Ипотечное кредитование

Ипотеки по целевому направлению:

1. кредит на недвижимость
2. ипотека на дом 
3. ипотека на жилье
4. ипотека на загородный дом
5. ипотека на квартиру
6. ипотека на квартиру в новостройке
7. ипотека на комнату
8. ипотека на коттедж
9. ипотека на новостройки
10. ипотека на покупку квартиры в новостройке
11. кредит на покупку жилья
12. кредит на покупку квартиры.

Ипотеки по видам залога:

1. кредит под залог дома
2. кредит под залог имущества
3. кредит под залог квартиры
4. кредит под залог коттеджа
5. кредит под недвижимость⁹.

     Государственная поддержка

• социальная ипотека для молодёжи
• государственная поддержка молодой семьи
• социальная ипотека для военных
• социальная ипотека в регионах.

3. Отличия ипотечных отношений  в России от развитых стран.

     Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в нашей стране до сих пор не перешагнула отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.

     Чем же тогда отличается заморский вариант  ипотеки от его аналога российской сборки? Сравним две модели и выделим их основные сходства и различия.

     Банки медленно, но верно идут на уступки  заемщикам: постепенно отказываются от поручительства, справок по форме  НДФЛ, первоначального взноса. Появляются все новые кредитные программы для вовлечения в ипотеку большего числа россиян. Информационные материалы банков и публикации в СМИ убедительно расписывают плюсы, юридическую чистоту и выгоду ипотечных сделок. При этом банки любят ссылаться на западный опыт. Дескать, в цивилизованной Америке практически все покупатели жилья пользуются ипотечными кредитами, а россияне еще не осознали всех выгод жизни в долг.

     Самый популярный в США вид жилищного  кредитования — ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте  — займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты на пять лет и краткосрочные — на год.

     «Американская процентная ставка может быть фиксированной  и плавающей (например, с привязкой  к ставке LIBOR), — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Проценты довольно гибки и зависят от сроков и условий кредитования. Кроме этого они довольно чутко реагируют на изменение базовых ставок.

     Повышение учетной ставки Федеральной резервной  системы США в 2006 году привело  к подорожанию ипотечных кредитов, что и явилось одной из причин дестабилизации американского рынка недвижимости».

     В настоящее время ипотечные кредиты  в Америке выдают в среднем  под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать  проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.

     Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы — максимально растянуть выплаты во времени.

     По  видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита  может воспользоваться всеми  этими видами ставок, представленными  в разных ипотечных программах отечественных банков.

     Но  разница — в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 12%. Наверное, поэтому российских соискателей  кредита пока находится не слишком  много, а желание заемщиков погасить его столь велико.

     Еще один принципиальный для российского  покупателя момент заключается в  том, что надо выбрать, на каком рынке  приобретать жилье — первичном  или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства  дома, реально сэкономить до 30% ее общей  стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.

     В отличие от российского рынка, где  под первичным рынком понимают жилье  в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.

     В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства  и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

     «Классовые» предпочтения кредиторов также не являются в США явно выраженными. При условии, что практически все жилье продается в кредит, справедливо говорить лишь о специализации тех или иных ипотечных институтов на эконом-, бизнес-классе или элитном жилье. Здесь дифференцирован спрос: очевидно, что потребность в ипотечных кредитах выше у покупателей объектов эконом- и бизнес-класса.

     Многие  банки США выдают кредиты без  первоначального взноса. Решение  зависит от кредитной истории  заемщика. Кроме того, банки требуют  документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Имеет значение место проживания потенциального заемщика (резидент или нерезидент США), возраст, род занятий, семейное и материальное положение. То есть практически та же картина, что и в РФ.

     Решением этой проблемы способно стать принятие закона о стройсберкассах (ССК), что сделает реальной реализацию немецкой модели ипотеки, основанной на накоплении первоначальной суммы (лишь после этого выдается ипотечный кредит). Данная модель значительно более либеральна с точки зрения необходимого уровня доходов, проценты в рамках этой модели в среднем ниже, чем по американской схеме.

     Надо  отметить, что российские организаторы стройсберкасс уже сейчас говорят  о том, что надо адаптировать эту  практику под отечественного покупателя. В частности, они предлагают не выдавать в оговоренное время требуемую по договору ссуду, а через ССК заниматься поисками и предоставлением жилья.

     Сказать, что получится из этой программы, пока сложно. Ясно одно: без серьезной  поддержки государства реального конкурента ипотеки из ССК не выйдет. Очень уж не любят после 1990-х годов наши сограждане вкладывать свои средства во всякие фонды и кассы, особенно если потом им будут навязывать определенные квартиры, а не выплачивать реальные суммы на покупку жилья. Поэтому, хотя стройсберкассы и называют еще одним вариантом приобретения недвижимости, с уверенностью говорить об этом еще рано.¹⁰

2. Оценка реальных ипотечных ситуаций в России во время  кризиса.

     Экономический кризис затронул многие мировые рынки. В России кризис достиг апогея в 2009г. Устойчивость многих финансовых институтов была нарушена, и ипотечное кредитование в том числе, однако эта сфера рыночных отношений пострадала менее всего.

     Отечественная ипотека в отличие от зарубежной вполне обоснованно расценивалась экспертами как надежный и эффективный финансовый инструмент.¹¹

     Любой финансовый кризис имеет одну характерную черту: нестабильность. Нестабильны цены, зарплаты, количество рабочих мест, прибыльность предприятий… Нестабильно все. В том числе и кредитование. Во время кризиса мы могли наблюдать, как стремительно сворачивается ипотечное кредитование, так недавно ставшее надеждой многих, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Собственно говоря, при кризисе следовало этого ожидать. Ипотека в таких условиях становится попросту опасной как для банков, так и для заемщиков.

     Характерные черты «кризисной» ипотеки.

     Что же грозит тем, кто уже находится  в «ипотечной петле»?

     В первую очередь - изменение договорных условий. К примеру, банк может потребовать досрочного погашения кредита, сославшись на форс-мажорные обстоятельства. Да, финансовый кризис сам по себе не считается форс-мажорной ситуацией, но зато такой ситуацией может быть банкротство банка. Если в договоре кредита фигурирует условие о том, что предъявление банку заявления о признании его банкротом является форс-мажорным обстоятельством, то банк имеет право (и будет) требовать досрочного возврата кредита.

     Но  в случае ипотечного кредита банк даже не обязан ожидать заявления  о банкротстве. Достаточно снижения стоимости недвижимости, которая служит залогом по ипотеке, более, чем на тот процент, чем указан в договоре, и банк уже имеет право потребовать досрочного погашения кредита, а то и продажи залога. А ведь далеко не всегда имеется возможность погасить кредит. В этом случае заемщику грозит принудительная продажа квартиры-залога.

     Еще относительно недавно заемщик, испытывающий временные трудности с ежемесячной  выплатой процентов по ипотеке, мог  договориться с банком о временной  приостановке выплат или снижении ежемесячного платежа. Если кредитная история заемщика была безупречна, то у него были все шансы на договоренность. Теперь же это стало практически нереальным, ведь банки испытывают проблемы с ликвидностью. А заемщиков, которым становится непосильно выплачивать проценты по ипотеке, все больше и больше: в связи с кризисом многие предприятия снижают оклады работникам, задерживают выплату зарплат, сокращают рабочие места. Заемщики, попавшие под «кризисный пресс» предприятия - первые кандидаты на то, что их недвижимость, являющаяся залогом по ипотеке, подвергнется принудительной продаже.

     Еще одна опасность ипотеки во время  кризиса - нестабильность процентной ставки. Во всех договорах ипотечного кредитования фигурирует пункт о том, что банк имеет право поднять процентную ставку кредита, причем - в одностороннем порядке. Подъем может быть весьма значительным, и его размер определяется лишь ситуацией в конкретном банке. Для заемщика это может быть критично, особенно, если одновременно с повышением процентной ставки происходит сокращение личных доходов.

     Получить  же ипотечный кредит во время кризиса  становится все сложнее. Банки все  выше поднимают планку требований к  заемщикам. Учитывается все: возраст  заемщика, образование, семейное положение, место работы (надежность предприятия, на котором работает заемщик), размер зарплаты, стаж, частота смена мест работы и т.д. Кроме того, банки практически перестали предоставлять кредиты на строящееся жилье - из-за проблем у застройщиков. Изменились и условия ипотеки. В небытие отошел такой вариант, как ипотека без первого взноса, первоначальный взнос составляет от 15 до 30%, а возможно повышение взноса до 60-70%. Возросли сроки рассмотрения кредитных заявок, процентные ставки по кредитам, в некоторых случаях банки начали отказывать в выдаче кредита по одобренным ранее заявкам¹². 

     2.1. Динамика ипотечного  кредитования за  последние 5 лет.

     Ипотечное кредитование претерпело некоторые  изменения во время кризиса, и  хотя данный инструмент рынка являлся  достаточно устойчивым и перспективным, кризис не пощадил и его. Приобретение жилья по ипотечному кредиту набирало высокие темпы, начиная с 2006 г.  Наибольшее числовое значение получает 2008г. 2009 год ознаменовался резким падением ипотечного кредитование, это связано с кризисным положением многих заемщиков, в основном частных лиц, желающих приобрести жил.площадь, но потерявших свою платежеспособность. 2010 год является годом оживления ипотечного кредитования по прогнозам экспертов, и к концу подъём составит половину от выданных кредитов 2008 года. Данная ситуация является положительной тенденцией. Общую динамику ипотечного рынка по данным ЦБ РФ можно проследить на рисунке 2.