Ипотечное кредитование

    В марте 1999 г. Правительство Москвы приняло  решение об учреждении ОАО «Московское ипотечное агентство» в форме коммерческого банка со 100% вкладом города и уставным капиталом 120 млн. руб., сформированным за счет средств бюджета на 1999 г.. В состав Наблюдательного Совета КБ «Московское ипотечное агентство»(ОАО) вошли члены московского правительства, председатель Московской городской Думы, председателем Совета стал Мэр Москвы Ю.МЛужков.

   Данная  программа развития системы ипотечного кредитования в г. Москве разрабатывалась при активном участии американских специалистов, предусматривала внедрение двухуровневой модели рынка жилищных кредитов и основывалась на поступлении огромных средств из США.

    В связи с разразившимся финансовым кризисом намеченная программа инвестиций не была осуществлена. В результате чего уполномоченные банки, не имея гарантий выкупа у них ипотечных кредитов, ограничились выдачей нескольких сот ипотечных ссуд.

    Выдача  ипотечных кредитов на условиях пилотного этапа Московской ипотечной программы была прекращена. Московское ипотечное агентство так и не приступило к выкупу прав требования по ипотечным кредитам, выданным уполномоченными банками. А через

 

2,5 года после принятия  само Правительство Москвы признало, что принятая в 1998г. Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве не соответствует «современным условиям социальной и экономической политики»¹⁹.

   Следует отметить, что данная программа создания и развития системы ипотечного кредитования в г. Москве оказалась полностью провалена. В качестве объективной причины такого результата можно признать резкое изменение социально-экономической ситуации, произошедшее вследствие потрясшего страну финансового кризиса августа 1998 г.. Однако, новая концепция развития системы ипотечного кредитования в г. Москве была разработана и принята лишь спустя 2,5 года. В любом случае, помимо объективных причин реализации программы помешали еще и ряд субъективных положений, заложенных в качестве основы функционирования данной программы:

• ориентация    программы    на    зарубежные    источники    финан 
  сирования;
• направленность   программы   на   быстрый   переход   ипотечной 
  системы на уровень организации, соответствующий высокоразвитой и 
  стабильной    экономике    с    развитой    системой    институциональных 
  инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, долгосрочных 
  инвестиционных   фондов),   заинтересованных   в   высоконадежном   и 
  долгосрочном вложении финансовых ресурсов.

   Помимо этого, следуег отметить, что для реализации утвержденной Концепции отсутствовала четкая программа создания инфраструктуры рынка.

   Следует отметить, что Правительство Москвы рассматривало и поощряло развитие различных направлений привлечения  инвестиций в жилищное строительство города.

   В ноябре 1998 г., через 3 месяца после утверждения  Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, предусматривающей создание двухуровневой открытой системы жилищного финансирования, решением Правительства Москвы на территории Западного административного округа начался эксперимент 
 
 
 
 
 

19Постановление  Правительства Москвы от 16.01.2001 г.  № 24-ПП «О состоянии и перспективах  развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» 

 

по внедрению Строительной сберегательной кассы , то есть одноуровневой замкнутой системы ипотечного кредитования. Данная программа развития ипотечного кредитования была гораздо менее глобальной и более конкретной: предусматривалось привлечение частных инвестиций путем создания Строительной сберегательной кассы для целевого строительства жилых домов в районе проспект Вернадского, квартал 34-35. Концепция ССК была разработана Павловым В.В. - 1-м заместителем руководителя ГУП «Управление экспериментальной застройки». Уставный фонд ССК формировался со 100%-и долей города в размере 5 млн. руб. за счет средств внебюджетного фонда Западного административного округа и средств ГУП «Управление экспериментальной застройки». С целью снижения рисков предусматривалось, что Правительство Москвы, предоставит гарантии по обеспечению возвратности средств населения по накопительным вкладам в ССК. Концепция проведения эксперимента по привлечению средств населения для приобретения жилья а ЗАО г.Москвы предусматривала:

• минимальный объем накопления для получения кредита - 50% 
  стоимости жилья;
• минимальный срок накопления - не устанавливался на начальном 
  этапе деятельности ССК;
• право на получение ипотечного кредита имеет исключительно 
  член ССК;
• ограничение направлений использования ресурсов ССК только 
  целевой    деятельностью    -    на    выдачу    ипотечных    кредитов    и 
  финансирование строительства жилья;
• процентная  ставка,  начисляемая  по  накопительным  счетам - 
  1,5%;
• ставка процентов по кредиту дифференцируется в соответствии 
  со сроком накопления в ССК. В качестве базовой ставки принимается 
  18% годовых в валюте, от которой делается скидка в зависимости от 
  количества лет накопления (в перспективе основная масса кредитов 
  должна выдаваться по 6 -8% годовых);
 

• формирование уставного капитала ССК в размере 15 млн. долл. 
  США,  включая  жилищный  фонд  на  7 -  8  млн.  долл.   США   (130 
  квартир);
• в первоначальный период ипотечные кредиты, предоставляются 
  на покупку квартир, находящихся в собственности ССК.

   По  мнению разработчика концепции развития (Павлов В.В.) по мере накопления практического опыта предусматривался переход к созданию общегородской сети строительных ссудосберегательных касс.

    Правительством  Москвы предпринимались и другие, не носящие системного характера меры по развитию ипотечного жилищного кредитования в городе.

    В начале 1999 г. крупнейшим жилищным строительным объединением города ОАО «ДСК-1» было создано Коммандитное товарищество (товарищество на вере) «ДСК - I и Компания». Данное товарищество должно было предоставлять ипотечные кредиты для покупки жилья, построенного ОАО «ДСК-1», на следующих условиях:

• первоначальный взнос - не менее 30% от стоимости квартиры;
• срок погашения ипотечного кредита - до 10 лет;
• процентная ставка - до 10% годовых.

   В целях создания источников финансирования вышеуказанного проекта и формирования целевого Фонда реализации программы ипотечного кредитования в феврале 1999 г. Правительство Москвы предоставило ОАО «ДСК-1» инвестиционный налоговый кредит по налогу на прибыль и всем местным налогам города в размере 50% начислений сроком на 5 лет²⁰

В мае 1999 года правительство Москвы предоставило налоговый кредит еще одному крупному участнику московского рынка жилищного строительства - ЗАО «Мосстроймеханизация - 5»²¹. Беспроцентный налоговый кредит в части, зачисляемой в бюджет города Москвы, предоставлялся для реализации программы ипотечного кредитования на основе производственных и финансовых 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

20Постановление  Правительства Москвы от 09.02.1999 г.  № 100 «О первоочередных мерах  по внедрению системы ипотечного кредитования на базе ДСК-1».

21Постановление  Правительства Москвы от 18.05.1999 г.  № 428 «О внедрении ипотечного  кредитования в г, Москве на базе ЗАО «Мосстроймеханизация - 5».

 

возможностей  вышеуказанной  организации,  а также  ЗАО  «Объединенный   промышленно-торговый   банк»   и   ОАО   «Первая   ипотечная

компания».

   Основные  параметры ипотечных кредитов были определены в постановление и полностью совпадают с условиями ОАО «ДСК - 1». Также предполагалось, что жилищные ссуды будут предоставляться только для покупки квартир, построенных ЗАО «Мосстроймеханиза-ция-5».

   В ноябре 2001 года по инициативе ОАО «Домостроительный  комбинат №1» и АКБ «Европейский трастовый банк» зарегистрирован кредитный потребительский кооператив граждан «Первая домостроительная ссудо-сберегательная касса».

   Одна  из целей данного потребительского кооператива - обеспечить доступность  приобретения жилья гражданами у  ОАО «ДСК №1»²² .

   Членом  кредитного потребительского кооператива  может стать любой житель Москвы и Подмосковья, достигший 16 лет.

   Источником  займов является фонд финансовой взаимопомощи, который формируется за счет личных сбережений пайщиков и за счет собственных  средств кооператива. Собственные  средства кооператива образуются за счет взносов пайщиков(например, паевые и

вступительные взносы).

Кооператив  предоставляет займы только своим  членам.

   Помимо  выдачи займов членам кооператива, в  соответствии с действующим законодательством, свободный остаток фонда финансовой взаимопомощи используется исключительно для приобретения государственных и муниципальных ценных бумаг, а также для хранения на депозитных счетах в банках. Величина свободного остатка фонда финансовой взаимопомощи не может составлять более половины

этого фонда.

Схема     получения     кредита     для     приобретения     квартиры предлагается следующая.

   Путем внесения взносов в фонд финансовой взаимопомощи член кооператива должен накопить не менее 50% стоимости приобретаемой  недвижимости. 
 

22Памятка члену  Кредитного потребительского кооператива  граждан. Москва. 2002.

 

   Второй ограничительный  момент - минимальный срок накопления - он должен составить не менее 1 года.

   После выполнения вышеуказанных условий  член кооператива имеет право на получение ипотечной ссуды в порядке установленной кооперативом очередности.

   Порядок в очереди устанавливается в соответствии с величиной оценочного коэффициента, который рассчитывается по следующей формуле:

S «Т/К

   S - размер личных сбережений в фонде финансовой взаимопомощи;

   Т - срок, в течение которого личные средства пайщика находились в кооперативе;

К - запрашиваемая  величина займа.

   Следовательно, для ускорения срока получения  ипотечного кредита пайщик должен: либо продлить срок передачи средств кооперативу, либо увеличить размер передаваемых средств, либо пересмотреть в сторону уменьшения стоимость приобретаемой недвижимости.

   После подбора недвижимости, проверки документов по выбранной недвижимости, подписания договора купли-продажи, договоров залога и займа, пайщик становится собственником квартиры.

Проценты по займу устанавливаются правлением кооператива.

   В настоящее время «Первая домостроительная сберегательная ссудо-сберегательная касса» выдает ипотечные кредиты на срок до 5 лет по валютной процентной ставке 14% годовых.

   За  полгода работы кооператив выдал  несколько десятков ипотечных кредитов.

   В 2001 г. Правительство Москвы разработало  и утвердило новую концепцию развития ипотечного жилищного кредитования города²³. В постановлении Правительства Москвы отмечалось, что с начала реализации Московской ипотечной программы выдано 1265 ипотечных кредита. Из них, по ипотечным программам, условия которых 
 
 
 
 

 23Постановление  Правительства Москвы от 16.01.2001 г.  №24 -ПП «О состоянии и перспективах  развития системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве» (с изменениями от 03.07.2001г.)

 

утверждены Правительством Москвы, - 595 кредитов, по инициативным программам банков и инвестиционно-строительных организаций - 670 кредитов и рассрочек платежа под залог приобретаемых квартир.

   Довольно  неожиданно Правительством Москвы сделан вывод о том, что в г. Москве уже создана городская система ипотечного кредитования. Тем более, что при оценке состояния рынка ипотечного кредитования отмечено следующее:

• жилищное   ипотечное   кредитование   не   получило   в   городе 
  массового распространения;
• приостановлена выдача кредитов на условиях пилотного этапа 
  Московской ипотечной программы;
• Московское ипотечное агентство не приступило к выкупу прав 
  требования   по   ипотечным   кредитам,   выданным   уполномоченными 
  банками;
• сохраняется крайне низкая доступность ипотечных кредитов для 
  подавляющего большинства горожан, что обусловлено недостаточным 
  уровнем доходов и высоким уровнем рыночных цен на жилье.