Ипотечное кредитование

    Преимущества  ипотеки

    Ипотека - один из самых приемлемых вариантов  приобретения жилья на сегодняшний  день. История развития ипотечного кредитования во всем мире и в нашей  стране позволяет говорить о том, что условия ипотеки являются выгодными для многих желающих жить в собственной квартире, и не откладывать  решение этой задачи на длительное время.

    В чем же преимущества кредита на покупку  квартиры или ипотеки?

    Ипотека - это собственное  жилье

    Согласно  условиям ипотечного кредитования, вы, после оформления всех необходимых  документов, сразу можете въехать  в свою квартиру. При этом, вы становитесь ее собственником. То есть, живете вы в квартире уже сейчас, а платить за нее будете потом.

    Ипотечный кредит - это очень рациональное решение. Гораздо разумнее платить  регулярные взносы за свое собственное  жилье, чем отдавать те же деньги за аренду снимаемой квартиры и переезжать с места на место. Поэтому, молодая  семья может в полной мере рассчитывать на эты возможность.

    Ипотека - это доступно

    В настоящее время многие банки  предоставляют самые разнообразные  ипотечные кредиты, что позволяет  выбрать заемщику подходящий для  себя вариант. Ипотека потому и доступна, что не требует вас вносить  все деньги сразу, как, например, прямая покупка квартиры за полную стоимость. В этом случае, даже молодая семья  со стабильным доходом сможет найти  для себя приемлемые условия ипотечного кредитования.

    Ипотека предполагает, что вначале вы платите  только первоначальный взнос, т.е. некоторый  процент от полной стоимости жилья. Эту сумму заемщик должен иметь  в наличии для получения ипотечного кредита у банка. В зависимости  от ипотечной программы, первоначальный взнос может составлять от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья. Важно  знать, что чем большим первоначальным взносом обладает покупатель, тем  больший ипотечный кредит он сможет получить. При внушительном первоначальном взносе заемщик также сможет сократить  срок кредитования и переплату за жилье.

    Кроме того, существует и ипотека без  первоначального взноса. Для этого  можно взять потребительский  кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Однако, здесь важно помнить, что у семьи должен быть достаточный уровень доходов, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для покупки жилья. Ипотека без первоначального взноса распространена не так широко, как ипотека с первоначальным взносом, но уже имеет своих сторонников.

    Ипотека - это выгодно

    Цены  на недвижимость растут очень быстро, поэтому квартира в кредит - это  еще и выгодно. С годами вы не теряете, а приобретаете свой капитал, вложив его в свою недвижимость.

    Кроме того, вы всегда заранее знаете, сколько  и когда вам осталось заплатить  по условиям ипотечного кредита. Это  означает, что вы сможете рассчитать все наперед и спланировать семейный бюджет таким образом, чтобы ипотека  не нанесла урон вашим финансам.

    Ипотека - это гарантии

    Согласно  условиям ипотеки, приобретаемая недвижимость, а также все документы, обязательно  подвергаются основательной юридической  проверке как банком, так и страховой компанией. Поэтому, вы можете быть уверены в юридической "чистоте" вашего будущего жилья.

    Ипотека - это уверенность  в будущем

    Благодаря кредиту на покупку квартиры вы можете быть уверены в будущем своей  семьи и своих детей. Редко  случается так, что молодая семья, еще и с детьми, может напрямую купить квартиру. Возникает постоянное беспокойство за то, где и как  будет жить семья в ближайшее  время. Ипотека позволяет избежать всех этих неприятностей: вы всегда будете уверены, что у вас есть свой дом, в котором вы будете находится в полной безопасности.

    Не  секрет, что другие возможности обретения  жилья для молодой семьи просто недоступны. Например, покупка квартиры на первичном или вторичном рынке - это слишком дорого. Есть еще  такой вариант как приобретение квартиры по одной из федеральных, региональных, муниципальных или отраслевых программ ("Молодым семьям - доступное жилье", "Строительство жилья для молодых  ученых и специалистов" и т.д.). Однако, в связи с небольшим  объемом финансирования, каждый год  количество получивших помощь от государства в решении жилищного вопроса очень мало, что также не спасает ситуацию. Как правило, молодая семья не может ждать слишком долго, особенно когда в ней появляется ребенок.

    Существует  также вариант построить квартиру или накопить на нее через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы, стройсберкассы, молодежные жилищные комплексы, но на это требуется очень много времени и солидные финансовые затраты. Жилищные кооперативы являются малодоступным способом решения жилищных проблем для молодых семей, а небольшой срок кредитования и ограниченность финансовых возможностей молодых людей говорят не в пользу данного варианта.

    Поэтому квартира в кредит по ипотеке остается практически единственно приемлемым вариантом обрести собственное  жилье. Доступность, возможность реальной покупки собственной квартиры, надежные гарантии, приемлемые условия ипотечного кредита, выгодность - все эти преимущества ипотеки делают ее основным инструментом в решении жилищной проблемы, особенно для молодой семьи.

    Волны американского кризиса докатились и до России

    Эхо американского ипотечного кризиса  докатилось до России. По мнению экспертов, система жилищного кредитования в России находится накануне больших  перемен: в первую очередь изменения  коснутся условий ипотеки и ее доступности. Например, уходят в прошлое  кредиты без первоначального  взноса. Время легких ипотечных кредитов прошло. Теперь чтобы реализовать  свою мечту о новой квартире, россиянину нужно иметь не только желание  и официальную работу, но и собственные  средства на первый взнос.

    ОАО «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» объявило об изменениях с 1 февраля 2008 года в стандарте процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения  ипотечных кредитов (займов). Изменения  касаются прекращения рефинансирования закладных, выданных после 31 января 2008 года, при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита  свыше 1,5 млн рублей, а коэффициент  соотношения кредита к залогу – более 80%.

    Объем просроченных кредитов у Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию за второе полугодие 2007 года вырос вдвое  – до 2,6 млрд рублей, а их доля в портфеле – с 2,5 до 5,7%.

    Особенно  выросла доля кредитов, по которым  не платили 90–180 дней (в 2,4 раза) и свыше  полугода (в шесть раз). Хотя в  целом рост просрочки по ипотечным  кредитам замедлился: в первом полугодии 2007 года она увеличилась вчетверо, а во втором – вдвое. Не последнюю  роль сыграло и обращение взыскания  на заложенные квартиры.

    По  мнению аналитиков, если говорить о  перспективах развития ипотеки, то этот вид кредитования будет востребован  несмотря ни на что. Люди нуждаются  в жилье, а возможности купить его за ту стоимость, которая сложилась  на рынке, далеко не все могут себе позволить. Цены на недвижимость повышаются с каждой неделей, поэтому необходимость  обращаться к ипотечным займам только возрастает.

    В целом складывается достаточно оптимистическая  картина дальнейшего развития ипотеки  в России. Банки, принимая во внимание западный ипотечный кризис, более  тщательно и взвешенно будут  подходить к вопросам проверки платежеспособности заемщика. Заемщики, в свою очередь рассчитывая на сохранение уровня стабильного и достаточного дохода, будут принимать решение о покупке недвижимости на кредитные средства.

    Но, как опять же показывает американский опыт, в век прогресса и развития технологий все больше и больше происходит замена человеческого труда на машинный. Работоспособное население, имея в настоящее время стабильный доход, предполагая только его повышение, берет кредиты как потребительские на бытовую технику и автомобили, для оплаты поездок во время отпусков, так и для приобретения жилья. Гарантии, что все они будут погашены в срок, дать не может никто.

    Однако, по мнению экспертов, прежде чем решиться взять деньги у банка под залог  недвижимости, заемщик должен четко  представлять варианты развития событий  при невозможности рассчитаться по кредиту.

    Достоинства и недостатки ипотечного кредитования

    Естественно, бесспорным преимуществом ипотечного кредитования является то, что вы сразу  же можете вселиться в приобретенное  жилье. При этом нет необходимости  долгие годы собирать деньги на собственную  квартиру. К тому же квартира, купленная  по ипотеке, сразу же становится собственность  заемщика, причем в ней можно зарегистрировать члена семьи заемщика. Безопасность всех операций гарантируется путем  страхования.

    Страхуется  риск повреждения квартир, потери трудоспособности заемщика, потери права собственности  на жилье и так далее.

    Также есть и другое преимущества ипотечного кредитования:

    -на  весь период ипотеки предоставляется  льгота по подоходному налогу;

    -из-за  длительного срока, на который  выдается кредит, платежи не очень  большие

    -практически  во всех программах ипотечного  кредитования есть возможность  досрочно погасить долг.

    Внушительным  минусом ипотеки, является большая  переплата за недвижимость. В результате вам придется переплатить до 100% стоимости  жилье. Стоит отметить, что при  оформлении ипотеки появляются дополнительные расходы. Под дополнительными расходами  подразумевается оплата услуг нотариуса, плата за рассмотрение заявки банком и другие. В сумме эти расходы  могут составить около 10% от первого  взноса на покупку жилья.

    Размер  первоначального взноса, а также  размер доходов заемщика определяет сумму кредита, которую банк готов  выдать. Этот факт также можно отнести  к минусам ипотеки. Не исключено  так же, что к заемщику могут  появиться дополнительные требования. Это может быть наличие регистрации, определенного стажа работы и  так далее. Каждый должен сам для  себя определять: достаточно ли весомые  преимущества для того, чтобы приобретать  жилье по ипотеке или же недостатки этого решения заставят искать другие пути стать собственников жилья. В любом случаи будет не лишним ознакомиться с альтернативой ипотечному кредитованию.

    Ипотека по-российски и по-американски

    Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о  развитии кредитных программ на покупку  жилья. Но при этом доля купленных  по ипотеке квартир в нашей  стране до сих пор не перешагнула  отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается  с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных  условий.

    Чем же тогда отличается заморский вариант  ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим  их основные сходства и различия.

    Банки медленно, но верно идут на уступки  заемщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме  НДФЛ, первоначального взноса. Появляются все новые кредитные программы  для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы  банков и публикации в СМИ убедительно  расписывают плюсы, юридическую  чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться  на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.

    Наши  сограждане не загадывают надолго 

    Самый популярный в США вид жилищного  кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте  — займы на 15 лет. Гораздо менее  востребованы кредиты на пять лет  и краткосрочные — на год.

    «Американская процентная ставка может быть фиксированной  и плавающей (например, с привязкой  к ставке LIBOR), — говорит управляющий  партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок. Повышение учетной ставки Федеральной резервной системы США в 2006 году привело к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости».

    В настоящее время ипотечные кредиты  в Америке выдают в среднем  под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.