Ипотечное кредитование

Программа «DeUaCredit». Программа жилищного ипотечного кредитования «DeltaCredit» осуществляется по инициативе американского правительства фондом «США - Россия». Для

¹¹ Коммерсант, 20.04.2002. Коммерсант, 14.08.2002.

 

реализации различных  программ фонда в России по решению Конгресса США было выделено 440 млн. долл. США, значительную часть из которых предполагалось направить на развитие российской системы ипотечного кредитования.

   В рамках данной программы в 2001 г. в  Москве был создан коммерческий банк «Дельта-кредит», который стал основным оператором американской программы развития ипотечного кредитования в России.

Согласно условиям программы:

• максимальный размер кредита составляет 200 тыс. долл. США;
• минимальный - 17 тыс. долл. США;
• срок кредита  10 лет с возможностью досрочного погашения, 
  начиная с седьмого месяца после выдачи кредита;
• фиксированная валютная процентная ставка 15% годовых;
• минимальный   первоначальный   взнос   -   не   менее   30%   от 
  стоимости приобретаемой недвижимости;
• не требуется поручительства юридических и физических лиц;
• не требуется наличия гражданства РФ.

   С 2001 года КБ «Дельта - Кредит» приступил  к кредитованию заемщиков, желающих приобрести строящееся жилье. В настоящее время условия по данному виду кредитования следующие:

• срок сдачи дома в эксплуатацию не должен превышать 2 года;
• процентная   ставка   на   период   строительства   установлена   в 
  размере 21%;
• минимальный первоначальный взнос составляет не менее 40% 
  стоимости жилья.

   Одно  из обязательных условий страхование  трех видов: приобретаемого жилья, жизни и трудоспособности заемщика и права собственности на квартиру. Общая стоимость всех трех видов страхования не превышает 1,5% от суммы кредита.

   Для получения кредита необходимо представить  в банк сведения о постоянных доходах, в которые входят заработная плата обоих супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по сдачи недвижимости в аренду и др.. После проверки представленных документов производится расчет: платежи по кредиту не должны

 

превышать  35% от ежемесячного дохода семьи после уплаты  всех налогов.

   В мае 2002 года КБ «Дельта - Кредит» подписал инвестиционные соглашения с европейским банком реконструкции и развития (EBRD) и Международной финансовой корпорацией (IFC), в соотвествии с которыми EBRD и IFC предоставят банку по 20 млн. долл. США в виде кредитов с фиксированной процентной ставкой на 10 лет¹². Данные кредиты предоставляются международными финансовыми институтами с целью оказания содействия развитию ипотечного жилищного кредитования в России.

   В настоящее время кредитный портфель КБ «Дельта - Кредит» содержит около 1 000 ипотечных ссуд физических лиц на общую сумму 35 млн. долл. США.

    Недостатком данной программы является ориентированность  на слой населения с достаточно высоким уровнем регулярного дохода. Например, даже при приобретении на вторичном рынке скромной московской квартиры стоимостью 50 тыс. долл. США при наличии необходимого минимума собственных средств 15 тыс. долл. США (30%) и размере кредита 35 тыс. долл. США по ставке 15% годовых заемщик в течение 10 лет ежемесячно должен вносить по 565 долл. США.

    В августе 2002 г. КБ «Дельта - Кредит» приступил  к реализации программы по ипотечному кредитованию покупки загородного жилья, в рамках которой предоставляются кредиты на покупку готовых и строящихся коттеджей в ближнем Подмосковье (до 35 км от МКАД)¹³. Приобретение готового коттеджа кредитуется на следующих условиях:

        процентная ставка от 18% до 22% годовых в валюте (в  зависимости от степени готовности дома, но в любом случае - не ниже 60%¹⁴);

на срок до 10 лет;

сумма ипотечного кредита - от 35 до 200 тыс. долл. США;

        размер первоначального  взноса - не менее 40% от стоимости земельного участка и коттеджа;

 
 
12Ведомости, 16.05.2002.

13Коммерсант, 06.08.2002.

14Ведомости, 07.08.2002.

 

4% от суммы  кредита оставляет оплата услуг аудитора,

 оценщика, страховой  компании и оплата нотариальной  пошлины .

    Исходя  из анализа финансовых условий данного  ипотечного кредита (уровень процентной ставки, требуемый размер ежемесячного дохода заемщика - он должен не менее в 2,5 раза превышать сумму месячных отчислений по кредиту) и дополнительных предъявляемых требований (коттедж должен располагаться в охраняемом поселке в ближнем Подмосковье), ясно, что программа рассчитана на довольно состоятельных людей (с ежемесячным доходом свыше 1.5 тыс. долл. США, которые, как правило, имеют возможность приобрести коттедж, не прибегая к заемным средствам).

3.2. Московский опыт  создания системы  ипотечного кредитования

   В Москве также, как и на федеральном  уровне можно разделить направления ипотеки, развивавшиеся под патронажем московского правительства и программы ипотечного жилищного кредитования, развивавшиеся коммерческими структурами самостоятельно.

    В Москве были приняты две концепции  создания и развития системы ипотечного кредитования.

   Первая  концепция - двухуровневая модель рынка  ИК (американская)

    11 января 1998 г. в г. Кембридж, штат  Массачусетс, США, был подписан Договор о создании ипотечного рынка в г. Москве, основанный на предварительной договоренности о привлечении американских инвестиций (до 1 млрд. дол. США) для финансирования московской ипотечной программы.

   В развитие положений вышеуказанного Договора в августе 1998 г. постановлением Правительства Москвы¹⁵ были утверждены концепция и план мероприятий по созданию системы ипотечного кредитования, разработанные российско-американской рабочей группой при правительстве г. Москвы.

»

¹⁵Постановление Правительства Москвы от П.08.1998 г. №625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

 

   Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве предусматривала:

        выдачу ипотечных  кредитов москвичам для приобретения не менее 10 тыс. квартир в год;

       через инструменты вторичного ипотечного рынка обеспечить непрерывное рефинансирование ипотечного кредитования с выходом на самофинансирование в течение 1-2 лет;

        создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее и доступ к этой информации всех квалифицированных участников ипотечного рынка;

        создание механизма  рефинансирования первичных кредиторов за счет вторичного рынка.

   Утвержденная  правительством Москвы Концепция московской ипотечной программы предполагала создание следующей модели ипотечного кредитования:

 

 

    В рамках развития данной концепции предусматривалось создание ОАО «Московское ипотечное агентство», которое должно было стать «основным оператором вторичного ипотечного рынка» в Москве и выполнять следующие функции :

        разработка и внедрение  единых ипотечных стандартов и технологий;

       привлечение средств инвесторов путем выпуска  и размещения ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов, а также поручительствами Правительства Москвы;

       выкуп у «квалифицированных кредиторов»  ипотечных кредитов, соответствующих разработанным агентством стандартам¹⁶.

   На  время становления Московской ипотечной  программы за Правительством Москвы закреплялся пакет акций не менее 51% ОАО «Московское ипотечное агентство».

    Среди необходимых мер по созданию условий  для работы ипотеки в Москве также предусматривалось :

создание резервного отсел енч ее ко го фонда;

организация торгов жилья, на которое обращено взыскание;

       обеспечение обязательного выселения неплательщиков по ипотечным договорам.

    Утвержденной  Концепцией предусматривалось, что  заемщик должен был за счет собственных средств оплатить не менее 30% приобретаемого жилья.

    Через две недели после утверждения  Концепции в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве было определено ОАО «Московское страховое строительное общество «МОССО»¹⁷, которое должно было осуществлять:

        имущественное страхование  предмета залога (обязательное условие);

       страхование гражданско-правовой ответственности  участников рынка (например, обязательное страхование ответственности оценочных организаций);

страхование жизни и трудоспособности заемщика;

16Постановление  Правительства Москвы от 11,08.1998 г.  № 625 «О концепции развития 
ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

17Распоряжение Премьера Правительства Москвы от 26.08.1998 г. Х?970-РП.

 

        страхование рисков, связанных с ипотечным  кредитованием (например, кредитные риски финансовых институтов).

    В качестве источников финансирования Московской ипотечной программы помимо собственных  средств ОАО «Московское ипотечное агентство» предусматривались:

        ценные бумаги Агентства, выпущенные под поручительство Правительства Москвы;

        кредиты у международных  инвесторов под общие гарантии города;

        часть средств (в  рамках установленной квоты), полученных путем городского облигационного займа;

        часть ссуды Мирового банка, выделяемой на финансирование общероссийской ипотечной программы;

        включение Московской ипотечной программы в американскую программу Уэлдона-Тейлора (проходящую обсуждение в Конгрессе США);

   - прямое    кредитование   российских   банков    международными 
инвесторами под Московскую ипотечную программу, включая средства 
Американо-Росийского инвестиционного Фонда.

   В рамках Плана мероприятий по реализации Московской ипотечной программы было намечено проработать вопросы по привлечению ресурсов путем:

• Московского международного займа в объеме 500 млн. долл. 
  США;
• Кредита Всемирного  банка для  РФ  и  передача части его  в 
  Московскую ипотечную программу в объеме до 200 млн. долл. США;
• Программы Уэлдона-Тейлора - 50 млн. долл. США.

    Не  смотря на разразившийся финансовый кризис, в сентябре 1998 г. распоряжением мэра Москвы был запущен пилотный проект ипотечной программы, предусматривающий выдачу первых десяти ипотечных сертификатов прямо в Дни празднования города. Распоряжением мэра на АК «Московский муниципальный банк - Банк Москвы» вплоть до начала деятельности ОАО «Московское ипотечное агентство» возлагались следующие функции :

 

• приобретение прав требования по ипотечным кредитам у ком 
  мерческих банков;
• консолидированный учет и контроль за выполнением коммер 
  ческими банками, привлекаемыми для выдачи ипотечных серти 
  фикатов и кредитов.

   В состав коммерческих банков, отобранных для выдачи ипотечных кредитов и сертификатов, вошли 4 банка: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк, Мосстройэкономбанк, Инвест-сбербанк.

    Департаменту  финансов Правительства Москвы предписывалось в 1 квартале 1999 г. открыть в Банке Москвы беспроцентный целевой депозит в сумме 9,5 млн. руб. для приобретения Банком Москвы прав требования по ипотечным кредитам.