Формирование рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в современных экономических условиях (на примере г. Самары)

   В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка  доступного жилья через: а) повышение  платежеспособного спроса населения на жилье с помощью развития жилищного кредитования и б) увеличение объемов жилищного строительства. Прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка, а также возможностей населения по приобретению жилья позволит выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения.

   Финансовый кризис принес застройщикам не только проблемы, но и подарки в виде поддержки со стороны государства. Приобрести квартиры в новостройках сегодня желают одновременно и городские, и областные, и федеральные власти. Строителям остается только выбрать, кому и с каким дисконтом продать свои новостройки.

   Как известно, первым с инициативой поддержки  строительного сектора страны выступил премьер-министр Владимир Путин, предложивший осенью 2008 г. потратить на выкуп жилья в российских новостройках более 130 млрд. руб. К разочарованию строителей, даже такая внушительная цифра является мизером для рынка с годовым оборотом более 3 трлн. руб. Для сравнения: в 2008 году в Самарском регионе было введено 1,3 млн. кв. м жилья общей стоимостью порядка 70 млрд. руб. А на поддержку самарских застройщиков государство выделит лишь 1,2 млрд. руб. Таким образом, поправить свое положение за счет господдержки смогут лишь единичные компании, но никак не вся строительная отрасль региона. Кроме того, государство определило очень низкую цену за квадратный метр в Самарской области - 29450 руб. Стоит отметить, что таких цен на территории Самары почти нет.

   Еще одним препятствием, тормозящим переговоры застройщиков с федеральными властями, является очень строгий процесс отбора претендентов на получение господдержки – государство планирует выкупать жилье только в тех домах, которые находятся в стадии 70-процентной готовности. Стоит добавить, что на первом этапе программы жилье выкупает Минобороны для нужд военных, и его требования опять же сложно будет удовлетворить любому застройщику. Так, военных интересуют квартиры уже с чистовой отделкой, с метражом для одного человека не более 36 кв. м, для двух человек - не более 45 кв. м. [34].

   В результате анализа строгих критериев  отбора несложно представить, что счастливчиков, которые смогут получить  господдержку, в Самаре будет очень мало. Неудивительно, что данная программа до сих пор реализована не более чем на 10%.

   Городская администрация в декабре 2008 г.  выкупила около 2000 кв. м жилья на сумму 98 млн. руб. в доме на ул. Белгородской, 4б в Железнодорожном районе. Пятиэтажный  дом улучшенной планировки построен с применением несъемной опалубки, проект создан по авторскому дизайну. Площади квартир в доме - от 36 кв. м для 1-комнатных и от 51 кв. м для 2-комнатных. Застройщиком объекта является ЗАО «Мягкая кровля». По результатам аукциона, проведенного городской администрацией, в доме было выкуплено 45 квартир из 50. Жилье было приобретено по договору долевого участия. В доме на момент продажи была выполнена 100-процентная чистовая отделка с применением качественных материалов, квартиры были оборудованы газовыми плитами и всей необходимой сантехникой. Жилье покупалось муниципалитетом в рамках городской программы «Переселение граждан из ветхого и аварийного фонда». Сегодня купленным жильем распоряжается департамент по управлению имуществом, квартиры безвозмездно получат очередники, проживающие в ветхом жилье.

   В пересчете на рубли выходит, что  город приобрел квартиры по цене около 49 тыс. руб. за кв. м. Летом 2008 г. цены в  доме на ул. Белгородской колебались на уровне 49,9-52 тыс. руб. /кв. м, стало быть, застройщик продал жилье городу почти без дисконта.

   Наконец, третьим «спасателем» самарских  застройщиков выступило Министерство строительства и ЖКХ Самарской  области. 5 февраля 2009 года планируется  провести в Самаре конкурс по приобретению у местных застройщиков 14221 кв. м. жилых помещений. Инициатором конкурса является Правительство Самарской области, оно же и выделяет из областного бюджета 600 млн. руб. на закупку квартир.

   Расчет  подсказывает, что область планирует  выкупать жилье по цене около 42,1 тыс. руб. за кв.м. Это значительно выше цены, предлагаемой государством, но опять, же меньше среднерыночной, составляющей на сегодняшний момент 49,2 тыс. руб./кв. м. Поэтому местные девелоперы не ожидают ажиотажа на областном конкурсе [24].

   Стабилизация  цен на жилую недвижимость возможна при условии увеличения объемов строительства. Уровень цен определяется соотношением спроса и предложения. Цены на жилье стагнируются именно тогда, когда вводится в эксплуатацию большой объем новых жилых комплексов. Однако, в Самаре в ближайшем будущем стабилизация цен не прогнозируется, возможно только замедление темпов роста на жилую недвижимость.

   Еще один фактор роста стоимости на первичную  недвижимость – себестоимость строительства. Слишком высок рост цен на самые  ходовые стройматериалы. Разовые  скачки цен на цемент достигают десятков процентов, за сезон цены как минимум удваиваются. По оценке аналитиков, если бы не высокий потребительский спрос на жилье, ни один оператор рынка стройматериалов не смог бы столь резко и часто повышать стоимость своей продукции.

   В итоге налицо ставшая уже привычной  для российского рынка зависимость: с одной стороны, жилье эконом класса является наиболее востребованным на рынке продуктом. С другой - высокий  спрос и напрямую, и косвенно стимулирует  его удорожание. И минимальные цены, с точки зрения арифметики, перестают быть аналогом дешевизны.

   Себестоимость строительства зависит от целого ряда факторов. Это район застройки  и стоимость земельного участка, а также исходные условия вхождения  на ту или иную территорию - стоимость сетей, затраты на отселение, административные расходы. Так, провести инфраструктурные сети к площадке в центре города значительно сложнее, чем на Безымянке.

   Сложившаяся макроэкономическая ситуация открывает  ряд новых перспектив для девелоперов, как например:

   - возможность приобретения земельных  активов на выгодных условиях;

   - избежание активного вмешательства  государства в сектор жилой  недвижимости;

   - снижение конкуренции вследствие  ухода с рынка компаний, которые  не смогли решить проблемы  с финансированием своих проектов. 

     В первую очередь речь идет  о таких компаниях, которые:

   а) рассчитывали бюджеты проектов исходя из гипотезы о быстром возврате небольшой  доли собственных средств, и продажи  остальных долей частным инвесторам,

   б) ориентировались на кредиты отечественных  неспециализированных банков

   Наилучшая инвестиционная стратегия на 1 полугодие 2009 – покупать, но срок инвестирования должен закладываться на уровне 1,5-2 лет.

   Прогнозы  по поводу того, как будет развиваться  ситуация на рынке аренды жилья в 2009 году, операторы рынка сейчас делают весьма осторожно, однако некоторые эксперты уже успели назвать будущий год годом аренды, сдавать в аренду квартиру в условиях нестабильности станет более выгодно, чем прежде. Для арендаторов снять квартиру сейчас намного проще, чем получить кредит на покупку недвижимости [33].

   Для решения жилищных проблем населения  риэлторы уже предлагают услуги по сделкам обмена одной квартиры на другую. А недостаток финансовых средств  строительные фирмы могут восполнить совершением  бартерных сделок (расчетами с поставщиками квадратными метрами). Все эти меры помогут преодолеть период стагнации на рынке жилой недвижимости, позволят выжить риэлтерским фирмам, а населению решить свои жилищные проблемы.

   Оценочная деятельность в России устойчиво развивается уже более 10 лет. При этом за последние годы рынок оценочной деятельности рос значительными темпами. Рост объемов рынка за последние годы (к предыдущему году): 78% (2003г.), 44% (2004г.), 33% (2005г.), 57% (2006г.), 65% (2007г.).

   Указанный рост был вызван общим развитием рыночной экономики - ростом экономики в целом, в том числе выражается в росте количества сделок слияния и поглощения предприятий, купли-продажи недвижимости, расширения процесса ипотечного кредитования, развития страхования и перехода части российских субъектов предпринимательства на составление отчетности в соответствии с МСФО, вызван также всплеском продаж акций, принадлежащих государству (обязательная оценка акций для аукционов РФФИ), строительным бумом и связанной с этим оценкой инвестиционных проектов, оценкой прав на объекты недвижимости, вовлекаемые в хозяйственный оборот и др.

   Этот рост обеспечивался развитием отраслей промышленности, в особенности нефтяной и нефтегазовой промышленности, электроэнергетики, металлургии, машиностроения и др.

   Разразившийся в конце 2008 года мировой экономический кризис, безусловно, скажется и на оценочной деятельности. Какое влияние он возымеет?

   В связи с общим кризисом ликвидности и оттоком инвестиций из России объемы кредитования банками существенно снизились, соответственно снизились объемы оценочных услуг в целях залога. Вместе с тем, отмечается увеличение спроса на оценку для целей кредитования в тех случаях, когда ранее банками выдавались кредиты надежным кредиторам без проведения соответствующих процедур залога, а в настоящее время указанные кредиторы кредитуются под обеспеченный залог. В общем, отмечается пристальное внимание банков к качеству кредитов, в связи с чем предъявляются жесткие требования к оценке предмета залога, в том числе к оценке не только стоимостных показателей, но и показателей ликвидности, прогнозных показателей в отношении оцениваемого имущества и др.

   Аналогично, возросли требования к улучшению качества оценки объектов страхованиям (оценка для целей страхования) на фоне общего снижения объемов оценочных работ для целей страхования. В отношении оценки стоимости объектов недвижимости с одной стороны сказываются условия снижения объемов продаж объектов недвижимости, а с другой – огромная неопределенность и динамика изменения стоимости таких объектов, а, следовательно, потребность в переоценке указанных объектов в новых экономических реалиях. Особенно это скажется на оценке арендных ставок по объектам недвижимости – в связи активным пересмотром ставок аренды. Безусловно, снизились до минимума потребности оценки стоимости инвестиционных проектов в связи с повсеместным сворачиванием девелоперских проектов.

   Таким образом, в кризисных условиях, на фоне общего снижения деловой активности, объемы оценочных услуг существенно не снизятся (в натуральных показателях), уменьшатся в денежных показателях за счет снижения стоимости оценочных услуг, падения курса рубля и инфляционных процессов. Оценка поднимется на более высокий уровень качества, что потребует от компаний совершенствования системы качества оценочных услуг и повышения уровня их технологичности.

   Мировая практика показывает, что вход на рынок  оценки возможен только для опытных  оценщиков. Действующее же российское законодательства пока не предусматривает  каких-либо ограничений для оценщиков по стажу работы или другим параметрам, учитывающим практический опыт специалиста.

   Согласно  квалификационному справочнику  экспертом может быть весьма широкий  круг лиц, в который достаточно легко  могут попасть неспециалисты. Эксперт-оценщик  должен быть определен СРО.

   Согласно  мировой практике и руководствуясь текущими потребностями российского  рынка, предлагается пересмотреть статью 6 закона «Об оценочной деятельности»  с целью дать возможность заказывать оценку не только собственнику объекта  оценки, но и третьему лицу, заинтересованному в качестве услуги. Например, к таким заказчикам относятся банки, выдающие кредиты по залог оцениваемого имущества.

   Необходимо  рассмотреть вопрос расширения перечня  видов стоимости, которые определяет оценщик. Сейчас формально оценку для целей бухгалтерского учета может делать не только оценщик, а любой, кто назовет себя консультантом.[55]

   Исходя  из всего вышесказанного, развитие оценочной деятельности в России должно быть тесно увязано с концепцией развития страны.

   1. Развитие экономики в РФ предполагает все более высокую долю инновационной составляющей и, соответственно, все больше в хозяйственный оборот будут вовлечены объекты интеллектуальной собственности. Оценка нематериальных активов – одно из перспективных и стратегических направлений развития оценочной деятельности в России.

   2. Концепция долгосрочного развития РФ предполагает позиционирование России как финансового центра, что обуславливает другое стратегическое направление оценки – оценка кредитно-финансовых институтов и ценных бумаг.

   3. Одним из ключевых аспектов стратегического плана развития экономики РФ и в частности, оценочной деятельности является повышение эффективности государственного управления. Для обеспечения этого в оценочной деятельности очень важным аспектом является формирование законченной и целостной  законодательной базы, регулирующей взаимоотношения оценщика, СРО и потребителей услуг.