Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   Основная  доля кирпичных «улучшенок» приходится на новые дома повышенной комфортности.

   В панельных домах брежневской  застройки потребитель отдает предпочтение не угловым, а внутренним квартирам, поскольку считается, что они  теплее. В новых домах повышенной комфортности все наоборот: чем меньше стен с соседями, тем лучше. Если раньше угловые квартиры ценились меньше, чем внутренние, то сейчас ситуация меняется.

   Для новых жилых комплексов это неактуально, к тому же их планировки зачастую выстроены  так, что на площадке одноподъездного  дома оказывается 4 квартиры: то есть, по сути, все они угловые (по такому типу построен, например, «БестХаус» в Европейском квартале).

   В условиях финансового кризиса на эксклюзивные предложения спрос не упал. Во многих случаях уникальная квартира не успевает даже выйти на рынок - покупатель находится в течение 14 дней. Для эконом-класса сигналом и решением для покупки служит дисконт в цене. Для класса «элит» факторами, сокращающими сроки экспозиции, становятся: месторасположение в историческом центре Самары, широкая популярность прежних владельцев, качество жилья, индивидуальный подход к клиенту со стороны риэлтора.

   Учитывая  факторы – «застывшее» состояние рынка и накапливаемый спрос – можно сделать следующий вывод.

   Рынку необходим качественный прорыв с  точки зрения предложения, поскольку  имеющееся предложение не соответствует  ценовым ожиданиям потребителя. Ниша жесткого эконома на самарском  рынке остается незанятой, хотя объективная потребность есть. Прогнозируемый дефицит на рынке недвижимости, обусловленный сокращением объема ввода жилья и постоянно растущим спросом, в первую очередь будет удовлетворяться наиболее ликвидным малометражным жильем.

   Общеизвестным является то, что соотношение спроса и предложения на рынке жилой  недвижимости влияет на формирование цены. Таким образом, вышеприведённый  анализ требует дополнения ценовым  исследованием. 
 

2. Ценовой анализ рынка жилой  недвижимости

 

   Состояние рынка жилой недвижимости наилучшим образом отражается в динамике самого наглядного показателя его развития – средней удельной цены квартир. Общепринятой приведённой единицей измерения стоимости жилой недвижимости является 1 кв. м общей площади объекта [33, 21].

   Изменение средней удельной стоимости квартир  на рынке подвержено разнонаправленным  колебаниям различной интенсивности.

     В период с 1997 – 2007 гг. снижение  рассматриваемого показателя произошло  только в 2000 г. и 2004 г. (темпы  убыли составили  17% в 2000 г.,  7% в 2004 г.), начиная с 2005 г. и до 2007 г. наблюдался стабильный рост (рисунок 2.2.1).

   

   Рис.2.2.1. Динамика средней удельной стоимости  жилой недвижимости

     в период 1997 – 2007 гг., тыс. руб./кв. м 

   Бесспорно, исследуемый период времени в целом отмечен огромным увеличением стоимости жилья (в 15,28 раза), о чём свидетельствует значение базисного индекса роста (рисунок 2.2.2.).

   

 

   Рис. 2.2.2.  Динамика индексов роста средней  стоимости жилой

     недвижимости за 1998 – 2007 гг.

   В результате проведённого анализа динамики средней удельной цены 1 кв. м  жилья за январь 2008 - март 2009 гг. была выявлена следующая тенденция (рисунок 2.2.3.).

   

   Рис. 2.2.3.  Динамика средней удельной цены жилья

     за январь 2008 – март 2009 гг., руб./кв.м 

   Средние удельные цены на апрель и май 2009г. по районам города Самары представлены в Таблице 2.2.1.

                                                                                                     

     Таблица 2.2.1

   Цены  по районам Самары (средняя удельная цена, тыс. руб./кв.м)

 

   Надо  отметить, что в январе 2009 года количество сделок, так или иначе связанных  с дефолтными кредитами, не возросло. Однако сегмент так называемых кризисных  продаж, к сожалению, сформировался и оказывает негативное влияние на рыночные цены в целом, стимулируя покупателей к неоправданно длительному процессу подбора недвижимости и порой нереальным предложениям торгов по ценам, и сделки в итоге не происходит.

   На 01.05.2009 средняя цена 1 кв.м. вторичного жилья составила 58 384 руб., таким образом, прирост за месяц отрицательный и составил -1,817 рублей.

   Самая высокая цена 1 кв. м установилась на квартиры с числом комнат 4 и более. Она выше среднерыночной на 11,5% и  составляет 65 109 руб./ м² (цена выше в силу того, что значительная часть таких квартир относится к элитным), однако данные квартиры занимают всего лишь 4,07% от объема предложения. Цены на 1-комнатные квартиры выше среднерыночных на 4,2%. Дешевле всего в апреле были 2-комнатные квартиры: цены 1кв. м ниже среднерыночных на 3,2% [50].

   Что касается уровня изменения средних  удельных цен в апреле по типам: наибольшее падение цен у квартир типа «хрущевки»: (-3,15%),затем идут «сталинки»: (-2,86%), улучшенной планировки и «элитные»: (-2,78%).

   До  июля 2008 г. наблюдался стабильный рост средней удельной цены на жилую недвижимость, прирост составлял от 0,9 до 3,3% (см. приложение 12). В августе произошло  некоторое снижение рассматриваемого показателя (на 1,7%), после чего рост возобновился ещё на три месяца. Уже в декабре 2008 г. наметилась тенденция к снижению средней удельной цены и до настоящего времени она не изменилась. Прежде всего, это связано с отсутствием денежных средств у населения на покупку жилья и таким образом под влиянием всевозрастающего предложения цена продолжает падать. За I квартал 2009 г. падение составило 6,46% по сравнению с январём.

   Необходимым этапом изучения рынка недвижимости является анализ изменения стоимости  жилья по отдельным составляющим рынка – первичной и вторичной. В бюллетенях стоимости недвижимости за 1997 г. информация об объектах первичного рынка отсутствовала, поэтому указанный период в анализе данного направления не участвует. В приложении 13 отражена динамика средней стоимости 1 кв. м жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках г.о. Самара за 1998 – 2006 гг.

   Начало  исследуемого периода (1998 г.) характеризуется  заметным превышением удельной стоимости  жилой недвижимости первичного рынка  над аналогичным показателем  вторичного рынка. Различие стоимости в 35,7% в пользу объектов долевого строительства, отмеченное в июле 1998 г., является максимальным за весь период наблюдения. Причина интереса потребителей к первичному рынку в рассматриваемый промежуток времени (и, по предположению за несколько лет до него) в принципиальной новизне предлагаемого продукта. Появившиеся на рынке объекты долевого строительства привлекли покупателя современными (или вовсе свободными) планировками квартир, возможностью поэтапной оплаты, выбора местоположения и рядом других преимуществ. Кризис августа 1998 г. вызвал не только резкий скачок цен на рынке в целом, но и подорвал доверие покупателей к инвестированию в строительство жилья [24, 22]. В результате рынок переориентировался вначале не столь явно, а затем окончательно в сторону его вторичной составляющей. На протяжении 1999-2002 гг. баланс между составляющими рынка оставался не стабильным. После апреля 2002 г. проявилась тенденция к устойчивому росту стоимости вторичных объектов относительно объектов первичного рынка.

   Так, к концу 2006 г. абсолютная разница  в стоимости составила  11,17 тыс. руб. в пользу вторичного жилья. В 2007 г. рост продолжился.

   Рассматривая  дальнейшую динамику данного показателя, следует заметить, что 2008 год существенно  отличается от ранее сложившейся ситуации на рынке жилой недвижимости. Если первые 8 месяцев года характеризовались дальнейшим ростом цен на жилье, то в сентябре-ноябре они достигли своего максимума (на первичном рынке – 52,3 тыс. руб./кв. м, на вторичном – 67,6 тыс. руб./кв. м), практически заморозились и к декабрю месяцу снизились на 3-6% (рисунок 2.2.4).

   

   Рис. 2.2.4. Динамика средней удельной цены 1 кв.м. жилья в 2007 и 2008 гг., тыс. руб./кв. м 

   Изменение цены в 2009г. на первичную недвижимость происходит в том же темпе, что и на вторичном рынке. Средняя стоимость квадратного метра составила в апреле 43,3 тыс. руб.– фактически цены вернулись на уровень начала 2008г. Это позволяет говорить о достижении рынком ценового дна и его более или менее устойчивости с точки зрения колебания цен. Иначе говоря, выводя на рынок новый проект, мы на сегодняшний день, несмотря на всю кризисность рынка, можем опираться на ценовой уровень 2007-2008гг (рисунок 2.2.5.)

     
 
 
 
 
 

   Рис. 2.2.5   Динамика средних цен на вторичную и первичную недвижимость 

   На  стоимость квартиры традиционно  влияет целый ряд факторов:

• район и этаж размещения квартиры;
• тип планировки;
• комнатность и др.

   Таким образом, ценовой анализ проведён в  разрезе этих критериев.

   В целом, на рынке по-прежнему присутствует ценовое расслоение, обусловленное географией (таблица 2.2.2).

   Таблица 2.2.2

   Динамика  средней удельной рыночной стоимости жилой недвижимости по районам г.о. Самара в период 1997 – 2007 гг., тыс. руб./кв. м

   Стоимость жилья по-прежнему растет от окраины  к центру, в связи с этим одним  из важнейших факторов, влияющих на цену, следует выделить район размещения жилой недвижимости.

   В представленном анализе средней  удельной стоимости жилой недвижимости в зависимости от расположения объекта  рассматривается восемь районов, поскольку  информация по Красноглинскому району за 1997 – 2007 гг. отсутствовала. Начиная  с января 2008 г. данный район будет включен в анализ.

   Как видно из таблицы 2.2.3 максимальными значениями средней удельной рыночной стоимости жилой недвижимости и её абсолютного прироста за исследуемый период характеризуются центральные районы города – Ленинский, Октябрьский и Самарский.

   Таблица 2.2.3

   Рейтинг районов города по абсолютному приросту рыночной стоимости жилой недвижимости в разрезе районов г.о. Самара в период 1997 – 2007 гг.

 

   Первопричиной данной ситуации являлся постоянно  растущий объём спроса на жильё в городском центре, который в тот момент не удовлетворялся полностью. Так, Самарский и Ленинский районы обладают наименьшей в сравнении с остальными районами города площадью и наивысшей градостроительной ценностью своей территории. Развитая социальная и деловая инфраструктура Ленинского района, сосредоточение на его территории большей части недвижимости элитного класса делают общий уровень цен на жилые объекты в нём максимальным в пределах города.