Постановлением  Правительства Удмуртской Республики от 30.07.1997 г. № 748 утверждено Положение о льготных жилищных кредитах физическим лицам за счет средств Удмуртского банка Сбербанка РФ и бюджета Удмуртской Республики в части компенсации

 

процентов . В связи  с недостаточностью собственных  средств у Правительства Удмуртской Республики для жилищного кредитования, Удмуртский банк Сбербанка РФ предоставил Правительству финансовые ресурсы для льготного жилищного кредитования граждан.

    Основные  условия предоставления льготных жилищных кредитов по данной программе следующие:

   окредиты  предоставляются гражданам Удмуртской Республики, нуждающимся в улучшении жилищных условий и постоянно работающим в организациях бюджетной сферы и сельским товаропроизводителям(физическим лицам);

окредит предоставляется  под 7% годовых сроком до 10 лет;

   осумма  кредита не должна превышать 70% от стоимости  приобретаемого жилья но не более предельной величины, установленной Удмуртским банком Сбербанка РФ.

   Разница между действующей (текущей) процентной ставкой по кредитам Удмуртского банка Сбербанка РФ и 7% годовых, которые платит заемщик самостоятельно, покрывается, согласно постановлению Правительства Удмуртской Республики, на 50% за счет средств бюджетов городов и районов и на 50% за счет республиканского бюджета.

   Механизм  получения жилищного кредита  предусмотрен следующий.

   Для получения кредита заемщик обращается в жилищную комиссию местной администрации, которая рассматривает вопрос о нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий и принимает предварительное решение о выделении льготного кредита и его необходимом размере. Эти сведения передаются в местное отделение Удмуртского банка Сбербанка РФ, где в соответствии с платежеспособностью заемщика определяется окончательная сумма кредита. После этого постановлением главы местной администрации утверждается список заемщиков для получения льготных кредитов. После этого происходит подписание необходимых документов: кредитного договора, договора залога, договора поручительства, договора страхования.

 

   После получения  льготного жилищного кредита  заемщик исключается из очереди на улучшение жилищных условий.

   В рамках соглашения с Правительством Удмуртской Республики Удмуртский банк Сбербанка РФ в бесспорном порядке списывает средства со счета Министерства финансов Удмуртской Республики для погашения льготируемой части процентов по жилищным кредитам.

   В ходе реализации данная программа государственной  поддержки жилищного строительства столкнулась с трудности общеэкономического характера. Первоначально в 1997 году , согласно расчетам Министерства финансов республики, предполагалось, что компенсация по льготным жилищным кредитам будет обходиться бюджету ежегодно в сумму порядка 3-4 млн, рублей из расчета кредитной ставки Сбербанка РФ - 24- 27 % годовых и с оценочной перспективой к снижению данного показателя. Однако, вскоре процентные ставки по кредитам начали расти и нагрузка на республиканский и местные бюджеты значительно возросла, в результате чего программа, фактически, была приостановлена.

   За  счет средств Удмуртского Сбербанка  жилищные кредиты получили 3 194 заемщика, которые получили кредитных ресурсов на общую сумму 33,94 млн. рублей, введено эксплуатацию 40,7 тыс. м2 жилья²⁹

   Саров. Свою особую программу финансирования жилищного строительства разработали в г. Сарове (Нижегородской область).

   Территория  г. Сарова (здесь расположен Российский федеральный ядерный центр - объект «Арзамас - 16») имеет особый статус закрытого административно-территориального образования (ЗАТО), предусматривающий возможность оставлять на его территории все налоги и сборы, поступающие от предприятий, зарегистрированных здесь в качестве налогоплательщика. Органам местного самоуправления ЗАТО предоставлено право предоставлять предприятиям дополнительные льготы по налогам и сборам.

   По  результатам анализа общероссийского  и местного льготного налогообложения в г. Сарове городской администрацией была утверждена следующая схема ипотечного кредитования: 
 

 
29Опыт  регионов Российской Федерации  по активизации жилищного строительства.  Госстрой России. М. 1999

 

   В данной схеме присутствует два механизма: механизм «продажа в рассрочку» и механизм финансирования через банк.

   Основным  механизмом в схеме является механизм продажи в рассрочку. Фонд направляет средства на строительство жилья или на приобретение жилья на вторичном рынке. Построенное и купленное жилье продается в рассрочку Покупателям - гражданам города, участвующим в программе ипотечного кредитования.

   Следует отметить, что программе развития ипотечного кредитования была оказана достаточно мощная правовая и финансовая (в виде налоговых льгот) поддержка со стороны городских властей.

 

   В целях реализации программы строительства жилья  Городской Думой г.Сарова были приняты решения по снижению налоговой нагрузки на участников процесса жилищного финансирования и строительства:

• в   декабре    1997    года   принято   решение   о   предоставлении 
  кредитным организациям, выдающим ипотечные кредиты, налоговых 
  льгот «до 50% от налоговых окладов по основным видам налогов»;
• в феврале 1998 года принято решение об освобождении фондов 
  инвестиционной зоны г.Саров (включая Фонд социального развития) от 
  уплаты налога на прибыль, налога на имущество, налогов в дорожные 
  фонды;
• в августе 1998 года принято   решение о налоговой льготе по 
  подоходному налогу с физических лиц, подлежащему зачислению в 
  городской бюджет, в виде изъятия из налогообложения материальной 
  выгоды от экономии на процентах при получении заемных средств, 
  предоставленных Фондом социального развития.

   Специально  в рамках осуществления данной программы  было создано Агентство недвижимости, учредителями которого стали Фонд, банк и страховая компания.

   «Поручители», «Страховщики» и «Работодатели» формируют вместе с «Покупателем» систему гарантий возвратности кредита.

Первые ипотечные  кредиты в г.Сарове были выданы в  мае 1998 г..

   Ипотечные кредиты, согласно «Положения о кредитовании строительства и приобретении жилья»³⁰, выдавались на следующих условиях:

• срок кредитования от 7 до 15 лет;
• процентная ставка - 7% годовых;
• первоначальный взнос - не менее  10% от стоимости приоб 
  ретаемого жилья.

   Право приобретения жилья в кредит предоставляется  на конкурсной основе гражданам, имеющим обеспеченность жильем не более 18 м² на одного члена семьи.

   «Правилами  продажи жилья в кредит, построенного или приобретенного за счет средств Фонда социального развития» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

30«Дом для  Вашей семьи на "Большой Волге». Проблемы внедрения ипотечного  кредитования в российских регионах.  Теория и практика. Из-во «Альфа», г.Саров. 1999 г.

 

установлено, что  размер обязательного ежемесячного платежа в погашение долга не должен превышать 20% совокупного месячного дохода семьи. В Правилах определены критерии приоритетности, согласно которым формируется список граждан на получение ипотечного кредита:

1. «экономический» - преимущественное право приобретения 
   жилья   имеет   претендент,   которому   необходим   меньший   размер 
   кредита;
2. «жилищный» - при равных условиях по первому критерию 
   преимуществом пользуется претендент, сдающий собственное жилье в 
   счет оплаты нового приобретаемого жилья;

   3) «социальный» -  при прочих равных условиях преимущество 
имеет имеющий более раннюю дату постановки на учет в списках 
нуждающихся в улучшении жилищных условий.

   Программа ипотечного кредитования, осуществляемая в г.Сарове, во многом специфична в силу особенностей налогообложения ЗАТО и небольшого размера города (в 1997 г, в городе было построено всего 12 тыс. м жилья), но тем не менее после начала практической реализации программы ипотечного кредитования «Жилье в кредит» в 1998 году объем введенных площадей фактически удвоился.

   Интересно также, что схему жилищного кредитования в г.Сарове удалось осуществить при минимальном использовании средств городского бюджета: в общей сумме реализованных сделок по приобретению нового жилья кредитная часть составила только 13%, денежные средства покупателей -23%, и стоимость квартир, зачтенных в качестве оплаты стоимости покупаемого жилья - 64%³¹. Город внес свои средства в виде строящегося нового жилья. Таким образом, можно считать, что строительство при данной схеме финансирования ведется в основном на средства граждан.

   Иркутск. Иркутская программа развития ипотечного кредитования началась в 1999 году, когда было создано ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство».

   В конце 2001 года в Иркутске был зарегистрирован  выпуск первых в послереволюционной России облигаций, обеспеченных залогом 
 
 
 
 
 
 
 

   31 Там же стр43

 

закладных. Первая эмиссия  составила 5 млн. рублей³² . То есть все выпущенные ипотечные облигации обеспечены реальным залогом -квартирами.

   Специально  для реализации данной программы  ипотечного кредитования создан кредитный союз «Рост».

    В некоторых регионах развиваются  суррогатные схемы ипотечного кредитования, при реализации которых за счет бюджетных ресурсов проводится льготное финансирование приобретения жилья доверенными лицами. Не всегда соблюдается принцип возвратности ресурсов.

   Обобщая опыт реализации программ финансирования жилищного строительства в регионах России, можно сделать вывод, что практика жилищного ипотечного кредитования носит достаточно ограниченный характер по причине ряда нерешенных проблем:

        отсутствие  институциональных инвесторов и  источников долгосрочных дешевых ресурсов;

низкий уровень  доходов основной массы населения; незавершенность     комплекса     законодательных     актов, регулирующих   деятельность   участников   рынка   ипотечного   кредитования.

    В целом следует отметить, что если федеральная политика, проводимая на протяжении последних 6-7 лет, ясно свидетельствует о твердой приверженности выбору двухуровневой открытой системы ипотечного кредитования (т.н. «американской модели») с вторичным рынком секьюритизированных ценных бумаг, то региональные программы развития систем финансирования жилищного строительства пытаются найти свои особые, с учетом местной специфики, пути жилищного инвестирования.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
32Известия, 26.04,2002. 
 

 

Заключение

    Анализ,   проведенный   в   данной   работе,   позволяет   сделать  следующие выводы.

   1. Спонтанно возникший механизм жилищного строительства не обеспечивает потребности широких масс экономически активного населения в получении жилья.

    2. Жилищный   рынок  имеет  специфические   характеристики, 
которые   определяют   его   особое   место   в   народно-хозяйственном 
механизме     и  являются     причиной  высокого  мультипликативного 
эффекта     инвестиций     в     жилищное     строительство.     Большой 
мультипликативный эффект жилищных инвестиций объясняется тем, 
что:

а во-первых, жилищное строительство имеет большой коэффициент взаимосвязи с другими отраслями экономики ;