Ипотечное кредитование

           Образовательная автономная некоммерческая организация

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«Волжский университет имени В.Н. Татищева (институт)» 
 

Факультет –  экономический

Специальность – 080105.65 «Финансы и кредит»

Кафедра «Финансы и кредит» 
 

КУРСОВАЯ  РАБОТА  

по  дисциплине «Деньги,кредит,банки» 

на  тему: Ипотечное кредитование 
 
 

      Выполнил студент  группы ЭФ-502

Сергеева  Ю.Ю.

Научный руководитель

Левина  Л.И. 
 
 
 
 
 
 
 

Тольятти 2009

                                

Содержание

   Введение                                                                                                                3

1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ  ИПОТЕКИ                                       4

     1.1.Зарождение института ипотеки                                                                  4

     1.2. Сущность ипотеки                                                                                       5

2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА                          10

     2.1. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам                                                                                                           10

     2.2.Риски ипотечного кредитования                                                              13

     2.3.Модели привлечения баками  ресурсов для ипотечного кредитования17

З. ИПОТЕКА И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ                       20

     3.1.Становление и развитие рынка ипотечного жилищного   кредитования в РФ                                                                                                                   20

3.2.Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы  его развития                                                                             28

Заключение                                                                                                            31

Список используемой литературы                                                                     33  
 
 
 
 
 
 

                                                 

Введение

    В России рынок ипотечного жилищного  кредитования только зарождается и понятия «ипотека», «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. В настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

    Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе [5; 12].

      Актуальностью темы является рассмотрение необходимость и возможность организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта. В работе освещены вопросы, связанные с рынком ипотечного кредитования как целостной системы. Рассмотрены схемы расчетов при предоставлении кредитов и проведен анализ возможных рисков. Рассмотрен первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования, перспективы развития, его нормативно - правовое обеспечение, а также уделено внимание состоянию ипотеки в Тольятти. 
 

                1. СУЩНОСТЬ И ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ИПОТЕКИ 

                                  1.1. Зарождение института ипотеки

    Ипотека как элемент хозяйственной жизни  уходит глубокими корнями в 
историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), 
согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее 
движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои 
знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом способного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (IIв. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. На первом этапе развития института "фидуции" должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику [10;5].Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая 
форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между 
собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие 
арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей 
профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

                               
 
 
 
 

                                       1.2. Сущность  ипотеки

    Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на 
землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные

учреждения: для дворянства – московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерц коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк. В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских, где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу):с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в 
связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, в замен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения [16; 20]. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно – финансовую политику государства. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были 
излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей. На Государственный крестьянский поземельный банк(основанв1882году)была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссудысрокомдо35лет. За 1883- 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму82миллионарублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до75%отстоимостиприобретаемогоимущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанныйв1885годуподдерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году-ужесвыше600миллионоврублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313именийс46,3млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных  товариществ. Всего за 10 лет былообразовано729товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 
г. их было уже 15 450. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В России послереволюционного периода залоговое право продолжало 
существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за не обеспечения действительной обороноспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с 
введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. 
В нем нашли отражение следующие положения:

- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

-  порядок заключения договора об ипотеке;

-  закладная как ценная бумага;

-  государственная регистрация ипотеки;

- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; 
- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим 
лицам и обременение этого имущества правами других лиц; 
-  последующая ипотека;

-  уступка прав по договору об ипотеке;

-  обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

    Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения  по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. [25; 9]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

          2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ

И МИРОВОЙ ОПТЫТ. 

       2.1. Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов     платежей      по кредитам

    В системе мер по становлению и  развитию жилищного ипотечного 
кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.             Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности 
средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

- снижение рисков ипотечного кредитования;