Ипотечное кредитование

   Практическая  деятельность по реализации второго и третьего направления развития программы ипотечного кредитования - финансирование приобретения жилья на вторичном рынке и выделение ресурсов для завершения строительства индивидуальных жилых домов -начинается с распределения средств между городами и районами области. Данные квоты затем утверждаются администрацией области.

   Подбор  заемщиков производится на основе ходатайств городских и районных администраций. В случае кредитования требования для завершения строительства индивидуальных жилых домов к заемщику предъявляются обычные требования, за исключением требования к наличию необходимого количества собственных средств. В данном случае предъявляется требование к степени готовности объекта строительства - не менее 30%. Оценщики ОАО «Оренбургская

 

ипотечная жилищная корпорация» осуществляют комплексное  обследование строящегося объекта: наличие и состояние разрешительной и архитектурно-строительной документации, документов по отводу земли, выполненные объемы работ, наличие стройматериалов., наличие инженерных коммуникаций в районе строящегося дома. Также определяется сумма средств, необходимая для достройки, и рыночная стоимость аналогичных объектов. По итогам обследования составляются два документа: Акт технической готовности и Отчет об оценке.

Затем составляются:

   1. Договор   о   финансировании  окончания   строительства 
индивидуального жилого дома;

2. Ведомость затрат на достройку;
3. График поэтапного авансирования.

   После формирования полного пакета документов, дело потенциального заемщика поступает КБ «Русь». Кредит на достройку дома разбивается на несколько этапов: очередной транш кредита предоставляется только после проверки целевого использования предыдущего. Строительство каждого дома сопровождается ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» до полного окончания строительных работ, после чего переоформляется залог по ипотечному кредиту с объекта незавершенного строительства на дом, сданный в эксплуатацию.

    Доля  ипотечных кредитов, выданных для  приобретения готового жилья, составляет около трети в общем объеме жилищных ссуд области. ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» в целях снижения рисков (риск чистоты титула, риск недобропорядочности посредника) ставит целью кредитовать приобретение только того вторичного жилья, которое подбирает заемщику сама корпорация.

   В ходе подготовки к выдаче ипотечного кредита на приобретение готового жилья, корпорация проводит:

• оценку объекта (по результатам которой делается Акт оценки 
  дома/квартиры);
• проверку чистоты титула кредитуемого жилого помещения;
 

• проверку  наличия   всевозможных  задолженностей  (квартплата, 
  коммунальные платежи, налоговые платежи);
• проверку  данных   о   возможном   обременении   объекта  залога 
  (арест, залог).

   При данном виде ипотечного кредитования предусмотрена возможность для потенциального заемщика внести в качестве собственных средств имеющееся у него жилье. Корпорация в таком случае самостоятельно подбирает на это жилье покупателя, который часто тоже становится участником ипотеки.

   ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» является также уполномоченной администрацией области организацией по работе с военнослужащими, уволенными в запас и получившими от Министерства финансов РФ Государственные жилищные сертификаты (ГЖС).

   В случае, если стоимости ГЖС не хватает на приобретение жилья, корпорация совместно с ипотечным банком «Русь» предоставляют бывшему военнослужащему возможность получить ипотечный кредит в размере недостающей суммы. В таком случае в качестве необходимого для получения кредита количества собственных средств выступает ГЖС.

   ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация» подыскивает бывшему военнослужащему устраивающее его жилье и заключает с ним договор купли-продажи, который направляется в Казначейство. Проверив договор, казначейство направляет средства на блокированный счет в уполномоченном банке - Оренбургском банке Сбербанка РФ, откуда они поступают на лицевой счет в ОИКБ «Русь».

   В области также разработаны специальные  программы, позволяющие использовать объекты незавершенного строительства.

   Следует отметить, что тщательность подхода  к организации схем ипотечного кредитования позволила добиваться очень высокой степени соблюдения финансовой дисциплины и возвратности выданных жилищных ссуд: за все время работы не было ни одного случая не только непогашения кредита, но и значительной просрочки платежей.

   Ипотека в Оренбургской области имеет  очень сильную социальную направленность:

 

1. 46%   заемщиков   -   работники   бюджетной   сферы   (врачи, 
   учителя,   сотрудники   правоохранительных   органов,   научные   работ 
   ники);
2. 45% заемщиков до получения ипотечного кредита не была 
   обеспечена жильем (проживали в общежитиях и на условиях аренды 
   жилья).

   Не  смотря на то, что опыт развития ипотечного кредитования в Оренбургской области одобрен Госстроем и рекомендован для внедрения в других регионах России, следует отметить, что практика жилищного кредитования в области не получила массового распространения.

   Башкортостан. В начале 1999 г. решением Кабинета Министров в республике начата программа товарного кредитования населения на цели индивидуального жилищного строительства. Предусматривалась следующая схема кредитования:

     
 
 
 
 
 
 

   Формирование  Фонда жилищного строительства  происходило за счет общего объема материальных ресурсов, получаемых Фондом от предприятий-недоимщиков по налогам и платежам в республиканский бюджет.

   Фонд  жилищного строительства проводит среди предприятий промышленности строительных материалов и строительных организаций конкурс на право участия в кредитовании индивидуального жилищного строительства.

 

   Фонд заключает  договор с организацией-оператором, которая осуществляет работу с населением по предоставлению и обеспечению возвратности товарного кредита. В качестве организаций-операторов в основном используются сельские межрайонные передвижные механизированные колонны АО «Башсельстрой», которое имеет большую разветвленную сеть, базы и специалистов по всей территории республики. Житель республики, осуществляющий строительство индивидуального жилого дома, мог получить товарный кредит у местной организации-оператора при наличии гарантии администрации города или района проживания. Товарный кредит выдавался в виде строительных материалов и «предметов домоустройства»²⁸.

   Товарный  кредит предоставляется организации-оператору  Фондом жилищного строительства на срок 5 лет под 3 % годовых под поручительство администрации городов и районов Республики Башкортостан.

   Размер  кредита, выдаваемого организацией-оператором заемщику, ограничен 50 тыс.- рублей, срок кредитования - от 1 до 5 лет, процентная ставка- 8% годовых.

   Помимо  вышеуказанного было установлено еще  одно ограничение максимального  размера выдаваемого кредита: он не должен превышать 50% совокупного дохода заемщика за предшествующий год, умноженного на срок предоставляемого кредита (1-5 лет).

Требования к заемщику: а  житель республики должен состоять на учете как нуждающийся в

 улучшении жилищных условий; п  срок проживания в данной местности должен составлять не менее

 двух лет; d  трудоспособный   возраст  заемщика  не  должен  заканчиваться

 раньше срока погашения кредита; а  заемщик      должен      обладать      возможностью      исполнить

обязательства по погашению кредита.

   Администрации городов и районов, выдавшие гарантии по товарным кредитам в рамках данной программы, несут солидарную ответственность с организацией-оператором по возврату товарного 

 
 28Опыт  регионов Российской Федерации  по активизации жилищного строительства. Госстрой России. М.1999.

 

кредита перед Фондом жилищного строительства при  Президенте Республики Башкортостан.

   Товарный  кредит погашается денежными средствами или сел ьхозпродукцией.

Обеспечением  возвратности товарного кредита  являются:

• залог недвижимого и других видов имущества;
• поручительство предприятий и организаций по месту работы 
  заемщика;
• поручительство другого юридического лица;
• поручительство физического лица (в объеме не более 10 тыс. 
  рублей на одного поручителя).

   Общий объем товарного кредитования индивидуальных застройщиков в Республике Башкортостан предусмотрен в размере 200 млн. рублей.

   Удмуртская  республика. В 1998 г. Государственным советом Удмуртской Республики принята целевая программа «Жилище» на период до 2005 г., согласно которой должно быть возведено 3 230 тыс.

99

м жилья (в среднем  по 404 тыс. м в год).

   В Удмуртской Республике осуществляются две программы государственной поддержки граждан при строительстве и приобретении жилья.

Первая  программа поддержки  жилищного строительства.

   С 1994 г. в Республике действовала система государственного ипотечного кредитования для приобретения и строительства жилья. Жители республики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий (социальная норма -18м² жилой площади) и постоянно работающие в учреждениях и организациях бюджетной сферы, а также сельхозпроизводители имели право на получение жилищного кредита.

   Срок  погашения кредита - до 20 лет, процентная ставка - 7% годовых.

В качестве обеспечения  возвратности кредита рассматривались:

• залог ликвидного имущества;
• гарантийное письмо администрации района(города);
• поручительства юридических лиц;

• поручительства физических лиц. 
  Заложенное имущество подлежало страхованию.

 

   Кредитование жилищного  строительства производилось при  условии отвода застройщику земельного участка, наличия проектно-сметной документации и разрешения на строительство жилья.

   В результате осуществления данной программы за период 1994 -1998 гг. жилищные кредиты за счет республиканского бюджета получили 3 435 человек на общую сумму 12 362 тыс. рублей, из которых возвращено только 3 261 тыс. рублей. С помощью кредитов построено 147 тыс. м² жилья.

   В феврале 1999 г. Правительство Удмуртской Республики утвердило новое Положение о жилищных ссудах физическим лицам. В соответствии с данным Положением предусматривалось:

• выделение средств из бюджета республики для финансирования 
  программы жилищного кредитования;
• выдача    жилищных    ссуд    должна    осуществляться    Фондом 
  Правительства   Удмуртской   Республики   по   договору   поручению   с 
  Удмуртским банком Сбербанка РФ;
• выпуск и обращение жилищных ценных бумаг на вторичном 
  рынке.

   Вторая  программа поддержки  жилищного строительства, действующая в Удмуртской Республике.

   В Удмуртской Республике действует еще  одна программа государственной поддержки жилищного строительства - программа льготного кредитования граждан для строительства и приобретения жилья за счет Удмуртского банка Сбербанка РФ.

   В целях реализации этой программы  было принято более 20 официальных  документов, в том числе Закон  Удмуртской Республики «О гарантиях  Удмуртскому банку Сбербанка  России», пять постановлений Правительства Удмуртской Республики, постановление Президиума Государственного Совета Удмуртской Республики и другие документы.