Ипотечное кредитование

- Срок действия кредита - до 15 лет.

- В том случае, если в семье,  которая хочет получить кредит  по 
программе Сбербанка РФ, есть несовершеннолетний ребенок, требуется 
согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть 
представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

    Обеспечение возврата кредита гарантируется  несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой недвижимости (приобретаемая квартира 
становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических лиц,  имеющих постоянный источник  дохода 
(это могут быть как члены семьи Заемщика, так и другие лица);

- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных 
предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда 
подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита залог имущества  обязателен. Кроме этого, в 
качестве дополнительного обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной уплатой процентов за пользование кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщики его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита. Программа Сбербанка РФ по кредитованию приобретения жилья предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею. Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья [56; 21].

    Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в  настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что не возврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков  к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов [64; 21].

3.2. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы           его развития

    В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования 
происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

    Формирование государственной программы, которая связана с наличием 
инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному 
жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью 
эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995 - 1996 годах. Работа велась силами объединенной рабочей группы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Сводом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа 1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного 
общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. 
деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России. При создании Агентства в значительной степени использовался положительный опыт создания и работы структуры – аналогов США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.

Основными функциями Агентства являются:

      1) определение стандартов и правил  ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

      2) осуществление операций на вторичном  рынке ипотечных кредитов: покупка  ипотечных кредитов; выпуск и  продажа ценных бумаг, обеспеченных  ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами; 
 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектом ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, 
обеспеченных ипотечными кредитами [ 12; 7].

    Важнейшей задачей Агентства, действующего в  качестве национального 
института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение 
ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков наследства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики. Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы не стандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлтерам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов. 
 
 
 
 
 
 

Заключение

    На  протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь к началу 2000 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное 
кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для 
российских коммерческих банков. Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах. Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а так же предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной  при ипотеке в силу закона. Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вот 
два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, 
естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных 
кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появления закона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет сейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком. Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в Росси являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах»; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий -работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиций в эту сферу. Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации. Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна 
быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым 
обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в 
решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы. 
 

                            Список используемой литературы

   1. ФЗ от 03.02.01. № 17 – ФЗ «О банках и банковской деятельности в РФ».

   2. ФЗ « О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) »

     3. ФЗ РФ от 22 апреля 2000 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг").

   5. Банковское дело: Учебник / Под ред.Е.Ф.Жукова.- М.:Юнити, 2007г.

   6. Банки и банковские операции: учебник. / Под ред. Е.Ф.Жукова. М. 2004г.

   7. Банковское дело: учебник./ Под ред. О.И. Лаврушина М.2003г.

8. Банки и банковские операции в России./ Под ред. М.Х.Лапидуса М.     2004г.

9. Банки и банковские операции в России. / Под ред. В.И. Букато, Ю.И. Львова.2003г.

10. Банковское дело: Учебник. / Под ред. Проф. В.И. Колесникова, проф.  Л.П. Кроливецкой М. 2003г.

11. Голубович А.Д. Траст. Доверительные услуги банков и финансовых компаний клиентам М. 2002г.

   12. Гончаров А. Траст в России не похож сам на себя /РЦБ, 2003г.

   13. Гринько Д. Доверительное управление в России / РЦБ, 2002г.

14. Гукалова Е. Организация трастового подразделения банка : зарубежный опыт / Банковское дело, 2003г

15. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ. - внедр. Центр «Маркетинг»,2004г.

  16. Красиков А.Жилье в кредит./ Твой новый дом. - 2002.- № 10  
17. Основы банковской деятельности: учебник./ Под ред. К.Р. Тагирбекова       

       М.: 2003г.     

 18. Попов А.Ю./ Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы     состояние/ Банковское дело. – 2002г. - № 12    

 19. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:      Питер:2003г.

 20. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.:Экономика,2004г.    

 21. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски /Жилищное строительство – 2003г. - №5    

 22. www.Referat – mjnster.ru

      23. www.Absolut - broker.ru