Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   2. Расчет диапазона стоимостей. Выбирается  верхний аналог с минимальным  количеством действующих корректировок  и минимальной стоимостью. Выбирается  нижний аналог с минимальным  количеством действующих корректировок и максимальной стоимостью. Стоимость объекта оценки лежит в диапазоне стоимостей этих двух аналогов и рассчитывается по формуле (1) [45].

   Определение стоимости объекта  оценки методом корреляционно-регрессионного анализа (КРА).

   В качестве факторов, оказывающих влияние на результирующий признак – стоимость объекта оценки исследовался ряд факторных переменных: местоположение (адрес объекта), тип дома (планировки квартиры), материал стен здания, этаж квартиры, этажность дома, техническое состояние квартиры, общая площадь квартиры, жилая площадь квартиры, площадь кухни, наличие балконов и лоджий, вид санузла, состояние мест общего пользования (лестницы, холлы, коридоры), организации пассивной охраны, состояние фасадов зданий и других ограждающих конструкций, состояние и благоустройство дворовых территорий и др. Наиболее характерные факторы для исследуемой выборки объектов аналогов приведены в приложении 19. Все характеристики объектов-аналогов были уточнены в ходе телефонных переговоров с продавцами данных объектов. Стоимость сделки/предложения указана с учетом скидки на торг (5-20%), которую предоставляет продавец данного объекта недвижимости.

   В результате проведенного анализа (Приложение 20) для выполнения дальнейших расчетов были оставлены следующие факторные переменные:

         «Этаж качество»,

         «Общая площадь»,

         «Состояние»,

         « Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб./кв.м.».

   После исследования их статистических показателей  качества (Приложение 21), для оценки была выбрана функция, дающая наибольшую точность y = 54259,19 * 1,01^x1 * 0,99^x2 * 1,09^x3

         y – Стоимость предложения с учетом скидки на торг, руб./кв.м..,

         x1 – Этаж качество,

         x2 – Общая площадь,

         x3 – Состояние.  

   Таким образом, итоговая стоимость объекта  оценки методом КРА составила 47 748 руб./кв.м.

   Определение стоимости объекта  оценки методом МАИ.

   Определение величины результирующей переменной для  объекта оценки методом МАИ проводилось  на основании тех же параметров и  тех же аналогов, что и при определении  величины результирующей переменной с помощью регрессионного анализа. Сравнение влияния основных характеристик на результирующую переменную производилось по следующему принципу: рассчитывались коэффициенты корреляции с результирующей переменной, затем составлялась матрица отношений коэффициентов корреляции, после этого элементы  матрицы приводились к 9 бальной шкале (Приложение 22).

   Величина  результирующей переменно объектов оценки, рассчитанная методом анализа  иерархий составила 52 207 руб./кв.м.

   Определение стоимости объекта оценки методом качественного анализа цен сравнимых продаж.

   Рассчитывается  количество направляющих корректировок. Определяется стандартное отклонение ошибки при расчетах методом определения  средневзвешенного и методом  определения диапазона стоимостей (Приложение 23).

   Расчеты методом корректировок выполнялись  по диапазону значений c равными  весами корректировок. Итоговая величина стоимости 50817 руб./кв.м.

   Доходный  подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1)

   Определение рыночной стоимости объекта недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. То есть, рыночная стоимость объекта недвижимости может быть определена как сумма предполагаемых доходов от использования помещения с учетом в перспективе ее перепродажи (реверсии).

   На  первом этапе при использовании  доходного подхода составляется прогноз будущих доходов от сдачи  оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. время, в течение  которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации или дисконтированного денежного потока. Прямая капитализация используется, если доход от объекта оценки стабилен (равномерно возрастает, снижается или остается на неизменном уровне) в долгосрочном периоде. Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной или текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается на условиях компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения [30].

     Второй метод, используемый в  рамках доходного подхода - метод  дисконтированных денежных потоков  - определяет стоимость недвижимости  как сумму текущих стоимостей  будущих доходов путем раздельного дисконта каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. Метод дисконтированных денежных потоков позволяет учесть неравномерные колебания доходов и расходов во времени.

   Доходный  подход в данном случае не использовался, т.к. в данном случае объект оценки квартира, цель приобретения которой - проживание, а не извлечение дохода. Использование многих параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.), снижают достоверность определяемого значения стоимости, поэтому доходный подход был исключен из расчетов. 

   3.1.3.Обобщение  результатов и  заключение о рыночной  стоимости

     объекта оценки 

   Согласованная стоимость объекта оценки рассчитывается, как средневзвешенная величина результатов расчетов приведенных методов сравнительного подхода. Веса для расчета средневзвешенного определяются на основе значений стандартных отклонений ошибок каждого метода, при этом наименьшему стандартному отклонению ошибки соответствует наибольший вес.

   Веса  для расчета средневзвешенного  значения по трем методам в сравнительном  подходе рассчитываются в зависимости  от значений стандартных отклонений ошибок (СОО) каждого метода (Приложение 24).

   Значения  весов и ошибок представлены в таблице 3.1.3.1.

   Таблица 3.1.3.1

   Значения  весов и ошибок

 

   Расчет  средневзвешенного значения приведен в Приложении 24. Величина рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанная методами сравнительного подхода, составляет:1 960 389 руб.

   В результате проведения оценки получены обобщения результатов и дано заключение о рыночной стоимости объекта оценки (таблица 3.1.3.2.).

 

    Таблица 3.1.3.2.

   Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

 

   Вклад каждого из примененных в настоящем  отчете подходов имеет следующий  рейтинг при рассмотрении объекта  оценки:

   - затратный подход - 0;

   - сравнительный подход – 1,0;

   - доходный подход – 0

    Итоговая величина рыночной стоимости недвижимого имущества на дату оценки (07.05.2009 г.) составляет 1 960 389  руб. 
 

2. Проблемы  и перспективы  развития рыночной оценки объектов жилой недвижимости

 

   Население Самарской области на 01.01.2008 г. - 3 217 600 человек. Количество частных домохозяйств на 01.01.2008 г. – 1 200 000. Ориентировочное количество семей по г.о. Самара (под семьей здесь понимается один или несколько человек, проживающих совместно, в одном жилом помещении) – около 500 000. По данным опросов от 50% до 80 % самарских семей не удовлетворены своими жилищными условиями и желают их улучшить. Исходя из минимальной требуемой общ. площади жилья в среднем на 1 семью – 50 кв.м. – потребность в строящемся жилье на сегодняшний день составляет 500 000 * 50 кв.м.* (50% … 80%) = от 12,5 до 20 млн. кв.м. жилья.

   При сегодняшних темпах строительства (даже с учетом индивидуального строительства) эта потребность будет удовлетворена  не ранее чем через 46 – 76 лет. Таким  образом, даже при оптимистичном  варианте развития ввод в эксплуатацию жилых домов в 2009- 2010 гг. в области в целом будет отставать от потребности населения в жилье даже в отдельном городе Самаре.

   Наиболее  высоки ожидания граждан в отношении  получения жилья в порядке  очереди или расселения (10%).[24]

   По  данным опроса населения только 5%  нуждающихся в улучшении жилищных условий жителей городского округа Самара, располагают всей суммой средств для приобретения жилья. 

   Сейчас, как считают сотрудники самарских  риэлтерских агентств, в Самаре реальный спрос на новостройки намного  превышает существующие объемы продаж. По разным данным, желающих стать обладателем нового жилья как минимум в пять раз больше. К тому же, по данным областного правительства, в губернии порядка 900 000 кв. м ветхого жилья, аварийного - 23 300 кв. м. По расчетам специалистов Министерства по строительству, даже при высоких темпах застройки понадобится не менее 10 лет, чтобы переселить всех нуждающихся жителей в новые квартиры.

   В последние годы очень много сделано  для развития в городском округе  ипотеки. Но если доходы населения, условно говоря, увеличиваются на 1- 2% в год, а годовой индекс стоимости жилья составляет при этом 30-40%, то потенциальный заемщик экономически никогда не созреет для получения ипотечного кредита. Потому что его доходы будут постоянно отставать от той ситуации, которая складывается на рынке недвижимости. В этом и заключается основная проблема.

   Как показывает риэлтерская практика, банки  периодически инициируют предложения  по реализации обремененных залогом  квартир. Как правило, цены на такие  объекты существенно ниже рыночных цен (поскольку цена залога всегда определялась с дисконтом от рыночной оценки). Однако в большинстве случаев инициатором таких срочных продаж является все-таки не банк, а сам заемщик.

   По  мере развития рынка недвижимости, определяющими становятся внешние факторы: изменения в экономической ситуации, законодательстве, налогообложении недвижимости и т.д.

   Известно, что рынок недвижимости более  консервативен по сравнению с  другими рынками – товарным, фондовым и т.п. Он может быстро обрушиться, но медленно восстанавливается. Для серьезного повышения цен ему необходим новый, положительный шок: бурный экономический рост в регионе, либо бурный приток населения, и т.п. Следовательно, в основу долгосрочного и среднесрочного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости необходимо положить прогноз экономической ситуации в России [58].