Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   4. Совершенствование системы налогообложения в России диктует необходимость четко обозначить роль и статус независимого оценщика в процессах определения различных видов стоимости для целей налогообложения, в т.ч. и кадастровой стоимости.

   5. Одной из ключевых задач в концепции развития экономики в РФ является повышение эффективности использования природных ресурсов. Поскольку немаловажным аспектом в этом вопросе является справедливая и компетентная стоимостная оценка прав на использование недр, развитие этого направления оценочной деятельности становится весьма актуальным и стратегически важным. 

   Планируется создание Национального Совета по оценочной деятельности, регистрация которого должна произойти в ближайшее время. Миссия Национального Совета – выполнение услуг по стоимостной оценке, способствующих инновационному развитию российской экономики и соответствующих мировым тенденциям.

   Основная  задача Национального Совета – повышение  качества услуг по оценке, которую  предполагается решать посредством  выполнения следующих подзадач:

   Совершенствование методологии оценочной деятельности и разработка системы международных  стандартов;

   Формирование  эффективной модели взаимодействия оценщиков, саморегулируемых организаций, государства и бизнеса, направленной на повышение качества оценочных  услуг и развитие института саморегулирования  в Российской Федерации;

   Создание  инфраструктуры оценочной деятельности, адекватной новой экономике;

   Развитие  законодательной базы Российской Федерации;

   Усиление  взаимодействия национальной системы  оценки с международными и страновыми оценочными организациями.

   Не  менее актуальной является также  и проблема взаимодействия оценщиков и банковского сектора. В большинстве своем банки нуждаются в услугах профессиональных специалистов-оценщиков. Результаты опороса банковского сообщества показали высокую степень задействования оценщиков в рамках отдельных кредитных направлений.

   Вопреки существующему и распространенному  мнению, банк далеко не всегда заинтересован  в занижении стоимости предмета залога, т.к. в этом случае будет ограничивать сам себя в объеме кредитования и, следовательно, в получении дохода. Учитывая, что и интересы кредитора направлены на максимизацию стоимости предмета залога, на оценщика зачастую оказывается давление, что становится одной из основных причин достаточно низкого качества отчетов, выполняемых для целей залога. Степень доверия банков к отчетам оценщиков характеризуется как весьма низкая. Результаты исследований показывают, что 90% всех опрошенных крупных банков проводят контроль на достоверность отчетов любых оценщиков, которые предоставляют отчеты в банк. Проверка проводится на достоверность и примененной методологии и полученной стоимости. Самое печальное, что наиболее часто встречающимся недостатком в отчетах оценщиков, по мнению опрошенных сотрудников банка, является преднамеренное завышение стоимости объектов оценки согласно «пожеланиям» собственника имущества.[56]

   Инструментами для исправления сложившихся  негативных тенденций, по мнению Комитета по оценочной деятельности Ассоциации Российских банков, являются:

1. Использование механизма трехстороннего договора;
2. Использование экономических рычагов и прозрачных, объективных, четких критериев для отбора круга добросовестных партнеров-оценщиков
3. Повышение ценности понятия «репутация» для оценщика

   Развитие  экономического кризиса вносит свои коррективы в практику оценки недвижимости. Уже сейчас оценщики отмечают, что классические методы расчета рыночной стоимости объекта в условиях развивающегося кризиса малоэффективны. Сравнительный подход в условиях кризиса неприменим, поскольку дает очень большую погрешность. Затратный применим с большими оговорками, поскольку само строительство в период кризиса обычно останавливается из-за отсутствия реальных инвесторов, готовых на значительные риски. И, наконец, метод капитализации в рамках доходного подхода, который давал приемлемый результат при стабильно развивающемся рынке, также неприменим. Остается единственный подход, который еще как-то может прогнозировать некое развитие событий, - это метод дисконтированных денежных потоков, на основании которого можно сделать прогнозы и, соответственно, получить более-менее достоверную величину стоимости объекта. Основная же проблема, по единодушному мнению оценщиков, - как совместить изменившиеся реалии рынка и жесткие требования федеральных стандартов оценки (ФСО). Оценщик в этих условиях становится еще более значимой фигурой при совершении любых сделок с имуществом - особенно государственным.