Ипотечное кредитование

- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит 
становится доступным для заемщика.

    Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди 
которых можно назвать следующие:

- ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы населения, денежная 
политика правительства и т.п.);

- источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

- необходимость обеспечения простоты  и доступности для понимания 
расчетов по кредитам [24; 8].

    Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как 
самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.

    Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет – это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:

R = 1-(1+r) -n

R - размер месячного платежа по  кредиту;

n - общее число платежей по кредиту  за весь срок кредита (количество 
месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

    Платеж  по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно 
выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает 
стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, 
поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем, если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. Модификацией стандартного аннуитетного кредита  с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двух недельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.

    Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты  с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты. Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой 
основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом 
платежей, индексируемые кредиты. В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой [15; 10]. При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты. При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2% ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой. Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего 
платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования [30; 10].

                               2.2. Риски ипотечного кредитования

    Риски подразделяются на систематические  и несистематические. 
Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или 
местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные 
конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к 
систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много. Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской не ликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга. Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается, прежде всего, в скудеющем:

- долгосрочный характер кредита;

- обеспечение возвратности кредитных  средств осуществляется в виде 
залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

- способ погашения кредита, при  котором платежи распределяются  равными 
частями на протяжении всего срока кредита.

    Наиболее  характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности. Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот 
кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. Обычный ипотечный кредит для многих западных стран имеет средний 
показатель заемного капитала (процентное соотношение заемного капитала к 
стоимости заложенной недвижимости) порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные 25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или доля собственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму 
кредита [29; 12].В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть. В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30% и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий. Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене). Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения 
и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, 
ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделка купли - продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов. Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

- контроль за качеством предоставляемых  кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов  по группам рисков в соответствии 
с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на  возможные потери по ссудам; своевременное  выявление проблемных кредитов  и разработанный план 
мероприятий по работе с ними;

- разработка программ по возврату кредитов.

    Самая главная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологи и т.д., а в том чтобы эти кредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства.). Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, 
являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки [17; 19].

    Риск  ликвидности. Данный риск возникает  при недостатке ликвидных 
ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов. В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

          2.3. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования 

    Проблему  привлечения ресурсов для долгосрочного  ипотечного 
кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для 
развития системы жилищного ипотечного кредитования в России. Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают 
возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

    1) ориентация на “розничные” источники  кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

        2) ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные 
линии российских и иностранных кредитных организаций, средства 
институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

    К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также 
средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета 
предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья). По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования [13;20]. Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

  - кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями) сроком на 5-10 лет;  - средства от продажи целевых облигационных займов.

    Один  из вариантов организации эффективно действующей системы 
ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, 
выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные им ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному агентству ипотечного 
жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов:

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.