Ипотечное кредитование

 

     Рис.2 объёмы выданных ипотечных кредитов по кварталам в млн. руб. 

     В феврале 2010 года предоставлено 13,7тыс. ипотечных кредитов, что на 85,1% больше ,чем в январе 2010 года (7,4тыс.) Объем выдачи за месяц увеличился на 93% (с 8,4 млрд.руб.в январе 2010 года до 16,2млрд.руб. в феврале 2010 года). В феврале 2010 года доля валютных кредитов в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов увеличилась до 1,9%, тогда как в январе 2010 года данный показатель составлял 1,3%. Значительное увеличение выдачи ипотечных кредитов в феврале свидетельствует о том, что ипотечный рынок возвращается на докризисную траекторию развития. По прогнозу, за первый квартал 2010 года будет выдано около 37-39тыс. кредитов на общую сумму порядка 45-50млрд.руб. (13-16% от общего прогнозируемого объемав2010году) что соответствует динамике2007года.

     Данная  динамика отражена на рисунке 3.

     

Рис.3 динамика выданных кредитов в тыс. штук по месяцам  за 2009 начало 2010 года. 
 

     Объем задолженности по ипотечным кредитам в феврале 2010 года снизился на 0,3% (с 1008,4млрд.руб. на 01.02.2010 до 1005,3млрд.руб. на 01.03.2010) после аналогичного снижения в предыдущем месяце (с1010,9млрд.руб.).

     •Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 01.03.2010 года составил 32,6млрд.руб. увеличившись за месяц на 2,2% (в предыдущем месяце увеличение составило 2,7%). По сравнению с аналогичным периодом 2009 года объем просроченной задолженности увеличился в 2,2 раза. Средний темп прироста просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 6,8%.

     •Доля просрочки в общем объеме задолженности по ипотечным кредитам так же растет. Так, по состоянию на 01.03.2010 доля просрочки составила 3,24%, тогда как на 01.02.2010 она составляла 3,16%. Средний месячный темп прироста доли просроченной задолженности за последние 12 месяцев составил 7,6%.

     На  ряду со семи изменениями, изменились и ставки по кредитам. Данная динамика представлена на рисунке 4.

     

Рис.4 динамика ставок по ипотечному кредитованию за 2009г. Начало 2010 г.

     Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в рублях по данным ЦБ РФ снизилась за месяц на 0,2п.п. и на 01.03.2010 года составила 13,7% (накопленным итогом сначала года), по кредитам в иностранной валюте средневзвешенная ставка так же снизилась- на 0,1п.п .до уровня 11,5% (накопленным итогом с начала года) .На 01.02.2010 ставки составляли 13,9% и 11,6% соответственно (накопленным итогом с начала года)¹³. 
 

2. Меры, принятые государством по оживлению ипотечного рынка.

 

     Во  время кризиса резко сократились  объемы выдаваемых ипотечных кредитов, а так же снизилась платёжеспособность заемщиков.

     Государство поддержало ипотечных заемщиков, потерявших работу или столкнувшихся с серьезным сокращением доходов. Для этого было создано агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК). Через него на протяжении более года прошло 10 с лишним тысяч заявок от граждан, которые потеряли источник дохода и одновременно жили в квартирах экономического класса. Эта программа не распространялась на людей с большим доходом, с большой площадью и стоимостью квартир¹⁴.

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решило принять меры по оживлению рынка ипотеки, застой на котором ставит под угрозу нацпроект "Доступное жилье". АИЖК планирует, в частности, смягчить правила выкупа у банков ипотечных кредитов. Агентство уже направило на эти цели 100 млрд руб. Либерализовать подход к банкам, выдающим ипотеку, АИЖК согласилось после того, как правительство пообещало агентству дополнительные 60 млрд руб.

     Наблюдательный  совет АИЖК определил меры поддержки  банков, занимающихся ипотечным кредитованием. Как рассказала "Ъ" руководитель департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, агентство рассматривает возможность смягчения правил выкупа у банков закладных по кредитам, установленных самим же АИЖК меньше двух месяцев назад.

     С начала финансового кризиса рынок  ипотечного кредитования практически  встал. Банки начиная с октября стали повышать ставки по ипотечным кредитам и ужесточать условия их выдачи. О повышении ставок объявляли такие банки, как ВТБ 24, Альфа-банк, Абсолют-банк, "Дельтакредит", Юникредит банк, МДМ-банк, Городской ипотечный банк. Некоторые банки (ХКФ банк, МБРР, ДжиИ Мани банк) и вовсе приостановили ипотечные программы. По прогнозам АИЖК, по итогам 2008 года будет выдано ипотечных кредитов на 23% меньше, чем в прошлом году. Некоторые региональные банки повысили ставки по уже выданным ипотечным кредитам.

     Пойти на эти меры банки заставило отсутствие длинных денег. Банки финансируют  ипотечное кредитование в основном за счет продажи закладных по выданным кредитам АИЖК или другим банкам. При  этом в период, предшествующий кризису, банки недостаточно строго оценивали заемщиков, что привело к ухудшению качества кредитного портфеля и росту просроченной задолженности по ипотеке в некоторых регионах до 6-9% при нормальном уровне 1%. Для исправления ситуации АИЖК пошло на такие меры, как выселение неплательщиков, а также на ужесточение правил выкупа закладных у партнеров. Новые правила, введенные АИЖК с 15 сентября, предусматривают выкуп закладных, выданных с отклонениями от стандартной кредитной ставки АИЖК, с дисконтом (ранее АИЖК выкупало закладные по номиналу).

     Ситуация  на рынке ипотечного кредитования вынудила правительство снабдить АИЖК дополнительной ликвидностью для его оживления, считают эксперты. "Из-за сокращения объемов ипотечного кредитования под  угрозой оказался нацпроект "Доступное  жилье", именно поэтому правительство решило внести в уставный капитал 60 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов",— считает руководитель департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Сергей Бессонов. Агентство начало выкупать закладные у банков в 2002 году и к настоящему моменту рефинансировало кредиты на сумму свыше100 млрд руб. После получения новых средств от правительства АИЖК, в свою очередь, изъявило готовность смягчить условия рефинансирования кредитов для банков¹⁵.

     Государственные мероприятия по поддержке банков и заемщиков ипотечного кредитования не заканчиваются на формировании ИИЖК. Существует ряд государственных программ по ипотечному кредитованию.

     Государственные программы по ипотечному кредитованию можно определить общим понятием, таким как социальная ипотека. Социальная ипотека в свою очередь подразделяется на ряд других видов государственной поддержки.

     Социальная  ипотека – это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

     В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи и пр.

     Существует  несколько вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

     Социальная  ипотека для молодежи.

     Как вариант решения жилищной проблемы для молодежи возрождается практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Эта программа дает возможность приобрести жилье по цене в 3 раза меньше рыночной стоимости. И, кроме того, ипотечный кредит участникам проекта могут выдать под льготный процент.

     Стройотряды формируются при ВУЗах во многих регионах нашей страны. Существует так же общероссийское общественное движение "Российские студенческие отряды". Актуальную информацию о программах отрядов следует получать именно там.

     Государственная ипотека для молодой  семьи

     Молодая семья, помимо местных программ социальной ипотеки, может принять участие  в федеральной программе и  получить по ней государственную субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном образовании и того, есть ли в семье дети. Для молодых семей без детей субсидия составит 35% стоимости жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи из двух человек - 42 кв.м., для семьи из трех и более человек - 18 кв. м на одного человека.

     Для получения субсидии возраст обоих  супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий, то есть стоять в очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные для оплаты стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.

     Решение о включении молодой семьи в список претендентов на получение субсидии (этот единый по всей стране список формируется в Росстрое) принимают органы исполнительной власти субъекта РФ и передают эти данные в Росстрой.

     В случае, если молодая семья включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в безналичной форме - соответствующая сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы. Субсидию можно использовать в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

     Социальная  ипотека для военных

     Всероссийская программа "Военная ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной  ипотечной системы жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

     Социальная  ипотека в регионах.

     Данный  вид ипотечного кредитования формируется  непосредственно в регионах, с  учетом стоимости там квадратного метра жил. Площади, действующих местных социальных программ и финансирования бюджета.¹⁶

     Каждый  из перечисленных видов государственной  поддержки по ипотечному кредитованию входит в специальные, так же государственные, целевые национальные проекты:

• проект « Доступное жильё».

3. Наиболее  востребованные государственные  проекты по ипотечному кредитованию.

     Наиболее  распространённой программой является проект «Доступное жильё». Он имеет уже отработанную схему сотрудничества государства и коммерческих банков, а так же заёмщика и прочих лиц¹⁷. Схема представлена на Рисунке 5.

     

     Рис.5 схема национального проекта  «Доступное жильё»

     Целевая программа по ипотечному кредитованию «Молодой семье – доступное жильё» конкурирует по востребованности с программой «социальное жильё для военных». Данный факт обусловлен демографической ситуацией страны, формированием новых ячеек общества не имеющих собственных финансовых ресурсов для покупки жилья (по программе молодая семья), и еще пока, большим количеством военных семей, не имеющих своего жилья и так же финансовой возможности приобрести его (программа социальная ипотека для военных).

     . Покупка жилья молодой семьей  в коммерческом банке

     Данный  вариант приобретения жилья можно  рассмотреть на примере лидера по выдаче ипотечных кредитов – Сбербанке  и его программы «Ипотека - молодой  семье».

     У программ «Ипотека - молодая семья» есть ряд особенностей, выгодно отличающих их от других кредитных программ :

     1. В качестве созаемщиков по  кредиту «Молодая семья», могут  рассматриваться доходы не только  «молодых супругов» но и родителей  каждого из супругов (что может  оказаться важным при определении максимальной суммы кредита). Причем: в случае, когда Созаемщиками являются супруги и Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-супругов кроме дохода по основному месту работы могут приниматься Дополнительные виды доходов, а в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков-Родителей может приниматься только доход, получаемый им по одному месту работы (пенсия); в случае, когда Созаемщиками являются мать (отец) из неполной семьи и ее (его) Родитель (Родители), в расчет платежеспособности каждого из Созаемщиков кроме дохода по основному месту работы (пенсии), по программе « Ипотека - молодым семьям » могут учитываться дополнительные виды доходов.