Ипотечное кредитование

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке 
ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных 
облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами 
кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих 
закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения 
инвесторов через систему Общих фондов банковского управления, 
являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63“О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском  учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация –доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании [16; 21]. 

З. ИПОТЕКА  И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕЕ РАЗВИТИЯ В РОССИИ. 

         3.1. Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования

                                                    в Российской Федерации 

    Сегодня в России, насчитывается около 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можно назвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечный банк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион”, Акционерный специализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк, и многие др. Санкт-Петербургский ипотечный банк (СПИБ), созданный виюне1992г., ограничивался выдачей кредитов под залог квартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы: “Финансовый менеджер” и “Облигационные займы”. В первой схеме банк выступал гарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второй заключалась в том, что банк выпускал облигации под конкретные объекты недвижимости (сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учреждены Сибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар). Корпорация “Жилищная инициатива” совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривала следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

    1. Схема “Форвардкредитинвест” рассчитана  на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

    2. Схема “Ретрокредитинвест” ориентирована  на улучшение жилищных 
условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

    3. Схема “Фьючерсинвест” предназначена для граждан, не желающих 
закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риски оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

    4. Схема “Рентный залог” предлагает оформление закладной на 
принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

    5. Некоторые банки предлагают открывать семейные жилищные 
накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на 
банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или 
строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других 
объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого 
счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение 
ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с 
процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, 
подтвержденного необходимыми документами [40; 21].

    Аналогичную схему кредитования применяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесь более жесткие:

- первоначальный взнос заемщика  должен составлять не менее  20% 
стоимости квартиры;

- ежеквартальные взносы – не  менее 20% (чтобы накопить 80% от  ее 
стоимости);

- через 1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 
20% стоимости недвижимости.

    Стандартбанк (Москва) одним из первых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика “Ява”). В операции участвовало4субъекта: банк, КамАЗ, строитель – подрядчик и заказчик. Задачами банка были выдача кредита, обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участников операции. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступал инвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставки заемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полную стоимость строительства, обязывался построить дом или квартиру для заемщика в течение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, а остаток долга погасить в течение 15 лет. С мая 1994г. Мосбизнес банк начал выдавать долгосрочные ипотечные 
кредиты на приобретение жилья своим сотрудникам на коммерческой основе. Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразным поощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать на практике процедуры данного вида кредитования, тем самым максимально снижая риски. При выдачи ипотечных кредитов банками не исследовалась кредитная история заемщика, возможные риски невозврата полученного кредита и так далее, все это тормозило развитие широкомасштабного ипотечного жилищного кредитования в России. На следующем этапе перед банкирами возникла более сложная задача – 
перейти к практике выдачи подобных кредитов широкому кругу заемщиков.       В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынке долгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа “СБС-Агро”. Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г. числовых данных кредитов превысило 1000. Общая сумма задолженности банку по жилищным кредитам на начало 1998г. составляла 17 млн. долл., при этом величина кредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл. В конце 1997г. банковская группа приступила к отработке кредитования по “классической” ипотечной схеме. Этому способствовал как накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшить схему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при “арендной” форме обеспечения кредита. Схема кредитования Столичным банком сбережений получила название “Продажа жилья в рассрочку”. Партнерами банка являлись Универсальная финансовая компания и ряд риэлтерских фирм (“Жилищная инициатива”,SAVVA, БАНСО и др.). Банк предоставлял клиенту кредит на приобретение жилья. Платежи за кредит осуществлялись ежемесячно (проценты и часть основной суммы долга). Отношение размера кредита к стоимости недвижимости составляло 70% при кредитах до 2 лет, 60% – при кредитах на 3-5 лет и 50% – на6-10лет. При этом процедура получения кредита стоила заемщику довольно дорого. 
Только заключение сделки обходилось ему в 14-17% от стоимости 
приобретаемого жилья, включая оплату услуг банка в размере 4% от стоимости квартиры и 1,5% – страхование недвижимости. Причем данные средства в случае невыплаты кредита не возвращались. Несмотря на такие жесткие условия кредитования, объем операций рос вплоть до приостановки действия лицензии банка [45; 21].

    Наряду  с “СБС-Агро” на рынке ипотечного кредитования активно 
действовал и Сбербанк. Если сложить выданные им в 1997г. рублевые и 
валютные кредиты физическим лицам и привести их к валютному эквиваленту, то получится сумма более 1 млрд. долл. В этом объеме около 15% – долгосрочные кредиты, которые выдавались с целью приобретения или строительства новой недвижимости или реконструкции существующего жилья. Кредиты выдавались на срок до 10 лет. Процентные ставки на тот момент составляли по рублевым кредитам – 28%, по валютным – 20,5%.

    В настоящее время количество банков, которые предоставляют ипотечные кредиты, значительно увеличилось. Самым известным из них является ипотечный банк «Дельта Кредит». В целом, программа "Дельта Кредит" отличается наибольшей открытостью и отсутствием многих ограничений и дополнительных требований, присущих другим программам. Например, нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Практически нет ограничений по выбору квартиры. Ипотечные кредитные продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет;

- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США, но сумма 
кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры;

- Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены 
квартиры;

- Каждый месяц необходимо платить  одну и ту же сумму. В нее  входят 
проценты по кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

- Квартира может быть выбрана  на вторичном или первичном  рынке при 
условии, что приобретаемая квартира оформлена в собственность на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная ставка;

- Рыночная процентная ставка для  заемщика (в настоящее время на  рынке 
предлагаются ставки от 13 до 15%);

- По каждому кредиту необходимо  страхование жизни заемщика, 
страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на 
квартиру.

    Срок  рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта 
Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие,  подтвержденные виды дохода. Конкурентом «Дельта Кредит» является Сберегательный банк Российской 
Федерации [50; 21].

      Условия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного Банка  РФ по кредитованию приобретения 
жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального заемщика должны  быть в наличии свободные денежные 
средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости 
приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение источников  и уровня доходов заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы на  погашение кредита и его обслуживание 
(выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять в  залог можно любые квартиры, как  новые, так 
и продающиеся на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются в рублях  и в иностранной валюте, как 
наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы 
кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка по кредитам  в рублях - 18% годовых, по кредитам  в 
валюте-11% годовых;

- Обязательным условием для заемщика  является вложение им собственных 
средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);