Ипотечное кредитование

    Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в  кратчайшие сроки, а американцы —  максимально растянуть выплаты  во времени.

    По  видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита  может воспользоваться всеми  этими видами ставок, представленными  в разных ипотечных программах отечественных  банков.

    Но  разница — в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей  кредита пока находится не слишком  много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

    В кредит продается не все 

    Еще один принципиальный для российского  покупателя момент заключается в  том, что надо выбрать, на каком рынке  приобретать жилье — первичном  или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства  дома, реально сэкономить до 30% ее общей  стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого  жилья. В первую очередь это связано  с риском недостроя.

    В отличие от российского рынка, где  под первичным рынком понимают жилье  в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно  на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран  подобная практика является скорее исключением  из правил: жилье там продается  уже готовым. Поэтому с точки  зрения ипотеки первичный и вторичный  рынок в развитых странах, в том  числе и в Америке, не имеют  столь принципиальных различий: в  любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

    В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

    «Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье  продается в кредит, справедливо  говорить лишь о специализации тех  или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

    Многие  банки США выдают кредиты без  первоначального взноса. Решение  зависит от кредитной истории  заемщика. Кроме того, банки требуют  документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет  значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически  та же картина, что и в РФ. 
 

    Система стройсбережений представляет собой целевое накопление финансовых

ресурсов  для последующего получения ссуды. При заключении строительно-накопительного договора она связывает этап накопления сбережений по договору под процент ниже рыночного с обещанием выделения жилищной ссуды под процент также ниже рыночного. Изначально предназначенная для предоставления долгосрочного финансирования жилищного строительства в период, когда существовал недостаток долгосрочного капитала, а строительство было национальным приоритетом, система стройсбережений достигла больших успехов в континентальной части Европы.

    Система стройсбережений.

    Функционирование  системы стройсбережений предполагает осуществление мобилизации свободных денежных средств населения в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

    Модель  системы стройсбережений является замкнутой. Источниками ресурсов ипотечного кредитования являются вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

    Механизм  стройсбережений включает в себя 3 основных этапа.

    На  этапе сбережениявкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются все условия финансирования в рамках данной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10. Накопив за данный период 40-50% от оговоренной в договоре суммы, вкладчик попадает в число потенциальных заемщиков. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, допускается только в рамках данной системы.

    Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому, в зависимости от степени участия каждого вкладчика в общем объеме кредитных ресурсов, определяется очередность при распределении стройсберссуд.

    На  третьем этапев дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит.Процентные ставки по стройсберссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

    Несмотря  на определенные ограничения масштабов  использования системы стройсбережений (размер привлекаемых ресурс определяется объемами сбережений вкладчиков), перспективы использования данной формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными (в частности, на базе филиальной сети Сбербанка РФ). Эффективное функционирование системы стройсбережений возможно даже в условиях отсутствия массового платежеспособного спроса на ипотечные ссуды. При улучшении экономической ситуации масштабы операций в рамках данной системы будут расти. 

    Выводы  и предложения

    В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни  этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие—что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много (приложение 2, диагр.1).

    Развитие  ипотечного кредитования в нашей  стране способствовало бы оживлению  в инвестиционной сфере, повышению  социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом. С другой стороны  этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы ипотечного кредитования. Но если условия ипотечного кредитования будут приспособлены к платежеспособному  спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы  ипотечного кредитования возможно и  в условиях экономической нестабильности.

    Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать  в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах,  — значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

    Во-вторых, для тех граждан, у которых  нет достаточных собственных  сбережений в денежной форме, это  ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья  старым жильем. Граждане, получающие в  установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут  использовать их для оплаты части  стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и  ипотечному кредиту.

    В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в  рублях, выдаваться на срок до 10 — 15 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10% годовых). Такие условия, как показал  опыт, даже при весьма малой доле кредита (10 — 20%) становятся сильным  стимулом для принятия населением решения  о покупке жилья, обеспечивая  мобилизацию собственных средств. По мере роста доходов населения  и улучшения финансово-экономической  ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового  рынка.

    В-четвертых, практический опыт подтверждает, что  даже при 10 — 20% ипотечного кредитования в покупке жилья значительно  увеличивается спрос на жилье. Это  приводит, в конечном итоге, к эффекту  мультипликации налогов. Возникающие  дополнительные налоги превышают объем  кредитования, вызвавший такой доход  бюджета.

    В-пятых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним  из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными  источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе  и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов. 

    Ипотечное кредитование в России: итоги 2009 года, прогноз на 2010 год

    В преддверии Нового года Универсальная  ипотечная компания «УНИКОМ» подводит итоги года 2009, ставшего для рынка  ипотечного кредитования годом проверки на прочность.

      Исходя из итогов уходящего  года, мы также попытаемся сделать  осторожный прогноз развития  ипотеки на будущий год. Мы  рассмотрим на изменения самых  важных параметров ипотечного  кредита: размер процентной ставки, первоначального взноса и требования  к подтверждению доходов. Именно  они делают жилищный кредит  доступным большинству заемщиков.

      Процентная ставка

      В 2009 году ставки по ипотечным  кредитам были в основном стабильно  высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение — впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2010 году размер ставки будет зависеть, как и в 2009 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2010 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

      Первоначальный взнос

      На протяжении 2009 года минимальный  первоначальный взнос по ипотечному  кредиту составлял 30%, и только  к концу года некоторые банки  снизили его до 20% (15% у Сбербанка  для «молодых семей»). Как отмечают  специалисты Универсальной ипотечной  компании «УНИКОМ», это было связано  с желанием не проигрывать  конкурентную борьбу с программой  АИЖК, которая предлагает, как уже  было отмечено выше, самые низкие  ставки в рублях. Но поскольку  у банков нет возможности снизить  ставку до уровня АИЖК, они  смягчили другой параметр –  размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация  цен на недвижимость и общей  экономической ситуации – теперь  банки закладывают в размер  первоначального взноса меньшие  риски падения стоимости квадратного  метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2010 году вряд ли  стоит рассчитывать на массовое  появление ипотечных программ  с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.