Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

   • платежеспособностью населения;

   • изменением во вкусах и предпочтениях  населения.

   В России рынок недвижимости характеризуется  наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет [43].

   Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все  эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

   В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Рост спроса, вызванный активными  использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

   Объем предложения на рынке определяется:

   • наличием резерва объектов недвижимости;

   • объемами нового строительства.

   Увеличение  объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

   Существующий  перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке. Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

   • постоянные;

   • условно-постоянные;

   • условно-переменные.

   Постоянные  параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в  целом. К этим параметрам причисляют:

   • район;

   • тип здания.

   Ко  второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

   • общая площадь;

   • этаж;

   • планировка;

   • высота потолков;

   • материал стен;

   • естественная освещенность помещения;

   • ориентация квартиры;

   • балконы, лоджии;

   • наличие лифта;

   • внешнее окружение.

   К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

   • состояние полов, потолка, стен;

   • окна и двери;

   • инженерные коммуникации;

   • наличие телефона.

   Первые  две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она  принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

   Одной из особенностей российского рынка  жилой недвижимости является то, что  люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов  пропорционально снижается по мере удаления от центра.

   Следующим параметром, определяющим стоимость  квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

   • деревянные;

   • блочные (монолитные),

   • панельные;

   • кирпичные.

   Несмотря  на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные  дома остаются наиболее престижными.

   В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв.м. квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

   В числе условий влияющих на цену жилого помещения входят также:

   • паркинг;

   • инженерные коммуникации;

   • ремонт.

   При выборе жилья семья взвешивает самые  различные факторы: местонахождение, размеры, качество.

   Исходя  из вышесказанного, мной предлагается сводная адаптированная классификация  факторов привлекательности среды  проживания (табл. 1.2.1).

   Таблица 1.2.1

     Факторы, влияющие на стоимость  жилой недвижимости

 

Окончание табл.1.2.1

 

   Можно сказать, что факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости множество, и все они актуальны.

   Оценка  тех или иных факторов, влияющих на стоимость жилой недвижимости, можно оценить по бальной системе. Её предложил авторский коллектив  под редакцией Н.Я. Колюжновой и  А.Я. Якобсона [43]. Оценка степени пригодности территории для селитьбы базировалась на более широком спектре факторов. Ведущим элементом влияния для города, состоящего из цепи последовательно расположенных микрорайонов, является автомагистраль как средство консолидации территории и повышения доступности мест различного социального назначения. Учитывались магистрали общегородского значения, охваченные автобусным сообщением.

   Далее следовали линейные элементы технической  инфраструктуры, формирующие благоустройство  жилья: централизованный водопровод, тепловые станции и идущие от них теплотрассы, канализация и водоснабжение. Их удельные веса изменялись в соответствующем порядке. Зоны влияния у всех факторов были определены одинаковыми, за исключением электричества, зона которого увеличена вследствие меньшей стоимости прокладки ветви до места потребления.

   Следующий показатель отражал близость к местам приложения труда, и здесь учитывались  только самые крупные предприятия  города как наиболее вероятные работодатели для населения, проживающего в определенных ареалах. Близость предприятий к жилым микрорайонам не является положительным моментом по экологическим соображениям, но эта сторона взаимоотношения двух зон была отнесена к анализу ареалов загрязнения, в данном, же случае учитывалось только удобство жителей микрорайона в отношении экономии времени на дорогу к месту работы.

   Последняя группа факторов — близость к основным объектам социальной инфраструктуры. Объекты, связанные с детьми, были оценены в баллах выше, чем прочие, из-за нежелательности ежедневного передвижения детей на городском транспорте. Магазины играют значительную роль в жизнеобеспечении населения, но они оценены ниже из-за их «подвижности» в настоящее время они сами идут за спросом и приходят в жилые микрорайоны с меньшими затратами, чем другие объекты притяжения, начиная работу в любых приспособленных помещениях. Учреждения здравоохранения также важны, но они не относятся к регулярно посещаемым объектам. Полосы влияния этих факторов значительно шире, чем у инфраструктуры, и обусловлены физической возможностью преодоления расстояния человеком без излишних усилий.

   Полученные  значения в баллах суммировались  по точкам на местности. Затем сумма  баллов каждой точки умножалась на поправочные коэффициенты, связанные  с воздействием природных факторов.

   В этом виде оценки также учитывались  геоморфологические условия для  строительства, но в иных пропорциях. Жилищное строительство более неприхотливо к рельефу местности, серьезным  ограничением для него является качество грунтов, в связи, с чем были применены более щадящие поправочные коэффициенты по сравнению с промышленным использованием.

   Экологическая составляющая выражалась через зоны загрязнения, которые представляют собой результаты воздействия на среду жилого района со стороны промышленных предприятий и иных источников загрязнения. Экологическая ценность территории в данном случае обратно пропорциональна степени воздействия, что отражалось соответствующими поправочными коэффициентами. По итоговым балльным показателям также было выделено семь ареалов различной ценности территории города для использования под жилищную застройку.

   Пользуясь методом бальной оценки можно  оценить различное количество факторов. Этот метод актуален в настоящее  время и требует своего применения.

   В настоящее время существует множество факторов, влияющих на стоимость жилья и в дальнейшем, не исключено, что их количество будет расти.

   В заключение можно сказать, что у  рынков жилой недвижимости есть проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости.