Методологические положения оценочной деятельности

     В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая  инвесторами ставка дохода на вложенный капитал, сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или выступает как требуемая ставка дохода по имеющимся вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем инвестиций на дату оценки.

     Методики:

     - модель оценки капитальных активов  и метод кумулятивного построения, для СК;

     - для денежного потока инвестиционного капитала, модель средневзвешенной стоимости капитала.

     Для денежного потока всего капитала применяется средневзвешенная ставка

     …………………… 

     Расчет  величины стоимости в пост прогнозный период – основан на предпосылке  о том, что бизнес способен приносить доходы и по окончанию прогнозного периода.

     В зависимости от перспектив развития бизнеса, в пост прогнозный период выбирают метод расчета ставки дисконтирования:

     - Метод ликвидационной стоимости (если ожидается банкротство);

     -  метод чистых активов, не учитывая затрат на ликвидацию;

     - модель гордона – годовой доход пост прогнозного периода капитализируется показателей стоимости при помощи ставки капитализации (ставка дисконтируется минус долгосрочные темпы роста)

       Итоговые поправки:

     - величина стоимости по функционирующим  активам 

     Метод капитализации доходов (прибыли)

     Базовая предпосылка метода – стоимость  доли собственности предприятия  равна текущей стоимости будущих  доходов, которые принесет эта стоимость .

     Оценочная стоимость = чп/ставка капитализации

     Метод подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного периода будет получать одинаковые величины доходов. 

     Этапы метода:

     1) выбор величины прибыли …………………………………….

     2

     3 расчет ставки капитализации 

     4 определение предварительной величины  стоимости 

     5 поправки 

     Ставка  капитализации для предприятия  обычно выводится из ставки дисконтирования  путем вычета ожидаемых среднегодовых  темпов роста дохода или денежного  потока . соответственно ставка капитализации меньше дисконта.

     Различные методы определения ставки дисконтирования:

     - модель оценки капитальных активов;

     - метод кумулятивного построения;

     - модель средневзвешенной стоимости  капитала  

     R=R_d – q

     R_d – ставка дисконтирования;

       q – ставка дохода.

     формула ценового мультипликатора.  

     M_p = V_a/FF

     V_a – рыночная стоимость компании – аналога;

       FF – базовый показатель (финансовый или производственный); 

     V= ∑ FF_i∙M_i∙W_i

     M_i - величина итого ценового мультипликатора

     W_i – удельный вес итого ценового мультипликатора

     n – количество используемых ценовых мультипликаторов  

Сравнительный анализ. 

      Предполагает,что цена,CF фирмы определяется той суммой,при которой она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Т.е., наиболее вероятная цена стоимости безнеса реальная цена продажи сходной фирмы,зафиксированная рынком. 

      Теоретические основы сравнительного подхода;

1 оценщик использует  в качестве ориентира сформированные  рынком цены на сходные предприятия  или их акций.

2 принцип альтернативных  инвестиций: вкладывая деньги в  акции-покуп. будущий доход .

3 цена предприятия  отражает его производств и  финн возможности,положение на рынке,перспективы развития.

     Следовательно, в сходных предприятиях должны совпадать  соотн. между осн финн показателями.

4 оценщик ориентируется  на факт цены купли-продажи  сходных предприятий-это основоное преимущество подхода.

5 реальное отображение  спроса и предложения на данный  объект инвестирования. 

      Недостатки  подхода:

1 база для расчета  –достигнутые в прошлом финн результаты;метод игнорирует перспективы развития предприятия.

2 сравнительный подход  возможен только при наличии  финн информации по болшшому числу сходных фирм-аналогов.

3 сложные корретктировки,поправки. 

      Условия применения сравнит.подхода:

-наличие активного  финн рынка,т.к. подход предполагает использование данных о фактически совершенных операциях;

-открытость рынка,доступность информации;

-наличие спец  служб,накапливающих финн информацию. 

      Методы  сравнительного подхода:

-компании-аналоги;

-сделок;

-отраслевых коэфицентов. 

      Метод компании-аналога основан на использовании  цен,сформированных открытым фондовым рынком.База для сравнения –цена одной акции общества.

      Метод сделок ориентирован на цену предприятия  в целом или его контрольного пакета.

      Метод отраслевых коэф-ов основан на соотношении между ценой и опр финн параметрами.Применение данного метода в настоящее время ограничено. 

      Метод компании-аналога.Этапы:

1сбор инфы

2сопоставление списка  аналогов 

3фин анализ

4расчет мультипликаторов

5 опр-ие итоговой величины стоимости

6 внесение корректировок 

      Оценка  бизнеса методом компании-аналога  основана на исп-ии 2 типов информации (рыночная и фин)

Корректировке подлежат вся отчетность, поэтому сравнительный  подход дорог и трудоемок.

      Стадии  процесса оценки сопоставимых компаний:

1 опр-ся круг сходных компаний(макс);

2 составляется список  предприятий(может сократиться)

3окончательный список  аналогов 

      Состав  критериев сопоставимости определяется условиями оценки и наличием необходимой  информации. 

     Критерии  сопоставимости:

1 отраслевое сходство

2 размер(степень капитализации,численность персонала, объем реализованной продукции)

3 перспективы роста-фаза  экономического развития .

4 фин риск,его уровень определяется на основе след критериев:

      -структура  капитала;

      -уровень  ликвидности;

      -кредитоспособность

5.качество менеджмента,проводится на базе косвенных данных.

      Итоговый  список должен включать не менее 3х  аналогичных компаний.

Сравнительный анализ исп-ет уже существующие приемы и методы финн анализа. 

      Для расчета М_р нужно:

-определить капитализацию(рын стоимость)

-вычислить соответств финн показатели ( Ц/П;Ц/ден поток;Ц/дивиденты;Ц/В;Ц/ЧА) 

      В процессе оценки необходимо исчислить  max М_р для выявления области наиболее обоснованной цены стоимости.

Ц/дивиденд-исп-ся редко,в связи с тем,что порядок выплаты в откр и закр компаниях существенно различиаются. 

      Формирование  итоговой величины стоимости:

1)выбор величины  мультипликатора;

2)согласование предварительных  результатов рыночной стоимости ,полученных при исп-ии различных видов ценовоых M_р;

3)внесение итоговых  корректировок 

1)-произв на основе факт средних значений по каждому коэфиценту

      Методика  поиска-отбор компаний с близкими показателями(структура,баланс,ф2,финн коэф-ты)

Сравнительный подход позволяет использовать max число всех возможных мультипликаторов ,следовательно,max число вариантов стоимости,если использовать простую среднюю-значит аналитик одинаково доверяет всем мультипликаторам. Наиболее эффективный-метод взвешивания..

      Иногда  оценщику нужно считать стоимость  убыточных компаний.,если компания убыточна несколько лети отриц  рез-ат связан с неэффективностью производства,то исп-ся М_р=Ц/П невозможно,если же убыточность временное явление-возможно исп-ть М_р буб-й П. 
 
 
 

………………………………………………………….

     Метод Инвуда

Применяется когда  ожидается,что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные равновеликие доходы.

      Метод Хосхальда

Исп-ся в случаях,когда ставка дохода ,приносимая изначальными инвестициями настолько велика,что маловероятно инвестирование по той же ставке.

      Метод связанных инвестиций

Большинство объектов недвижимости покупаются с помощью  заемного капитала и собственного капитала,поэтому ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на оба капитала,величина ставки определяется методом св инвестиций.

       Для ЗК:                                             Rm=ежегодные выплаты по обслуж-ию долга/осн сумма ипотечной ссуды

        Для СК                             R_t=годовой денежный поток до выплаты налогов/величина СК 

      Метод прямой капитализации             R_k=ЧОД/V 

      Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значении чистого оперативного доходасопоставимых объектов недвижимости,формула исп-ся в ом случае,если перепродажапо цене=сумме первонач инвестиций. 

6й этап

      Стоимость недвижимости опред-ся  V=ЧОД/R_k 

      Метод дисконтирования денежных потоков  применяется для определения  тек стоимости буд –х доходов от исп-ия недвижимости и возможной продажи:

1-составляется прогноз  потока буд-х доходов в период владения объектом

2-рассчит-ся стоимость  объекта на конец периода владения

3-выводится ставка  дисконта

4-будущая стоимость  дохода в период владения  и  реверсии приводит-ся к текущ стоимости 

      Применение  сравнительного подхода(2 метода):

-сравнение продаж;

-сравнение валового  рентного мультипликатора. 

Сравн продаж

      Требует базы данных по совершенным сделкам.Осн на сопоставлении и анализе инф-ии о продаже аналогичных объектов недвижимости.

      Выбор аналогов нужно производить на том  же сегменте рынка,к которому относится оцениваемый объект. Если объект был продан за меньший по сравнению со стандартом период,то скорее всего цена была занижена.В этом случае сделка не типична и не сравнима .Если сделка между головной и дочерней компанией,то цена не рыночна и не сравнима.

      Этапы:

1Выбор объектов  недвижимости-аналогов(3-5)шт