Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Ноября 2010 в 13:36, Не определен
Данная дипломная работа состоит из трех глав.
Первая глава посвящена изучению теоретических основ формирования рыночной стоимости на объекты жилой недвижимости. В ней рассматриваются общие понятия рыночной стоимости, методика оценки жилой недвижимости, факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
Во второй главе приводится характеристика и анализ состояния первичного и вторичного рынков жилья в городе Самаре.
Третья глава содержит оценку объекта жилой недвижимости в современных экономических условиях и прогноз развития рыночной оценки жилой недвижимости.
Рис.2.2.7. Динамика средней удельной цены жилой недвижимости на первичном рынке в зависимости от количества комнат
в
2006 – марте 2009 гг., тыс. руб./кв. м
В 2009 г. нивелировался разрыв в стоимости «квадрата» квартир с различным количеством комнат. В частности, это касается одно-, двух- и трёхкомнатных квартир, цена на которые в марте 2009 г. находилась в интервале от 44,1 до 45,1 тыс. руб./кв. м
Удельная цена квадратного метра в марте оказалась самой минимальной по однокомнатным квартирам (44,1 тыс. руб./кв. м).
Что касается динамики изменения приведённого показателя в относительном выражении, то здесь следует заметить снижение цены квартир с различным количеством комнат в марте 2009 г. Эта тенденция повторяет ту, которая сложилась в целом на рынке жилой недвижимости в г.о. Самара в условиях финансового кризиса. В таблице 2.2.6 представлены темпы роста рассматриваемого показателя за 2006 – март 2009 гг.
Таблица 2.2.6
Темпы роста средней удельной цены квартир, в зависимости от количества комнат, в 2006 - марте 2009 гг., %
| Кол-во комнат в квартире | Годы | |||
| 2006 | 2007 | 2008 | март 2009 | |
| 1-комн. | - | 138,15 | 107,95 | 85,47 |
| 2-х комн. | - | 138,86 | 109,76 | 88,54 |
| 3-х комн. | - | 142,90 | 103,85 | 88,09 |
| 4-х и более комн. | - | 115,75 | 103,55 | 96,76 |
До марта действительно наблюдался рост, который составлял максимально - 142,9% на трёхкомнатные квартиры в 2007 г., и минимально – 103,55% на четырёх и более комнатные квартиры в 2008 гг. В марте проявилась отрицательная тенденция изменения рассматриваемого показателя. Так, наибольшее снижение средней удельной стоимости затронуло однокомнатные квартиры и составило 14,53%. Примерно одинаковым было падение показателя, характеризующего двух- и трёхкомнатные квартиры (11,46 и 11,91% соответственно). Менее всего, по сравнению с другими, снижение затронуло четырёх и более комнатные квартиры, оно составило 3,24%.
Подводя итог данному разделу, хотелось бы отметить достаточно важный момент.
Как показывает риэлтерская практика, банки периодически инициируют предложение по реализации обремененных залогом квартир. Как правило, цены на такие объекты существенно ниже рыночных цен (поскольку цена залога всегда определялась с дисконтом от рыночной оценки). Однако в большинстве случаев инициатором таких срочных продаж является все-таки не банк, а сам заемщик.
В силу того, что эти сделки практически в 100% случаев срочные, цена такой недвижимости всегда очень привлекательна. Соответственно, эти объекты априори более ликвидные, чем прочие. По словам эксперта, скорость продажи подобных квартир в декабре 2008 года, несмотря на сложившуюся, на рынке недвижимости ситуацию, составляла не более недели от появления информации до определения покупателя. Надо отметить, что в январе 2009 года количество сделок, так или иначе связанных с дефолтными кредитами, не возросло. Однако сегмент так называемых кризисных продаж, к сожалению, сформировался и оказывает негативное влияние на рыночные цены в целом, стимулируя покупателей к неоправданно длительному процессу подбора недвижимости и порой нереальным предложениям торгов по ценам, и сделки в итоге не происходит.