Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   Как видно в IV квартале 2009 г. значительные изменения в объёме предложения произошли только по Промышленному, Октябрьскому и Ленинскому районам (от 4 до 7 п.п.). Незначительно изменился объём предложения по Советскому району (увеличился на 2 п.п.). В целом позиция лидера сохранилась за Ленинским районом. В I квартале 2009 г. ситуация несколько изменилась. Первое место по объёму предложения перешло от Ленинского к Октябрьскому району. В частности, объём предложения по Октябрьскому району увеличился с 17 до 23%, а по Ленинскому снизился с 21 до 18%.

   Увеличение  предложений на рынке долевого строительства  в городском округе Самара в Октябрьском районе, прежде всего, объясняется появлением в свободной продаже новых секций дома на ул. Ерошевского/Скляренко/Революционная (срок сдачи - I и IV кв. 2009 года), а также строительством нового жилищного комплекса «Париж», расположенного в границах улиц Стара-Загоры/Гастелло/Санфировой (ЗАО «Губерния).

   Что касается уменьшения объема предложения  в Самарском районе (с 9% до 7%), то здесь  следует учесть, что застройка в данной зоне ограничена небольшими размерами самого района. И в случае «ухода» из листингов риэлтерских компаний одного из объектов, это ощутимо сказывается на параметрах выборки. Появлению новых жилых комплексов в данном районе не способствуют и дороговизна отселения жильцов из ветхого фонда, и трудности с получением разрешения на строительство в исторической черте города.

   Лидерами  по количеству предлагаемых к продаже  квартир на вторичном рынке в  III квартале 2008 г. являются два спальных района - Промышленный и Кировский, их объем предложений от общегородского составляет 22% и 20% соответственно (приложение 6). На втором месте находится Советский район – 17%, третье место разделили Железнодорожный и Октябрьский районы – 12%, на четвертом месте – Ленинский район – 8%, на пятом – Самарский район – 6%. Предложение в пригородных Красноглинском (1%) и Куйбышевском (2%) районах незначительно.

   В III квартале 2008 г. по Красноглинскому, Куйбышевскому и Ленинскому районам предложение увеличилось на 3 п.п., на 1 п.п. оно возросло по Октябрьскому району. Тенденция к снижению данного показателя наблюдалась по Железнодорожному, Кировскому и Советскому районам (от 1 до 6 п.п.).

   Структура предложения в I квартале 2009 г. практически не изменилась. Объёмы предложения по таким районам как Промышленный, Советский, Железнодорожный, Кировский и  Красноглинский сохранились с IV квартала, по остальным районам данный показатель варьировал, и отклонение составило около 1 п.п.

   Говоря  о таком критерии как классность, в работе подразумевается деление  жилья в новостройках на эконом-класс, бизнес-класс и элитное. На вторичном рынке в основу положена классификация жилья по типу планировки, году постройки и т.д. Так, последний формируется за счет квартир сталинской застройки, хрущевской застройки; так называемых «гостинок», «малосемеек», «ленинградок»; квартир, расположенных в домах старого фонда; квартир улучшенной и элитной планировки.

   В Самаре в основном строятся дома эконом-класса и бизнес-класса (рисунок 2.1.3). Эта тенденция сохраняется с 2005 года, изменения в структуре жилья первичного рынка за 2005 – 2008 гг. являются незначительными и составляют от 1 до 5 п.п. Количество элитных домов составляет всего 5-8% от общего объема новостроек.

   Таким образом, застройщики ориентируются на средний класс населения города, где более востребованными оказываются относительно недорогие квартиры. 

   Рис. 2.1.3. Структура предложения объектов жилой недвижимости первичного рынка  по категории классности в период 2005-2008 гг., в % от общего объема новостроек 

   Что касается вторичного рынка, то в историческом центре города – Самарский район  – преобладают дома старого фонда. В Ленинском районе много «сталинок» и домов улучшенной планировки; в Кировском, Советском и Промышленном, Красноглинском и Куйбышевском районах доминируют так называемые «хрущевки», «гостинки» и «ленинградки», в Октябрьском районе большую часть составляют дома улучшенной планировки (приложение 7).

   Наибольшее  количество квартир, предлагаемых к  продаже на вторичном рынке жилья  в сентябре 2008 года, так называемые «хрущевки» и «ленинградки» - 38% от общего числа продаваемых квартир, 32% - квартиры улучшенной планировки и 90-серии, 11% - «сталинки», 10% - «гостинки» и «малосемейки», на старый фонд приходится 5%, и 3% предложений приходится на категорию домов, близких по характеристикам к элитному жилью.

   Ещё одним критерием классификации  жилья является количество комнат в квартире. В связи с этим целесообразно провести анализ по данному сегменту рынка жилой недвижимости.

   За  период с III квартала 2008 г. по I квартал 2009 г. на первичном рынке жилья более всего представлено двухкомнатных квартир (приложение 8). В III квартале и IV кварталах на втором месте находятся трёхкомнатные квартиры (29 и 30% соответственно), на третьем – однокомнатные (28 и 29% соответственно) и на четвёртом – четырёхкомнатные (8 и 9% соответственно).

   Структура предложения в I квартале 2009 г. претерпела некоторые изменения, в частности, количество однокомнатных квартир увеличилось на 2 п.п. (с 29 до 31%) и, таким образом, именно квартиры с таким количеством комнат оказались на втором месте по объёму предложения.

   Из  приложения 9 видно, что основная часть выставленных на продажу квартир вторичного жилья в различные кварталы приходится на трёхкомнатные (от 35 до 37%) и двухкомнатные (от 32 до 33%) квартиры, объем предложенных к продаже однокомнатных квартир составляет 22 - 24%, незначительная часть приходится на четырехкомнатные (8%)

   Не  менее важным является анализ спроса на рынке жилья.  Однако сразу  следует заметить, что официальная  информация об объёме спроса (в абсолютных показателях) практически отсутствует. Даже в «Обзоре рынка жилой недвижимости г. Самара», который является единственным источником значимой информации о рынке жилья в городе Самара, опубликованном Поволжским центром развития, в разделе «Спрос» представлены данные только о сроках экспозиции выставленных на продажу квартир и только на вторичном рынке жилья. Возможно определить объём спроса как количество сделок купли-продажи жилых объектов, однако, эта информация в прямом доступе также отсутствует. Поэтому в основу анализа спроса положен показатель срока экспозиции квартир.

   Говоря  в целом о сроках экспозиции жилой  недвижимости  в г.о. Самара за январь 2008 г. – март 2009 г. следует заметить скачкообразную тенденцию изменения  рассматриваемого показателя. Рисунок 2.1.4 наглядно иллюстрирует увеличение сроков экспозиции, начиная с октября 2008 г. и незначительное снижение (на 1 день) в январе 2009 г. после чего рост продолжился.

   Рис. 2.1.4. Среднее время экспозиции жилой  недвижимости г.о. Самара

   в январе 2008 г. – марте 2009 г., дней 

     Как отмечалось выше, стоимость квартиры зависит от многих факторов – географического расположения дома, типа планировки, числа комнат, материала, из которого построен дом. Хотя понятно, что покупатель оценивает квартиру не исходя из отдельных характеристик, а в комплексе. Однако в приведённом анализе сроки экспозиции проиллюстрированы именно по этим критериям.

   Одним из первых в анализе следует выделить такой критерий как район расположения дома.  На вторичном рынке жилой недвижимости наиболее востребованными районами являются, как правило, районы со средними и ниже среднего уровня ценами на квартиры. Такими районами в Самаре являются Железнодорожный, Куйбышевский и Советский районы.

   В приложении 10 показаны сроки экспозиции квартир на вторичном рынке жилья  по районам города. За два квартала сроки экспозиции увеличились на 20 – 28 дней. Из приложения видно, что наименее востребованным районом является Красноглинский (срок экспозиции составляет118 дней). Цена на квартиры в этом районе низкая, но он расположен на окраине города, поэтому самарцы предпочитают не покупать здесь жилье. Самарский район является одним из центральных районов города, однако, основную часть на вторичном рынке жилья здесь составляют неликвидные дома старого фонда с деревянными перекрытиями, а некоторые и с деревянными стенами (срок экспозиции составляет 108 дней). Октябрьский, Кировский, Промышленный и Ленинский районы пользуются примерно одинаковым спросом у местного населения. Таким образом, можно заметить, что сроки экспозиции в разрезе районов увеличивались аналогично срокам экспозиции в целом по городскому округу.

   Следующим критерием для анализа выступает  планировка квартиры и количество комнат в ней.

   Наибольшим  спросом на рынке вторичной жилой  недвижимости пользуются «ленинградки»  и «хрущевки». Сроки экспозиции за III квартал 2008 г. – I квартал 2009 г. увеличились с 40 дней до 54 на однокомнатные квартиры; с 43 до 58 на двухкомнатные и с 49 до 62 на трёхкомнатные (приложение 11). Самые доступные по цене квартиры (за исключением предложений по старому фонду) - «гостинки», цены на них за счет небольшой общей площади ниже, чем на «хрущевки» и «улучшенки».

   По  площади «сталинки» и «улучшенки»  примерно равны, но метр в «сталинке» дешевле (разница в сроке экспозиции по однокомнатным в I квартале 2009 г. составляет один день). Поэтому сейчас их покупают либо в стремлении сэкономить, либо в погоне за районом: как правило, «сталинки» расположены в тихих двориках, а многие из них – в историческом центре города.

   Наименьшим  спросом пользуются квартиры старого  фонда из-за низкой ликвидности и элитные квартиры, цена на которые доступна населению с уровнем дохода выше среднего (примерно 15% самарцев).

   Срок  экспозиции двухкомнатных квартир  улучшенной планировки и «сталинок» практически одинаковый за счет незначительной разницы в цене. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры домов хрущевской застройки пользуются практически одинаковым спросом у покупателей. Однокомнатные «гостинки» продаются быстрее, чем двухкомнатные. В старом фонде наоборот, трехкомнатные квартиры быстрее продаются, чем одно- и двухкомнатные. Это связано с относительно невысокой стоимостью на квартиры старого фонда, которые зачастую приобретаются с целью получения квартиры в новом доме при сносе ветхого жилья.

   Если  рассматривать покупку готового жилья как инвестиционный проект, предпочтение будет в любом случае отдаваться «улучшенкам». Высоким спросом у частных инвесторов пользуются квартиры в новых, но уже зарегистрированных домах. С инвестиционной точки зрения интересен сегмент «ленинградок», хотя по характеристикам «ленинградки» ближе к «хрущевкам», но, во-первых, «ленинградок» мало, во-вторых, почти все дома такого типа в хорошем состоянии. Спрос в сегменте «улучшенок» и «ленинградок» – достаточно высокий.

   Устойчивым  спросом в сегменте новостроек, так  же как и в сегменте вторичной жилой недвижимости пользуются однокомнатные квартиры. Срок экспозиции однокомнатных квартир в домах эконом и бизнес класса в среднем составляет около 1,5 месяцев, двухкомнатных и трехкомнатных квартир – 1,5 - 2 месяца. Срок экспозиции квартир, расположенных в элитных домах, составляет около 2,5 месяцев [49].

   Еще одним немаловажным фактором, влияющим на спрос покупателя и, соответственно, на стоимость квартиры, является материал стен дома.

   Бесспорно, в каждом сегменте вторичного и первичного жилья квартиры в кирпичных домах оцениваются, несколько, выше, чем в панельных. Любое улучшение работает на увеличение цены. А кирпич – это улучшение. Так что при прочих равных характеристиках более высокая цена устанавливается на кирпич. Кирпич предпочтительнее, поскольку по многим показателям (звукоизоляция, прочность, срок эксплуатации) превосходит панель  (рисунок 2.1.5).

   Рис. 2.1.5. Сроки экспозиции квартир на вторичном рынке в зависимости  от материала стен в III квартале 2008 г. – I квартале 2009 г., дней 

   Наиболее  востребованы на рынке вторичного жилья  монолитные дома, это дома новой  застройки, они считаются более  долговечными (срок экспозиции составляет 56 дней). Монолитное строительство обеспечивает практически «бесшовную» конструкцию, благодаря этому повышаются показатели тепло - и звуконепроницаемости. Кроме того, монолитные конструкции более долговечны. Однако полностью монолитные жилые дома встречаются крайне редко, обычно это кирпично-монолитные или панельно-монолитные дома.

   Квартиры  в кирпичных домах оцениваются несколько выше, чем в панельных. При этом самый маленький разрыв между кирпичом и панелью наблюдается в сегменте «хрущевок», а самый внушительный – в сегменте «улучшенок».