом (рисунок 2.2.6).

   Рис. 2.2.6. Средняя стоимость  квартир улучшенной планировки и 90-ой серии на вторичном рынке в зависимости от этажа расположения в 2007 – I квартале 2009 г., руб./кв. м 

   Ниже  своих «среднеэтажных» аналогов оцениваются квартиры на первых и  последних этажах. Так, цена на  первых этажах в 2007 г. составляла 54 219 руб./кв. м (на 8,8% ниже цены квартир на средних этажах) и к I кварталу 2009 г. снизилась до 48 956 руб./кв. м, а на последних – 56 259 руб./кв.м. (на 4,89%) и снизилась до 51 324 руб./кв. м. Исключение составляют квартиры на первых этажах домов, расположенных на первых линиях городских трасс. Такие объекты – например, первые этажи в жилых домах на улице Гагарина и Ново-Садовой идут под офисы и магазины и продаются по гораздо более высоким ценам. К I кварталу 2009 г. снизились цены и на квартиры, находящиеся на средних этажах (на 746 руб./кв. м по сравнению с IV кварталом 2008 г.).

   Помимо  месторасположения, этажности, типа планировки жилья на его стоимость  влияет  количество комнат в квартире (комнатность). 

   Рассматривая  период с 2006 по март 2009 гг. отмечается, что самый дорогой квадратный метр - у квартир с большей площадью, от четырехкомнатных и выше (рисунок 2.2.7).