Содержание.

      Введение.

     Оценка  как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи  с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров.

     Как всегда спрос породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться  в современной России уже не только как прикладная отрасль рыночной экономики, но и как научно-методическое направление прикладной экономической науки.

     В нашей стране в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик  не было, и быть не могло. Стоимость  любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

     Однако  в секторе гражданско-правовых отношений неповоротливый федеральный механизм принятия законов послужил серьезным препятствием к развитию института оценки.

     Официально  Министерством труда и социального  обеспечения, профессия “оценщик” (эксперт по оценке) введена в  конце ноября 1996 года, и потребуется еще немало времени для того, чтобы придать этому роду деятельности именно “профессиональный” характер, создать полноценный законодательный механизм работы экспертов по оценке собственности.

     1.Развитие оценочной  деятельности в России.

     Оценка  недвижимости, как элемент государственной экономической политики, начала формироваться в России в середине XVIII века в связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обуславливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения.

     Формирование  системы оценки недвижимости для  целей налогообложения происходило  в России под непосредственным влиянием аналогичных работ, уже выполненных  в странах Западной Европы к этому  времени.

     Поводом для создания систем налогообложения  недвижимости в большинстве стран  служила неравномерность распределения  налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества.

     С отменой крепостного права в 1861 году в России возникли предпосылки  проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Изданное в 1864 году "Положение о земских учреждениях" предусматривало изменение базы налогообложения и частичный переход на налогообложение имущества граждан России. Для пополнения государственного бюджета была сохранена подушная система налогообложения, а для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились "земли, фабрики, заводы, промышленные и торговые заведения и вообще недвижимые имущества в уездах и городах, а также свидетельства на право торговли".Размер налогообложения определялся "доходностью и ценностью облагаемых имуществ". К 1888 году подушный налог был отменен окончательно.

     Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей  основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной  статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

     Пик оценочной деятельности в России пришёлся на вторую половину 90-х годов, когда подготовкой профессиональных оценщиков впервын начал заниматься Институт экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития.

     Развитие  оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков.

     Были  созданы 58 структурных региональных единиц, которые объединяли 70 регионов России и стран ближнего зарубежья. Данной организацией была создана Академия оценки интеллектуальной собственности , которой до 2000 г. было подготовлено 15000 оценщиков. Российским обществом оценщиком, было положено начало созданию нормативной базы российской практики оценки имущества.

     В июне 1994года на отчетно - выборной конференции  РОО были приняты: Декларация РОО, Стандарты  профессиональной деятельности в области  недвижимого имущества, Кодекс профессиональной этики членов РОО. Следующим шагом в июне 1995 г. стала регистрация системы стандартизации в Госстандарте РФ. В этот же период совместно с Госкомимуществом РФ и Российской Гильдией риэлторов принято Положение о лицензировании риэлторской деятельности в РФ, в котором оценочная деятельность была определена в качестве самостоятельного вида деятельности и выведена из-под лицензирования риэлторской деятельности.

     В 1996 году появилась новая организация - Национальная коллегия оценщиков (НКО), в которую вошли фирмы, занимающиеся оценкой. С конца 1996 года профессия оценщика в России уже имела официальный статус. Министерство труда и социального развития РФ своим постановлением от 27.11.96 г. № 11 утвердило квалификационную характеристику должности «оценщик», в которой устанавливаются должностные обязанности и перечень нормативно - правовых и методических документов и иных сведений, которые должен знать оценщик.

     Основными должностными обязанностями оценщика являются установление рыночной стоимости или иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установление деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информационной базы, необходимой для профессиональной деятельности. Установлены и квалификационные требования по данной должности: высшее профессиональное образование, дополнительное образование и стаж работы по профилю не менее 1 года.

       На сегодняшний день в России  деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (приложение ).

     Развивается методологическая база оценки, учитывающая  международный опыт, а также особенности  развития экономики и правового регулирования в России.

     Сложился  единый рынок оценочных услуг. В  настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной  лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

     Сформирована  система государственного регулирования  оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной  деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

     Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом  России по всему спектру проблем  развития рынка оценки.

     Но  можно выделить и  недостатки, присущие сегодняшней практике в области оценки имущества России:

     1.Отсутствие методологической базы;

     2.Несоответствие зарубежной методологии рыночным отношениям в России;

     3.Недоверие заказчиков к менеджерам - оценщикам, занимающихся на практике данной деятельностью;

     4.Отсутствие достаточного количества высококвалифицированных экспертов - оценщиков в регионах;

     5.Недостаток практического опыта оценочных работ у фирм;

     6.Отсутствие единых стандартов оценки.

     Литература.

     1.Тестина М.Ф. Экономические основы оценки недвижимости. Учебное пособие. Шахты.2005.

     2.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

      Практическое задание.

     Практическая  ситуация № 8

     Определите  восстановительную стоимость объекта  недвижимости, если стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 года составила 153 тыс. р., а поправочные коэффициенты: плановых накоплений – 1,08 накладных расходов – 1,18, непредвиденных расходов – 1,015, на временные здания и сооружения – 1,01, зимних удорожаний – 1,66, прочих работ – 1,008. Индекс перевода на дату оценки 40,094. 

     Решение.

     Определим восстановительную стоимость объекта  недвижимости по формуле:

      ,

     где Ф_в2010 – восстановительная стоимость;

     Ф_{смр. 1991} – стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1991 г., тыс., р.;

      – удорожающие коэффициенты;

      – индекс перевода цен стоимости на дату оценки.

      153*1,08*1,18*1,015*1,01*1,66*1,008*40,094=13410,1185 тыс.,р.