Методологические положения оценочной деятельности

2 оценка поправок  по элементам;

3 расчеты стоимости  всего объекта недвижимости.:

      Поправки-корректировки,вводимые в цену аналога при преведении его ценообразующих характеристик. 

Метод валового рентного мультипликатора-отношение продажн цены  к потенц или действ валовому доходу

      Этапы:

-оценивается рентныц доход

-опред-ся отношение вал дохода к прод цене

-расчет вероятн стоимости объекта:рын доход * валовый рентный мультипликатор 

                                              U= D_p*Ц_а/ПВД,где

U-верояин стоимость продажи объекта;

D_h-рентный доход объекта;

Ц_а-цена аналога;

ПВД-потенциальный  валовый доход аналога. 
 
 
 

Затратный подход 

1Опр стоимость  земельного участка

2 оценить восст стоимость или стоимость замещения объекта на дату оценки.Определение полной стоимости строительства вкл в себя прямые и косвенные издержки

3расчет всех видов  износа зданий /сооружений с учетом  их физического ,функционального и технологического устаревания;

4опр ост стоимость ,как разности между стоимостью воспроизв и совокупным износом

5 расчеты полной  стоимости объекта:ост стоимость+стоимость зем участка. 

      Оценка  стоимости зданий/сооружений:

Оценка восст стоимости(замещения)-методом сравн единицы,метод поэлементного расчета,индексным способом:

Сравн ед-цы-на основании данных об аналогичных объектах разраб нормативы затрат на строит-ые работы.Норматив удельных затрат *общая площадь здания

Вносятся поправки 

      Метод поэлементного расчета:

1)разбивка зданий  на элементы;

2)расчет расходов  для установки элемента в строящемся  здании;опр-ие суммы прямых и косвенных издержек на строительство /ед V 

      Индексный способ оценки:

Баланс стоимость  объекта *соотв индекс для переоценки осн фондов(утв-ся правительством),после опред-ия полной стоимости восст/замещ из полученной величины вычитывается износ для расчета остаточной стоимости объекта. 

      Несколько методов определения износа::

-метод разбиения;

-учет всех видов  износа:

      1)(не)устранимый физ-ий

      2)(не)устранимый функциональный

      3)внешний  (экономический)

Износ устраним,если затраты на устранение меньше добавляемой стоимости

      Если  Физ/функцион износ устраняется реконструкцией/модернизацией,то эконом износ не устраним(обычно) 

Расчет методом  парных продаж: сравниваются 2 объекта  :лдин имеет внешний износ,другой-нет.разница в цене=внешн износу 

Метод срока жизни: временной отрезок в течение  которого объект может приносить  прибыль-эконом жизнь.Физ жизнь-период существования здания;эффективный возраст-основан на оценке внешнего вида объекта.

      Взаимосвязь между износом,восстановл стоимостью,эффект возрастом и тпичным эк сроком жизни здания:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ 
 
 
 

Оценка  объектов интеллектуальной собственности

      НМА включают:

-не имеющие материально-вещественной  структуры(физической)

-используемые в  производстве продукции

-используемые в течение длительного времени

-способны приносить эконом выгоду в будущем

-имеющие надлежаще  оформленные документы,подтверждающие существование самого актива и исключительных прав на рез-ты интеллектуальной деятельности(патенты,свидетельства) 

      НМА делятся на 3 группы:

1-объекты интеллектуальной  собственности,представляющие искл право на рез-ты интеллектуальной деятельности.

2-организационные  расходы-связанные с образованием  юр лица,признанные в соответствии с учеред документом частью вклада в уставный капитал.

3-goodwill-присутствует  при наличии избыточной прибыли,не может быть отделен от действующего предприятия,возникает когда доход на А выше среднестатистического показателя в рез-те чего стоимость бизнеса больше стоимости читсых активов. 

      Интеллектуальная  собственность-искл право гражданина или юр лица на рез-ты интеллектуальной деятельности.Использование рез-ов интеллектуальной деятельности может осуществляться 3ми лицами только с согласия правообладателя.

      Объекты интеллект собственности включают:

1)абсолютный характер  прав,т.е действуют против любого желающего исп-ть принадлежащие др лицу ОИС без разрешения последнего.

2)секретность,множественность

3)ограниченность  сроком действия. 

      В процессе оценки ОИС опр-ся стоимость объема прав на рез-ты интеллектуальной деятельности.

      В рамках ОИС выделяются права на исп-ие прмышленной собственности,техн решения,которые не обеспечены патентной защитой,объекты авторского права.

      Права на объекты промышленной собственности:

-изобретения

-полезные модели

-пром образцы

-товарные знаки 

      Изобретения и полезные модели рассматриваются  как техн решение задач

      Пром образец-соотв установленным требованиямхудожественно-конструкторское решение изделия,определяющее его внешний вид.

      Товарный  знак-обозначение,способное отличать товарн знаки юр лиц от других 

      Know how(права на техн решения не обеспеченные патентной защитой_-техн информация,которая потенциально может быть запатентована,но процедурва патентования не проведена.Содержит признаки,относящиеся к конфидециальной информации:

-ценность в силу  неизвестности 3м лицам

-несвободный доступ

-необходимость принятия  обладателем информации мер к  охране ее конфендициальности 

      Права на объекты авторского права охватывают: научн,литерат,программы ЭВМ,базы данных. 

      Цели  и случаь объектов интеллектуальной собственности:

1-купля-продажа объектов

2-заключение лицензионного  договора,необходимость обоснования платежей за исп-ие ОИС

3-приватизация,ликвидация банкротства,предприятия.

4-предоставление  ОИС в качестве залога

5-оценка инвестиц-ых проектов в которых намечено использование ОИС

6-внесение ОИС  в уст капитал

7-страхование ОИС

8-опр доли эконом  эффекта на ОИС

9-расчет вознаграждения  авторов

10-экспертиза объектов  интелектульной собственности. 

      Работе  по оценке НМА,прежде всего ОИС в составе НМА,предшествует экспертиза:

1)ОИС

2)охранных док-ов

3)прав на интеллектуальную  собственность

4)первичных стоимостных  и бух документов

      Экспертиза  ОИС нужна для подтверждения  факта наличия объекта,это достигается проверкой первичных документов

      Оценка  ОИС сводится к определению его  вклада в качестве составного …активов

      Наиб  широко для оценки стоимости ОИС  исп-ся доходный подход,базирующийся на эконом принципе ожидания 

      Применение  доходного подхода:

Заключается в расчете  эконом выгод,ожидаемых от использования оцениваемого НМА

ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ  ДАННОГО ПОДХОДА СТОИМОСТЬ АКТИВА ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ КАК ЕГО СПОСОБНОСТЬ приносить доход в будущем и приравнивается к текущей стоимости потока доходов.

Доходный подход может быть реализован с помощью  след методов:

      1избыточных  прибылей

      2дисконтирования  ден потоков

      3освобождения  от роялти

      4дробление  прибыли

      5 преимущество в прибыли 

1-строится на посылке,что избыточные прибыли приносят предприятию не отраженные в балансе НМА;обычно этим методом оценивается стоимость Goodwillа 

     Этапы метода:

-определить рын стоимость всех активов

-расчет нормализованной  прибыли оцениваемого предприятия

-вычисление среднеотраслевой  доходности

-нах-ся ожидаемая прибыль

-опред-ся избыточная прибыль

-рассчитываеьтся стоимость НМА=изб П/ставка капитализации 

      Некоторые оценщики используют для расчета  избыточной прибыли среднюю величину А и среднюю прибыль(примерно за 5 лет),но данный подход оправдан,если данные выбранного периода отражают обоснованные будущие ожидания 

      Проблема  метода:выбор ставки капитализации

Ставка капитализации-величина,обратная кол-ву,приносящему избыточную прибыль лет,за которые инвестор готов заплатить.

      Если  с помощью метода изб прибыли  оценщик пытается определить стоимость  всех НМА,то он должен:

-рассчитать рыночную  стоимость мат активов 

-определить величину  прибыли на мат активы

-вычислить среднеотраслевую  прибыль на мат активы

-найти избыточную  прибыль как разницу между  2м и 3м

-избыточная прибыль/ставка  капитализации менбше стоимости НМА 

      Метод дисконтирования денежных потоков:

1. определение ожидаемого  оставшегося срока полезной жизни  ОИС

2. прогнозирование  потоков доходов,генерируемых объектами интеллектуальной собственности

3. выод ставки дисконта

4. расчет суммарной  текущей стоимости будущих доходов

5. нахождение текущей  стоимости доходовОИС в постпрогнозный период

6. определение суммы  всех текущих стоимостей доходов  в прогнозный и постпрогнозный периоды

Метод освобождения от роялти

Роялтинг периодическая выплата вознаграждения в виде отчисления от стоимости произведений по лицензии продукции , в форме процентов от объема продаж, этот метод является одним из основных методов доходного подхода

Он используется при оценке стоимости лицензии . прав на объекты интеллектуальной собственности , при этом предполагается как поток доходов мог бы генерировать тот или иной объект интеллектуальной собственности правообладателям , если бы мог быть заключен лицензионный договор

Лицензионный договор  это соглашение о передачи патента  обладателю , лицензиару – право на использование охраняемого аис в объеме предусмотренным договором , другому лицу лицензиату , причем последний принимает на себя обязанность вносить лицензиару обусловленную соглашением платежи и осуществлять другие действия предусмотренные договором

По объему передаваемых прав различают лицензию , неисключительные (простые)- дают лицензиату право на согласованных условиях и территориях и в течение оговоренного срока использовать предмет лицензии .одновременно на этой территории за лицензиаром сохраняется право на предмет использование лицензии , а так предоставлять лицензии другим лицам.

Исключительное –  дают право лицензиату на согласованных  условиях и территориях и в  течение установленного срока использовать предмет лицензии на монопольных  началах, причем на данной территории и в течении этого срока лицензиат не в праве использовать предмет лицензии , а также предоставлять лицензии другим лицам .