Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Ноября 2010 в 13:36, Не определен
Данная дипломная работа состоит из трех глав.
Первая глава посвящена изучению теоретических основ формирования рыночной стоимости на объекты жилой недвижимости. В ней рассматриваются общие понятия рыночной стоимости, методика оценки жилой недвижимости, факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
Во второй главе приводится характеристика и анализ состояния первичного и вторичного рынков жилья в городе Самаре.
Третья глава содержит оценку объекта жилой недвижимости в современных экономических условиях и прогноз развития рыночной оценки жилой недвижимости.
Перевод
квартиры в многоквартирном доме
в нежилое помещение
Поскольку
объект оценки расположен в жилом
доме, а помещения, окружающие его
в доме, являются жилыми, то единственным
законодательно разрешенным вариантом
использования объекта оценки является
использование его в качестве
жилого помещения - квартиры.
При проведении оценки объекта жилой недвижимости были исследованы следующие подходы:
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. (ФСО № 1). Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
Затратный подход не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1).
Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.[26]
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:
В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.
Первые
четыре корректировки в примененном
подходе оценки определяют цену продажи
объекта сравнения при
Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе тремя методами с использованием программы ЭВМ «Программа для оценки объектов сравнительным подходом». Определение стоимости сравнительным подходом выполняется тремя методами: методом корреляционно-регрессионного анализа, методом анализа иерархий (МАИ), методом качественного анализа цен сравнимых продаж [41].
Определение
рыночной стоимости, как наиболее вероятной
цены продажи имущества и
Метод
многофакторного корреляционно-
На первом этапе применения
корреляционно анализа на
На втором этапе выполняется поиск статистических выбросов. На этом этапе отсеиваются объекты-аналоги, дающие завышенное значение отклонения расчетного значения от истинного.
На
третьем этапе проверяется
Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Данный метод был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.
Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета результирующей переменной в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины, например стоимости кв. м оцениваемого объекта, через промежуточные уровни-критерии (технико-эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив, в частном случае стоимостей кв. м различных аналогов.
После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.
Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.
Метод
качественного анализа цен
Предлагаемый метод применяется тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Сущность этого метода заключается в том, что объект оценки по набору параметров сравнивается с аналогами, цены аналогов с помощью корректировок приводятся к стоимости объекта оценки. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.
Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.
Искомая
стоимость оцениваемого объекта
лежит в интервале между нижней
и верхней ценой, а ее положение
определяется количеством действующих
повышающих корректировок нижнего
аналога и количеством
S = Цн + ((Цв - Цн)/(NB- + NH+))NH+, (8)
где Цн , Цв - нижняя и верхняя цена соответственно;
NB- - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;
NH+ - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.
Если
количество аналогов больше двух, то используются
два подхода определения
1.
Расчет средневзвешенного.