титульник 
 
 

Содержание. 
 

      введение.

     Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов экономики страны и мира. Данная часть экономики несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни (в то же время и наоборот), сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

     Выбранная тема является актуальной в виду того, что вопрос жилья в данный момент развития экономики и других сфер жизни, стоить очень остро. Ипотечное кредитование является одним из наиболее доступных инструментов обеспечения возможности приобрести жилье.

     Цель  работы заключается в изучении особенностей формирования рынка жилья, методов стимулирования его развития.

     Задачи, решаемые в данной работе:

• определить виды ипотечного кредитования;
• оценить динамику ипотечного рынка за последние 5 лет;
• изучить мероприятий государства по оживлению рынка жилья;
• изучить программы доступного жилья со стороны государства.

     Объектом  исследования является рынок жилья и ипотечное кредитование как механизм обеспечения экономической сущности данного сегмента рынка.

     Предмет исследования – это статистическая информация по ипотечному кредитованию.

     Для написания работы использовались данные наиболее крупных региональных банков, предоставляющих ипотечное кредитование, интернет ресурсы, в частности сайт Гос.Ком.Стата, а также экономическая литература и периодические издания по рынку недвижимости.

     Практическая  значимость данной работы велика как  с точки зрения важности изучаемой  темы для многих членов общества, так в частности для самообразования автора.

1. Особенности жилья как вида недвижимости. Особенности формирования рынка жилья.

     Основная  роль недвижимости – это удовлетворение различных потребностей человека, будь то потребности интеллектуального  характера или морально, а может быть и психологические.

     Следует отметить, что на рынке существует всего три вида недвижимости, которые лежат в основе всего рынка. Первый тип – земля, второй – жилье, третий – нежилые помещения.

     В данной  работе изучается второй вид недвижимости - жильё, т. е строения, которые предназначены для проживания в них людей. В свою очередь жилье тоже подразделяется на виды. Это может быть элитное жилье, загородное жилье, типовые квартиры и так далее. С развитием рынка недвижимости появляется все больше подвидов жилья, так как потребности потенциальных клиентов тоже видоизменяются.¹

     Высокий потенциальный спроса на жилье обусловливается неудовлетворительными жилищными условиями большой части населения.

     Современный экономический вид рынка жилья  начал формироваться еще после  первого кризиса, точнее сказать в начале 2000 г.г. данный сегмент рынка приобрел достаточно четкие очертания и формы, и имел развивающуюся направленность. Были сформированы некоторые тенденции, определяющие типичность рынка того времени². Эти тенденции представлены на рис.1.

      В данное время рынок жилья состоит из двух частей: это первичный и вторичный рынок жилья.

     Первичный рынок формируется из жилья, введенного в эксплуатацию впервые. Такое жильё  создается за счет финансов фирм - астройщиков и далее продается. Нередко строительство ведется на средства покупателей квартир в этих домах, то есть применяется система долевого строительства. Долевое формирования рынка жилья является наиболее дешевым вариантом приобретения недвижимости, но с учетом особенностей нашей экономической системы и малой защищенности граждан, дольщика нередко остаются обманутыми.

     Вторичный сектор рынка жилья представляет собой перепроданное собственниками жильё. В советские времена до 90х годов, жильё предоставлялось  государством для работающего населения бесплатно. В России появилась возможность приватизации, выданного, когда то государством, жилья. Для населения, желающего в данное время приобрести недвижимость, остается два пути: накопления, и ипотечное кредитование.

1. Понятие ипотека  как способа покупки  жилья.

     Ипотека (от греч. hypothéke — залог, заклад), залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита. Ипотекой называют также закладную на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту³.

     По  данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Один из вариантов разрешения квартирного вопроса – получение банковского ипотечного кредита на приобретение недвижимости. Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок; то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны. В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становления – предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы⁴.

     Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, который в основном выдается под  залог следующей недвижимости: квартиры, жилого дома с землей, производственных помещений с землей, земли. Сроки, на которые можно оформить ипотеку, бывают различными и зависят от выбранного банка и вида программы кредитования, от суммы запрашиваемого кредита и вашей платежеспособности. Предлагаемые сроки ипотеки в основном от 3 – 5 лет, до 15 - 30 лет.⁵

     Преимущества  и недостатки ипотеки.

     Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку  жилья, возникает возможность уже  сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд «плюсов»: заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

     Самым существенным недостатком ипотеки  является так называемая «переплата»  за квартиру, которая может достигать 100% и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

     Еще один «минус» ипотеки - большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, положительная кредитная история, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

     Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы.⁶

2. Виды  ипотек.

     Виды  ипотечного кредитования можно выделить в разрезе различных значений:

• С точки зрения программ кредитования;
• Экономические вида ипотек;
• По целевому направлению
• По видам залога.
• Государственная поддержка.

     С точки зрения программ кредитования ипотеки бывают:

1. При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

В настоящее  время не все российские банки  работают по программам ипотеки первичного жилья. В частности, по программам первичной ипотеки работают Сибирский Банк Сбербанка России, Банк ВТБ 24, Газпромбанк, Банк Акцепт, НОМОС_БАНК, Банк Алемар, АКБ Абсолют Банк, Хоум Кредит энд Финанс Банк, ОРГРЭСБАНК, Банк Левобережный, ТрансКредитБанк, Москоммерцбанк.

2. Ипотека вторичного жилья. При ипотеке вторичного жилья, после заключения договора требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры. Сложность еще и в том, что сумма ипотеки вторичного жилья редко превышает 75-80% стоимости дома. Очень важно для российских покупателей то, что ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью. Кроме того, при вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и «серый» доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.
3. Ипотека строящегося жилья. Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки.
4. Ипотека элитного жилья получает все больше распространение в России. Рост цен на рынке недвижимости составляет сегодня в среднем 15-20% годовых.
5. Ипотека загородной недвижимости. Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
6. Ипотека земли и земельных участков. Главное различие между ипотекой жилых помещений и ипотекой земельных участков заключается в том, что ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом⁷.

Экономические виды ипотек:

1. Первичная ипотека — предполагает первоочередное право удовлетворения из заложенного имущества, которое является юридически более сильным по отношению ко всем остальным ипотечным правам.
2. Вторичная ипотека — это выдача кредита под залог той собственности, которая уже обременена ипотекой.
3. Закрытая ипотека — договор залога недвижимости, обеспечивающий кредитное обязательство, при котором запрещается досрочное погашение и вторичное использование этого же обязательства.
4. Постоянная ипотека — договор залога, которым обеспечивается обязательство, предусматривающее, что в течение всего срока действия договора платятся только проценты, в то время как основная сумма выплачивается по истечении срока действия кредитного договора и договора ипотеки.
5. Принятая ипотека — подразумевает переход обязательства по ипотечному кредиту к приобретателю заложенного объекта недвижимости. При этом на покупателя недвижимости возлагается обязательство по непогашенному кредиту, в то время как прежний владелец несет вторичную ответственность.
6. «Пружинная» ипотека — это такой договор залога недвижимого имущества, согласно которому обязательство по возврату кредита состоит в осуществлении равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с осуществлением каждого платежа происходит снижение суммарного платежа.
7. Ролловерная ипотека (от англ. – Roll over – переворачивать) – это такой договор ипотечного кредитования, который предусматривает, что срок кредита делится на равные временные отрезки (как правило 3 месяца или 6 месяцев) и для каждого из этих отрезков устанавливается своя процентная ставка (то есть плавающая процентная ставка) в зависимости от той конъюнктуры, которая складывается на рынке. Разновидностью ролл-оверного ипотечного кредита является ипотека с пересматриваемой ставкой, то есть такой договор, по которому ставка процента изменяется с учетом преобладающих рыночных ставок через определенные интервалы времени.
8. Ипотека с обратным аннуитетом — договор, согласно которому кредитор производит периодические выплаты заемщику. При этом остаток основной суммы кредита возрастает на всю сумму накапливаемых процентов и на величину производимых периодических выплат.
9. Ипотека с дифференцированными платежами — ипотечный кредит с фиксированной ставкой, платежи в погашение которого увеличиваются; график погашения в целом не изменяется, но выплаты постепенно возрастают⁸.