Ипотечное кредитование

  В конце XIX века в связи с долгосрочностью и надежностью вложений в земельные ипотечные кредиты инвестировали средства не только специализированные банки, но и крупные страховые общества, нуждающиеся в долгосрочном и обеспеченном размещении своих фондов. В связи с длительным сроком погашения и большими размерами ипотечных земельных кредитов в России преобладающей формой стали государственные учреждения земельного кредита,

однако, действовали также акционерные общества и товарищеско-кооперативные организации.

  Ипотечные банки и учреждения в России выдавали землевладельцу ссуду не наличными деньгами, а собственными обязательствами -«закладными листами», которые либо реализовывались самим ссудополучателем на денежно рынке либо представлялись в качестве залога для получения кредита в банковские учреждения краткосрочного кредита. В данном случае ссудополучатель мог самостоятельно определять график и целевое назначение ресурсов: реализовать часть закладных, необходимых для строительных целей. Ипотечный банк в любом случае гарантировал выкуп закладного листа в сумме, предъявленной к оплате.

 До  октября 1917 года в России существовали два основных ипотечных банка: Дворянский земельный банк и Крестьянский поземельный банк, имевшие вместе 82 отделения.

  Перед государственными банками помимо основной задачи обеспечения крупных сельхозпроизводителей финансовыми ресурсами ставилась задача удешевления долгосрочных кредитов, которая решалась за счет более высокого доверия к закладным государственных банков и, следовательно, более высокой цены реализации закладных на открытом рынке по сравнению с бумагами акционерных банков и обществ взаимного кредита.

  Ссуды выдавались на срок 48 лет. Размер ссуды  не должен был превышать 60% оценочной стоимости земли или закладываемого имущественного комплекса. Стоимость закладываемой земли или комплекса определялась как среднерыночная для данного региона. В случае необходимости по инициативе банка или заемщика могла создаваться независимая экспертная комиссия для определения истинной стоимости объекта залога.

  В случае нарушения графика уплаты суммы погашения основного долга и процентов мог назначаться полугодичный «льготный период», в течение которого, тем не менее, с неуплаченной суммы взыскивалась пеня в размере 1% в месяц. В чрезвычайных случаях (бедствия, в результате которых существенно сократился доход от заложенного имущества) допускалась отсрочка платежей на срок до 2 лет.

 По  истечении «льготного срока» или  отсрочки, если заемщик не восстанавливал платежеспособность и не начинал гасить ипотечный кредит, земля или имущественный комплекс, под который выдавалась ссуда, выставлялись на публичную продажу.

  Кроме государственных банков работали 11 акционерных земельных банков (старейшим из которых был Харьковский акционерный земельный банк, созданный в 1871 году), 7 сословных •ипотечных банков и большое количество провинциальных дворянских земельных банков.

  По  российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу «ненужной конкуренции».

  В 1914 г. общая стоимость закладных  листов, находящихся в обращении на рынках ценных бумаг и в банках составила 5 577,1 млн. руб. . Причем государственными ипотечными банками было выпущено закладных листов менее половины - 41,3%. Остальное составляли закладные листы, выпущенные негосударственными ипотечными банками и обществами.

   В 1914 году 11 акционерных земельных  банков имели портфель долгосрочных кредитов на сумму 1 294,2 млн. руб..

  По  состоянию на 01.01.1914 г. в России было зарегистрировано 1 108 кредитных общества, в которых состояли 643 355 члена.

   Представление о масштабах ипотечных операций в России дают балансы, приложенные  к Постановлению Совета Народных Комиссаров от 04.05.1920 г., которым окончательно фиксировалось уничтожение всей системы ипотечного кредита в России и аннулированы все расчеты по ипотечным долгам. Так, например, по Дворянскому и Крестьянскому земельным банкам было аннулировано 2 434 млн. руб. ссуд и на 2 415 млн. руб. закладных листов и других обязательств.

  По  системе акционерных ипотечных  банков было аннулировано 1 491 млн. руб. ссуд и 1 495 млн. руб. закладных листов.

   Существовала  в России и такая форма организаций финансирования жилищного строительства как «Кредитная кооперация». Данные организации возникли в качестве общественной инициативы, государство к их появлению не имело никакого отношения. Кредитная кооперация возникла и стала усиленно развиваться в предвоенные годы

(1907 - 1914 гг.), удовлетворяя потребности в  финансовых ресурсах нарождающегося в России фермерства, возникшего в ходе аграрной реформы П.А.Столыпина.

   В 1912 г. был создан кооперативный банк - «Московский народный банк».

   Деятельность  кредитной кооперации за короткий промежуток времени дала ощутимые результаты: в 1914 г. в России было зарегистрировано 14 652 кредитных и ссудно-сберегательных товарищества с объемом ссудных операций - 518 млн. руб..

   Таким образом, в дореволюционной России действовала достаточно развитая сеть кредитных учреждений различной организационной формы, осуществляющих выдачу ссуд пол залог недвижимости (зданий, земли и пр.).

   Городские кредитные общества. В 1861 году в России были созданы Санкт-Петербургское, годом позже Московское городское кредитное общество. Эти институты были призваны предоставлять ссуды под залог недвижимости. Обычно размер ссуды составлял не более 60% от стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты выдавались не в денежной форме, а облигациями кредитного общества. Получатель ссуды мог превратить эти облигации в деньги, продав их инвесторам на вторичном рынке. Несколько позже государственный банк России стал предоставлять кредиты под залог этих облигаций с дисконтом 10%, а затем покупать и продавать эти ценные бумаги, обеспечивая тем самым ликвидность вторичного рынка. В последующие годы была создана сеть губернских кредитных обществ.

   К 1917 году в России сложился довольно развитый для того времени вторичный рынок ипотечных облигаций. Так, в 1911 году Санкт-Петербургское городское кредитное общество обслуживало купонные ипотечные облигации на общую сумму 341 млн. рублей, в залоге под которые находилось 5 304 объекта недвижимости.

   Санкт-Петербургское  и Московское городские кредитные  общества за 50 с лишним лет своей деятельности выдали кредиты почти на 1 млрд. рублей. Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались

большим спросом у среднего класса в качестве инструмента вложения свободных  средств.

    В 1919 году Декретом Совета Народных комиссаров все кредитные общества были ликвидированы, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имущества, которое не было национализировано, должны были вносить платежи Народному банку.

Рынок ипотечных  облигаций прекратил свое существование.

 

Глава 3 Программы финансирования жилищного строительства в современной России

   В начале 1990-х годов в результате отказа государства от роли инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья произошло резкое сокращение государственного финансирования жилищного строительства при, практически, полном отсутствии каких-либо замещающих рыночных механизмов и форм кредитования граждан на приобретение или строительства жилья.

   В результате произошел обвал в  сфере жилищного строительства: если в 1987 г. было введено 72,8 млн. кв. метров общей площади, а в 1988 г. - 72,3 млн. кв. метров, то в 1991 г. - 49,4 млн. кв. метров, в 1992 г. - 37,9 млн. кв. метров. При этом ежегодное выбытие жилищного фонда составляло 7-9 млн. кв. метров жилья.

    Развитие  ипотечного кредитования в 1990-х годах  в России проходило по нескольким направлениям.

    Первое  направление - разработка и внедрение государственных программ организации финансирования жилищного строительства на федеральном уровне.

    Второе  направление - развитие разнообразных  моделей ипотечного кредитования в различных регионах РФ: в настоящее время в той или иной форме существуют около 20 региональных программ развития ипотечного кредитования населения.

В подавляющем  большинстве случаев как оба  этих направления, так и региональные программы между собой никак не связаны в методологическом плане.

3.1 Федеральные программы  привлечения инвестиций в жилищное строительство

В декабре 1992 года в целях реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище «в новых социально-экономических условиях» был принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Согласно данного Закона,

граждане  РФ при строительстве или покупке  жилья имеют право на 
получение кредита под залог недвижимости, право на получение в 
установленном порядке компенсации (субсидии), льготного кредита, 
ссуды от органов государственной власти и органов местного 
самоуправления . Статьей 25 Закона предусматривалось, что условия 
реализации вышеуказанных прав, а также порядок изъятия в случае 
неуплаты заложенного имущества, условия отсрочки погашения ссуд и 
индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи, будут 
урегулированы соответствующими нормативными актами

Правительства РФ и Банком России.

   В июне 1993 г. была принята Государственная  целевая программа «Жилище». В  Постановлении Правительства РФ подчеркивалось, что данная программа является одной из приоритетных программ структурной перестройки экономики, так как жилищный фонд (с учетом жилых строений на садовых участках) составляет около 30 % «воспроизводимого недвижимого имущества РФ», объем инвестиций в жилищное строительство составляет около 25% их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения.

   Целевой программой «Жилище» определялось, что  государственная финансовая поддержка будет оказана:

1) из республиканского бюджета РФ на строительство жилья

• для военнослужащих и лиц, уволенных в запас из Вооруженных 
  Сил РФ;
• лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к 
  ним местностей;
• участников ликвидации чернобыльской аварии и других аварий и 
  стихийных бедствий.

2) из местного бюджета

• на строительство жилых домов для очередников и работников 
  бюджетных организаций;
• ремонт   и    реконструкцию    объектов    жилищно-комунального 
  хозяйства.

   В Программе указывалось на необходимость  создания форм финансово-кредитного механизма: ипотечного кредитования, вторичного рынка закладных (двухуровневая открытая система), сети ссудо-сберегательных систем (одноуровневая закрытая модель), жилищно-сберегательных банков (одноуровневая открытая система).

   Для организации новых систем кредитования строительства и приобретения населением жилья программой «Жилище» предусматривалось создание Агентства по ипотечному кредитованию.

   Программа предусматривала (в общем виде без  конкретных цифр) необходимость оказания государственной финансовой поддержки различным формам организации финансирования жилищного строительства в виде:

   - предоставления  заемщику  на безвозмездной  основе     суммы 
средств для  выплаты первого  взноса по ипотечному кредиту (т.е. 
разовая дотация);

• ежегодной    компенсации    недостающей    части    выплаты    по 
  ипотечному кредиту в зависимости от уровня дохода семьи;
• освобождения    от    подоходного    налога    средств    граждан, 
  зачисленных на целевые фамильные жилищные счета в банках;
• уменьшения на 50% налога на прибыль от деятельности банков, 
  направленной на долгосрочное кредитование приобретения или строи 
  тельства жилья

   Отмечалось, что суммарная величина субсидии не должна превышать 70% от стоимости жилья.

   В качестве важнейшей меры, способной изменить ситуацию в жилищном строительстве, предусматривалось бесплатное наделение населения земельным участками в пределах нормы, которые могут быть использованы гражданами в виде начального капитала для улучшения жилищных условий.