Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ  ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1.Методика  определения рыночной  стоимости жилой  недвижимости

 

   При всем возможном многообразии базисов  оценки первое место и ведущая  роль, отводится рыночной стоимости  объекта оценки.

   Понятие и смысл рыночной стоимости базируется на двух самых важных документах, это  Федеральный Закон "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135 и Федеральный  стандарт "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007г.

   В отечественном Федеральном законе «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации » дается следующее  определение:

   «…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по который данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект  оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

   В статье 7 Федерального закона констатируется ведущая роль установления рыночной стоимости объекта оценки:

   «если в нормативном  правовом акте, содержащем требования обязательного  проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта».

   Для определения рыночной стоимости  нельзя принять цены продаж аналогичных  объектов без проведения дополнительного  анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки[25]:

   – рынок является конкурентным и предоставляет  достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

   – покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы  о предмете сделки и действуют  только в целях максимального  удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

   – срок экспозиции объекта оценки.

   Потребность в оценке рыночной стоимости жилой  недвижимости возникает в следующих  случаях:

   - для проведения сделки купли-продажи  объекта оценки;

   - для определения начальной стартовой цены на аукционе;

   - при кредитовании под залог  объекта оценки;

   - при приватизации объекта оценки;

   - при изъятии объекта оценки  для нужд государства;

   - при страховании объекта оценки;

   - для сдачи объекта оценки в  аренду;

   - при вступлении в права наследования;

   - для разрешения имущественных  споров;

   - для определения величины ущерба, причиненному собственнику объекта  оценки.

   Определение рыночной стоимости осуществляется профессионалами-оценщиками, которые  имеют специальное образование  в области оценки, являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональную ответственность в соответствии с положениями Федерального Закона №157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в российской федерации»»  от 27.07.2001г.

   Существует  три  основных подхода оценки рыночной стоимости: сравнительный, затратный, доходный. Закон "Об оценочной деятельности" обязывает экспертов использовать все существующие способы оценки стоимости недвижимости, а в случае отказа от одного из них - обосновать такое решение.

1. Сравнительный подход.

   Сравнительный подход к оценке − это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними [29].

   Условия применения сравнительного подхода:

   1. Объект не должен быть уникальным.

   2. Информация должна быть исчерпывающей,  включающей условия совершения  сделок.

   3. Факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

   Основные  требования к аналогу:

   - аналог похож на объект оценки  по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

   - сходные условия сделки.

   Сравнительный подход базируется на принципах:

   - замещения;

   - сбалансированности;

   - спроса и предложения.

   Этапы сравнительного подхода:

   - изучение рынка;

   - сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на  продажу или недавно проданных  аналогах объекта оценки;

   - сравнение данных об отобранных  аналогах и объекте оценки;

   - корректировка цен продаж выбранных  аналогов в соответствии с  отличиями от объекта оценки;

   - установление стоимости объекта  оценки.

   Для определения итоговой стоимости  оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

   Преимущества  сравнительного подхода:

   1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

   2. В ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция.

   3. Статически обоснован.

   4. Вносятся корректировки на отличия  сравниваемых объектов.

   5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

   Недостатки  сравнительного подхода:

   1. Различия продаж.

   2. Сложность сбора информации о  практических ценах продаж.

   3. Проблематичность сбора информации  о специфических условиях сделки.

   4. Зависимость от активности рынка.

   5. Зависимость от стабильности рынка.

   6. Сложность согласования данных  о существенно различающихся  продажах.

   Чаще  всего для определения рыночной стоимости жилой недвижимости в  рамках сравнительного подхода используют метод сравнительного анализа продаж.

   Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость[23].

   При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

   При реализации метода анализа продаж последовательно  осуществляется несколько этапов:

• на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов;
• на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках;
• на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

   1 этап. Выявление недавних  продаж сопоставимых  объектов недвижимости.

   Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный  архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.

   2  этап. Проверка достоверности  информации о сделках.

   Данные  о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.

   3 этап. Внесение поправок  к цене с учетом  различий между  оцениваемым и  каждым сопоставимым объектом.

   В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между  оцениваемым и сопоставимым объектами  недвижимости. В процессе корректировки  фактических продажных цен сравнимых  объектов поправки делаются от сопоставимого  объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?"[37]

   Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит необязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

   Способы определения величины поправки. Основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

   Анализ  парных продаж. Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

   Регрессионный анализ. Для определения величин поправок используются математические формулы, приведенные ниже,

   Yс = ВХ, (1)