Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

   Поскольку объект оценки расположен в жилом  доме, а помещения, окружающие его  в доме, являются жилыми, то единственным законодательно разрешенным вариантом  использования объекта оценки является использование его в качестве жилого помещения - квартиры. 

2. Применение  подходов и методов  оценки

   При проведении оценки объекта жилой  недвижимости были исследованы следующие  подходы:

   Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. (ФСО № 1). Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

   Основные  этапы процедуры оценки при данном подходе:

• Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
• Расчет восстановительной стоимости нового здания.
• В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
• В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости: метод сравнительной единицы; метод разбивки по компонентам; метод количественного обследования.
• Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
• Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
• Суммирование полученных стоимостей воспроизводства/ замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

   Затратный подход не может быть применен по отношению к рассматриваемому объекту в связи с тем, что объект оценки не представляет собой отдельно стоящее здание. Определение доли затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приходящейся на оцениваемую квартиру приведет к большой погрешности при вычислениях. Также следует отметить, этот подход не отражает действительных рыночных цен на объекты недвижимости, поэтому даже при условии использования этого подхода в расчетах, при согласовании результатов ему бы был придан наименьший вес, что незначительно сказалось бы на результатах оценки.

   Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1).

   Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.[26]

   Применение  сравнительного подхода заключается  в последовательном выполнении следующих действий:

• Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.
• Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
• Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

   В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

   Первые  четыре корректировки в примененном  подходе оценки определяют цену продажи  объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, являются базой для остальных корректировок. Выбранные аналоги в настоящем отчете не требуют проведения указанных 4х корректировок.

   Исследуемый подход оценки реализован в настоящем  подходе тремя методами с использованием  программы ЭВМ «Программа для  оценки объектов сравнительным подходом». Определение стоимости сравнительным подходом выполняется тремя методами: методом корреляционно-регрессионного анализа, методом анализа иерархий (МАИ), методом качественного анализа цен сравнимых продаж [41].

   Краткое описание реализации методов сравнительного подхода.

   Определение рыночной стоимости, как наиболее вероятной  цены продажи имущества и имущественных  прав, обусловлено природой самого рынка, как экономической системы, функционирование которой происходит под влиянием множества факторов. Эти факторы (в математической модели это факторные переменные), с математической точки зрения, могут и должны рассматриваться как случайные переменные, формирующие в конечном итоге результирующий показатель (результирующий признак) – рыночную стоимость. Все это предопределяет вероятностный характер самого процесса оценки и делает возможным и необходимым применение оценочных процедур, основанных на принципах вероятностного и статистического анализа.

   Метод корреляционно-регрессионного анализа.

   Метод многофакторного корреляционно-регрессионного анализа позволяет выявить связи между стоимостью и различными потребительскими характеристиками оцениваемого объекта и описать эти связи с помощью математической модели. В общем случае метод регрессионного анализа позволяет определять численную величину любого явления, процесса (в математической модели это результирующая переменная), являющегося следствием действия других явлений, процессов (факторных переменных).

     На первом этапе применения  корреляционно анализа на основе  качественного и количественного анализа выявляются основные причинно-следственные связи в исследуемой системе. В результате  намечается перечень факторных переменных, включаемых в модель.

   На  втором этапе выполняется поиск  статистических выбросов. На этом этапе  отсеиваются объекты-аналоги, дающие завышенное  значение отклонения расчетного значения от истинного.

   На  третьем этапе проверяется условие  независимости действия факторов на результирующую переменную. Тесная линейная зависимость или сильная корреляция между двумя или более факторными переменными называется мультиколлинеарностью. Она негативно влияет на количественные характеристики экономической модели, уменьшая точность и достоверность оценивания параметров модели. Зависимые факторные переменные исключаются из модели или заменяются их относительными величинами.

   Метод  анализа иерархий (МАИ).

   Практика  оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим  технико-эксплуатационным характеристикам  не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта. Данный метод был использован для определения стоимости объекта оценки в рамках метода прямого сравнения продаж.

   Первым  этапом применения МАИ является структурирование проблемы расчета результирующей переменной в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться  с вершины, например стоимости кв. м оцениваемого объекта, через промежуточные уровни-критерии (технико-эксплуатационные параметры) к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив, в частном случае стоимостей кв. м различных аналогов.

   После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев, и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы.

   Относительная сила, величина или вероятность каждого  отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

   Метод качественного анализа  цен сравнимых  продаж.

   Метод качественного анализа цен сравнимых  продаж является одной из разновидностей метода прямого сравнения продаж.

   Предлагаемый  метод применяется тогда, когда  для оцениваемого объекта можно  подобрать, как минимум, два аналога. Сущность этого метода заключается  в том, что объект оценки по набору параметров сравнивается с аналогами, цены аналогов с помощью корректировок приводятся к стоимости объекта оценки. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Аналог, у которого количество повышающих корректировок превышает количество понижающих корректировок, задает нижнюю цену, будем называть его нижним аналогом. Количество действующих повышающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его повышающих и понижающих корректировок.

   Аналог, у которого количество понижающих корректировок превышает количество повышающих корректировок, будем называть верхним аналогом. Он задает верхнюю цену. Количество действующих понижающих корректировок у этого аналога равно разности между количеством его понижающих и повышающих корректировок.

   Искомая стоимость оцениваемого объекта  лежит в интервале между нижней и верхней ценой, а ее положение  определяется количеством действующих  повышающих корректировок нижнего  аналога и количеством понижающих корректировок верхнего аналога:

      S = Цн + ((Цв - Цн)/(N_B- + N_H+))N_H+, (8)

   где Цн , Цв - нижняя и верхняя цена соответственно;

          N_B- - количество действующих понижающих корректировок верхнего аналога;

          N_H+ - количество действующих повышающих корректировок нижнего аналога.

   Если  количество аналогов больше двух, то используются два подхода определения стоимости.

   1. Расчет средневзвешенного. Аналоги  группируются по парам, в каждую  такую пару включается нижний  аналог и верхний аналог. Стоимость  объекта оценки устанавливается  для каждой пары аналогов, а потом вычисляется средневзвешенное значение. Веса для расчета средневзвешенного рассчитываются нормированием к единице общего количества сделанных корректировок каждой пары аналогов, причем стоимости полученной при помощи наименьшего количества корректировок соответствует наибольший вес.