Ипотечное кредитование

   В конце 1993 г. в развитие государственной  программы «Жилище» вышло Положение о предоставлении гражданам РФ безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья, согласно которому размер субсидии может составлять от 5 до 70% стоимости жилья и определяется в зависимости двух критериев: величины дохода на одного члена семьи и времени ожидания в очереди на улучшение 

 

жилищных  условий. Причем за счет средств федерального бюджета предусматривалось финансировать только следующим категориям граждан:

        военнослужащим, лицам  органов внутренних дел и налоговой  полиции;

       лицам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;

лицам, проработавшим в районах Крайнего Севера;

       лицам, пострадавшим от чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий.

       В конце 1993 г. был подписан Указ Президента РФ, устанавливающий, что гражданам России, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или приобретение жилья безвозмездные субсидии¹. Осознавая острую необходимость создания эффективного кредитно-финансового механизма в жилищной сфере, данным Указом для организации системы ипотечного кредитования населения постановлялось создать Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

    В Указе также содержались ряд  положений рекомендательного характера, направленные на привлечение в жилищное строительство внебюджетных источников финансирования;

        обеспечить  развитие  целевых  фамильных  накопительных жилищных счетов с использованием собственных средств граждан;

        рекомендовать образовать регионалвные и местные фонды  развития жилищного строительства.

        10 июня 1994 года в целях «оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы» вышел Указ Президента РФ «О жилищных кредитах»², который как и предыдущие документы носил во многом декларативный и рекомендательный характер. Отмечалось, что коммерческие банки могут выдавать три вида жилищных кредитов: земельный кредит, строительный кредит, кредит на приобретение жилья.

1Указ Президента  РФ № 2281 от 24.12.) 993.

2Указ Президента  РФ № 1180 от 10.06.1994. 
 

    В тот же день Президентом РФ был подписан еще один Указ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»³, согласно которому юридическое лицо - заказчик при осуществлении строительства жилых домов получал право привлекать средства граждан РФ при помощи особого вида облигаций - жилищных сертификатов, имеющих номинальную стоимость в единицах общей площади.

    Всего в течение 1993 - 1995 гг. были разработаны  и введены в действие около 50 правовых актов, по регулированию жилищной сферы.

    В июне 1996 года были утверждены «Основные  направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище». В Указе Президента РФ, утвердившем данный документ, отмечалось, что одной из главных задач является обеспечение возможности улучшения жилищных условий семей со средним и скромным достатком путем внедрения в практику долгосрочных C-J

жилищных  кредитов . В «Основных направлениях...»  в качестве главной задачи развития системы ипотечного кредитования называлось доздание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов⁴.

   Таким образом к середине 1990-х годов на уровне федеральной исполнительной власти произошел переход от политики поддержки (правда, только идеологической) различных моделей финансирования жилищного строительства к акцентированию на необходимости внедрения именно двухуровневой открытой модели ипотечного кредитования (т.н. «американской модели»).

    Все это происходило на фоне углубления как жилищного, так и общеэкономического кризиса. Стремительно нарастал дефицит федерального бюджета; в 1992 г. - 3,16% ВВП, в 1993 г. - 5,75%, в 1994 г. - 10%⁵. Не хватало средств на выплату зарплат и пенсий.

    В середине 1990-х годов по мере укрепления финансового положения некоторые коммерческие банки начали запускать проекты по ипотечному кредитованию граждан. Одной из основных причин, сдерживающих развитие ипотечных программ, стала проблема невозможности обращения взыскания на заложенное имущество в

³ Указ Президента РФ№ 1182 от 10.06.1994. ^S2 Указ Президента РФ № 431 от 29.03.1996.

4Основные направления  нового этапа реализации Государственной  целевой программы «Жилище»,

⁵ Известия, OS.08.2002. 

случае  неплатежеспособности заемщика. Практически  не реально было выселить из заложенной квартиры прописанную там семью, тем более при наличии несовершеннолетних детей.

    В результате поиска выхода из сложившейся  ситуации ряд банков во второй половине 90-х годов стали применять схему ипотечного кредитования граждан, при которой заемщик становился собственником приобретаемого жилья только после расчета с кредитором. В течение же всего периода погашения ссуды покупатель жилья жил в квартире на правах арендатора. Приобретаемое жилье оформлялось в собственность на риэлторскую фирму, принадлежащую банку, а заемщик оформлял с фирмой договор аренды с правом выкупа.

   В данном случае банк, решив проблему обращения взыскания на предмет залога, ставит заемщика в крайне незащищенную юридическую позицию: вплоть до оформления квартиры в собственность заемщик рискует потерять как само жилье, так и внесенные в погашение кредита средства. Это может произойти в случае банкротства банка и обращения взыскания на имущество дочерней компании или просто в случае продажи квартиры третьим лицам, для чего не требуется согласие заемщика-арендатора.

    Помимо  юридических рисков, связанных с  отсутствием достаточной и непротиворечивой нормативной базы, развитие ипотечного кредитования блокировалось макро и микроэкономическими причинами:

• высокие   темпы   инфляции   и   непредсказуемость   развития 
  ситуации   на   денежном   рынке,   учитывая   долгосрочный   характер 
  ипотечного кредитования, означали очень большой процентный риск и, 
  фактически, непредсказуемость последствий;
• низкий   уровень   доходов   населения,   в   результате   чего 
  приобретение   жилья   оказалось   невозможным   для   подавляющего 
  большинства населения;

    - сокрытие источников доходов заемщика и отсутствие у него 
кредитной истории;

• низкий   уровень   капитализации   кредитных   организаций   и 
  отсутствие долгосрочных пассивов;
• отсутствие развитой системы страхования рисков;

 
 
 

    - отсутствие в стране длинных  инвестиционных ресурсов пенсионных фондов, страховых компаний, различных инвестиционных фондов.

   В июне 1996 года была утверждена федеральная  программа «Свой дом», которая подлежала финансированию за счет средств федерального бюджета⁶.

    Программой  предусматривалось создание эффективного кредитно-финансового и инвестиционного механизма, обеспечение доступности жилья для граждан и осуществление строительства жилья при помощи привлечения средств населения и долгосрочных банковских кредитов. Согласно положениям программы, предполагалось массовое строительство малоэтажных индивидуальных жилых зданий размером 90 - 120 кв. метров общей площади⁷. Был составлен перечень важнейших строек по выпуску строительных материалов, изделий и конструкций всего 157 объектов), подлежащих частичному финансированию за счет бюджетных средств. Указывалось, что в проекте федерального бюджета на 1997 год необходимо предусмотреть не менее 4 трлн. рублей на предоставление всех видов прямой безвозмездной государственной поддержки на строительство и приобретение жилья (включая безвозмездные субсидии, безвозмездную помощь, предоставление государственных жилищных сертификатов и другие).

   Важным  шагом на пути создания эффективной  системы жилищного инвестирования стало принятие в июле 1997 года закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁸.

   В январе 1998 года была утверждена⁹ и получила статус президентской⁵⁹ Федеральная целевая программа «Государственные жилищные сертификаты». Согласно данному документу, из федерального бюджета в течение 1998 - 2002 годов должно было быть выделено 25,4 млрд. рублей для реализации программы по

 
⁶ Постановление Правительства № 753 от 27.06.1996.

⁵⁷Федеральная целевая программа «Свой дом». 
8Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997.

⁹ Постановление Правительства №71 от 20.01.1998. ⁵* Указ Президента РФ № 102 от 28.01.1998.

 

обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников органов  внутренних дел, учреждений и органов уголовно-исправительной системы Министерства юстиции РФ, а также уволенных со службы и членов их семей.

   Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В августе 1996 г. Правительство РФ приняло постановление о создании ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» (АИЖК), согласно которому Министерство финансов РФ в качестве доли государства в уставном капитале АИЖК должно было выделить 450 млрд. рублей в пределах общих объемов государственных инвестиций, предусмотренных в федеральном бюджете на 1996 год¹⁰.

    В 1997 г. АИЖК было зарегистрировано в  качестве открытого акционерного общества и получило из бюджета 80 млн. руб. для формирования уставного капитала. 100% уставного фонда Агентства принадлежит Правительству РФ. В качестве основной цели Агентства было сформулировано создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России.

   Достижение    данной    цели    предполагалось    путем    решения следующих  задач:

• формирование     рынка     ипотечных     кредитов,     выдаваемых 
  российскими коммерческими банками на основе     рефинансирования 
  Агентством кредитных организаций;
• формирование ресурсной базы Агентства путем:

       а) эмиссии   ценных   бумаг,   обеспеченных   ипотечными 
кредитами;

       б) выпуска     облигаций,     гарантированных     Правитель 
ством РФ;

 в) привлечения долгосрочных кредитов; 
стандартизация     и     унификация     процедур     ипотечного

кредитования  в целях повышения надежности выпускаемых ценных

бумаг;

   - оказание  методологической  помощи  банкам   по  процедурам 
выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

¹⁰ Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию».

 

   Таким образом, предполагалось, что Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет развивать в России двухуровневую открытую модель рынка ипотечных кредитов.

   Ссылаясь  на отсутствие достаточной нормативной базы, АИЖК фактически, не приступило к работе: за три года работы было выдано 4 ипотечных кредита, выделенные бюджетные средства в результате девальвации обесценились. На ряд высокопоставленных лиц, влиявших на распределение бюджетных ресурсов, выделенных для осуществления ипотечной программы, были заведены (и через некоторое время закрыты) уголовные дела по факту не целевого использования средств.

   Сотрудники  АИЖК посетили ряд стран с целью  изучения различных моделей финансирования жилищного строительства.

   В настоящее время кредитный портфель АИЖК, работающего на рынке более  пяти лет, составляет около 20 млн. рублей.

   Осенью 2002 года Агентство планирует разместить облигационный заем на 2 млрд. рублей¹¹. Предполагается, что уровень доходности будет ниже текущей рыночной доходности (составит ориентировочно 16 - 20% годовых в рублях).

Возможно, что  всю эмиссию приобретет Пенсионный фонд РФ.

   Между пенсионным фондом РФ и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию заключено соглашение о намерениях, на основании которого ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем первого выпуска ипотечных облигаций.

   Привлеченные  посредством облигационного займа  средства предполагается направить  на предоставление ипотечных кредитов в различных регионах России. Планируется, что уровень процентной ставки по жилищным ссудам будет на 2 - 3 % выше уровня инфляции.

   Часть ипотечных кредитов будут предоставляться  определенным группам населения  по «социальной» ставке, которая будет  субсидироваться за счет средств  местных бюджетов.