Ипотечное кредитование

   В новой Концепции развития жилищной ипотеки Правительство провозгласило  отказ от приоритетности двухуровневой модели рынка ипотечных кредитов как основы городской программы развития и выступило за «равную поддержку» городом различных схем жилищного ипотечного кредитования.

   Вместе  с тем, Правительство Москвы в  качестве одного из основных принципов развития системы ипотечного жилищного кредитования провозгласило отказ от субсидирования процентной ставки по кредиту и переход на чисто рыночные условия кредитования граждан.

   В качестве мер поддержки развития системы ипотечного кредитования было намечено организовать специальный выпуск Московского государственного жилищного облигационного займа (МГЖОЗ). Предполагалось, что жители Москвы, стоящие в очереди на получение жилой площади (т.е. льготная категория населения), получат возможность накапливать первоначальный взнос на жилье в форме приобретения облигаций МГЖОЗ, а затем приобретут муниципальное жилье с рассрочкой платежа.

 

   Постепенно переходит  к конкретной работе Московское ипотечное  агентство. В настоящее время оплаченный капитал его составляет 17 млн. долл. США. В сентябре 2002 года КБ «Московское ипотечное агентство» планирует разместить первый транш облигационного займа в размере 40 млн. долл. США с доходностью 9% годовых в валюте. Данная эмиссия облигаций выпускается под гарантии правительства Москвы в размере 2,2 млрд. рублей. Выпуск второго транша планируется в2003 году на сумму 30 млн. долл. США²⁴. Размещение облигаций с такой невысокой доходностью представляется проблематичным, поэтому руководителями Агентства проводятся предварительные переговоры с банками, зависимыми от московской мэрии, о частичном выкупе эмиссии.

   Анализ  нормативных документов и реальная ситуация на рынке ипотечного кредитования говорят о том, что Правительство  Москвы отказалось от каких-либо активных действий по созданию системы ипотечного жилищного кредитования и заняло выжидательную позицию. Об этом же говорит и План мероприятий по реализации Концепции развития жилищной ипотеки , в котором не содержится никаких мероприятий, кардинально меняющих ситуацию на рынке ипотечного кредитования в г. Москве. Среди уже действующих программ локального характера констатируется проведение в 2001 -2006 гг. эксперимента по ипотечному кредитованию в г. Зеленограде и эксперимента по продаже жилья ОАО «Строительная сберегательная касса» в Западном административном округе.

3.3. Опыт регионов  Российской Федерации  по активизации жилищного строительства

   Отсутствие  четкой федеральной программы развития жилищного строительства, с одной стороны, и острая насущная потребность российского населения в обеспечении цивилизованных условий проживания, с другой, привели к появлению целого ряда разнообразных региональных программ финансирования жилищного строительства. 
 
 

 
24Коммерсант, 20.04.2002.

 

   К настоящему моменту  руководство администраций многих субъектов Российской Федерации не только осознало необходимость развития системы ипотечного кредитования, но и приступило к формированию своих региональных систем.

   По  оценке действующего губернатора города Санкт-Петербург (в котором в данный момент разрабатывается собственная  программа ипотечного кредитования), В.Матвиенко в России сейчас работает около 20 различных региональных систем ипотеки²⁵.Среди регионов, которые начали у себя внедрять различные формы ипотечного жилищного кредитования, можно отметить Москву и Московскую область, Оренбург, Удмуртию, Башкирию, г. Сэров (Нижегородская область), Иркутск и др..

  Белгородская  область .Белгородская область одной из первой в пореформенной России стала разрабатывать и внедрять программы ипотечного кредитования.

   В конце 1993 год в организационно-правовой форме государственного унитарного предприятия был создан Белгородский областной внебюджетный фонд поддержки индивидуального жилищного строительства.

   Особенности Белгородской программы поддержки  жилищного строительства заключались в источниках финансирования и условиях и формах предоставления и погашения ипотечного кредита.

   По  решению администрации области  источниками формирования первоначального капитала для осуществления жилищных строительных программ стали отчисления от реализации винно-водочных изделий и нефтепродуктов - в размере 3% от суммы продаж.

   Областной фонд поддержки индивидуального  жилищного строительства предоставлял ипотечные кредиты жителям сельской местности на срок до 10 лет. Форма погашения кредита предусматривалась в виде сельскохозяйственной продукции: мясо, картофель и иная продукция. Сельскохозяйственная продукция, поступавшая в погашение жилищной ссуды, принималась по ценам организаторов кредитования.

   Программа имела сильную социальную направленность: различные категории заемщиков (врачи, учителя, многодетные семьи, 
 
 
 

25Известия, 26.04.2002.

 

осуществляющие самостоятельное  строительство) имели значительные льготы и скидки - вплоть до списания 50% общей суммы долга.

    Нетрадиционен был также и подход к оценке платежеспособности заемщика, которая в общепринятом понимании не производилась. Рассматривался «сельскохозяйственный потенциал» заемщика, то есть эффективность и производительность работы его хозяйства.

    С 1994 по 1998 гг. в Белгородской области  по программе поддержки индивидуального жилищного строительства построено 9 736 домов общей площадью 1 млн. 250 тыс. м² жилья²⁶.

    Существенным  недостатком данной модели жилищного  финансирования является подмена денежных инструментов натуральными, что приводит к несоизмеримости финансовых результатов, тем более при длительном сроке кредитования.

    Оренбург. Для реализации программ жилищного строительства в Оренбургской области 5 декабря 1996 года администрацией области было учреждено ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация».

    В июле 1997 года было утверждено «Положение о порядке и условиях предоставления кредитов заемщикам при реализации областной целевой программы «Свой дом»²⁷.

    Решением  Администрации области ОАО «Оренбургская  ипотечная жилищная корпорация» определена генеральным менеджером по реализации Государственных жилищных программ на территории области.

    Одним из генеральных менеджеров по реализации Государственных жилищных программ утвержден Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь».

    Для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов привлечен ипотечный банк. По состоянию на 01.01.2002 г. выдано около 1 тысячи долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение готового жилья, строящихся квартир, строительство домов как в сельской местности, так и в городах на общую сумму более 100 млн. рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

26Савченко Е.  Жителю села свой дом//Экономист. 199. № 10. ^!

27Ипотека в  Оренбуржье: становление и развитие. Оренбург, ИПК «Южный Урал».2002.

 

   Величина платы  за жилищные кредиты, предоставляемые  за счет средств областного бюджета, регулируется специальным постановлением Законодательного собрания области:

• 7% годовых - для работников бюджетной сферы, нуждающихся в 
  улучшении жилищных условий;

• 8% годовых - для жителей сельских районов;

• 10% годовых - для жителей городов, нуждающихся в улучшении 
  жилищных условий;

• 12% годовых-для остальных жителей области

  В случае привлечения внебюджетных средств  может быть установлена иная процентная ставка.

Ипотечные кредиты предоставляются на срок от 1 до 9 лет. Ипотечные кредиты предоставляются на следующие цели:

1. финансирование строительства нового жилья;
2. приобретение жилья на вторичном рынке;
3. завершение строительства индивидуальных жилых домов;

4. кредитование    владельцев    Государственных    жилищных 
   сертификатов.

Схема ипотечного кредитования в Оренбургской области :

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   Практическая  реализация первого направления развития системы жилищного кредитования –

   финансирование  строительства нового жилья - осуществляется по следующим этапам.

 

   ОАО «Оренбургская  ипотечная жилищная корпорация»  предварительно изучает всю разрешительную и проектную документацию по предполагаемому объекту инвестирования, делает заключение о реальности сдачи жилого дома в плановые сроки, и после этого заключает договор инвестирования.

   В договоре инвестирования четко указывается  перечень квартир, которые должны быть переданы корпорации по завершении строительства. Цены квартир фиксируются и в дальнейшем не пересматриваются. Инвестирование средств осуществляется поэтапно, после завершения очередного объема работ. В то же время корпорация отслеживает соблюдение обязательств соинвесторами объекта строительства.

   Осуществив  первый авансовый платеж, корпорация приступает к отбору заемщиков по уже имеющейся базе данных, которая ведется с первого года внедрения ипотеки на территории области. В основу отбора заемщиков на получение ипотечного кредита положен принцип бальной оценки по ряду показателей: по платежеспособности, наличию собственных средств, возрасту и др..

   Затем с потенциальным заемщиком заключается  договор уступки права требования, согласно которому корпорация переуступает право требования на квартиру физическому лицу. Данное физическое лицо, в свою очередь, обязуется оплатить покупку этого права в установленный срок, который рассчитывается исходя из времени, необходимого для получения ипотечного кредита. По заключаемому договору корпорация берет на себя ответственность за своевременность завершения строительства и качество жилого помещения (в течение двух лет после сдачи дома в эксплуатацию).

   Параллельно с договором уступки права  требования заключается трехсторонний договор между корпорацией (ОАО «Оренбургская ипотечная жилищная корпорация»), заемщиком и банком (Оренбургский ипотечный коммерческий банк «Русь»). Помимо различных взаимных обязательств данный договор содержит важное обязательство со стороны корпорации - предоставить банку ресурсы для кредитования.

   При анализе платежеспособности рассчитывается несколько видов коэффициентов, позволяющих получить разностороннюю экономи-

 

ческую  характеристику  потенциального  заемщика.   Основные  коэффициенты:

• соотношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячным 
  совокупным доходам семьи - не более 35%;
• соотношение      ежемесячных      совокупных      обязательств      к 
  ежемесячным совокупным доходам семьи - не более 50%;
• соотношение ежемесячных жилищных расходов к ежемесячным 
  совокупным доходам семьи - не более 40%;
• соотношение   суммы   запрашиваемого   ипотечного   кредита   и 
  стоимости заложенного имущества - не более 70%.

   По  итогам изучения составляется «Отчет о результатах андеррайтинга» , который  вместе со всем пакетом документов поступает для принятия окончательного решения о предоставлении кредита на кредитный комитет ОИКБ «Русь».

   Получив ипотечный кредит, заемщик оплачивает корпорации приобретенное право требования по квартире.

   Следует указать на еще одно важное обстоятельство: на время между выдачей кредита и оформлением залога обеспечением кредита для банка становится поручительство корпорации, которое , в свою очередь, обеспечено взносом корпорации в уставный капитал ипотечного банка «Русь».