Особенности правового регулирования договора найма жилых помещений и его разновидности

     Ст. 672 ГК РФ фиксирует новое наименование договора найма в государственном  и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

     Относительно  договора социального найма в  ГК РФ дается только общая характеристика, которая достаточным образом  развернута в новом Жилищном кодексе  Российской Федерации и иных нормативных правовых актах в области жилищного законодательства, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Так, в ГК РФ указывается, что объектом данного соглашения могут быть жилые помещения, находящиеся в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е., это жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями.

      В ч. 3 статьи 672 ГК сказано, что договор  социального найма заключается  по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К нему применяются правила статей 674, 675, 678, 680, 681, п.п. 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения Гражданского кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

     В соответствии с п.1 ст. 671 Гражданского кодекса по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

     Суть  жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя  передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласится. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья.

     Определение жилищного обязательства дано как  общая норма для любой разновидности  найма жилого помещения. В настоящей  статье формулируется его суть безотносительно  к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера в домах государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, либо исключительно на основе волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения. Ордер является только основанием для вселения в жилое помещение. Пользование же данным помещением осуществляется в соответствии с договором найма и правилами пользования жилыми помещениями ².

     В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, настоящий ГК, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными полномочиями: вселение других семей, поднанимателей, нанимателя, обмен жилого помещения и другое.

      Таким образом, в связи с изменениями, происшедшими в жилищной сфере за годы реформ, появилась объективная необходимость в гражданском регулировании отношений по поводу найма жилого помещения; и договор найма разделился на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма.

2. Объект  договора  найма жилых помещений

     Объектом  договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение. 
 Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом (строение), в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или в ином уполномоченном на это органе. 
 Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным — жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного договора найма. 
 Другие требования, относящиеся к объектам договоров коммерческого и социального найма, отражают имеющиеся различия между этими договорами. 
 Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их 
размера. Нормы жилой площади на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Об этом свидетельствует использованное в п. 1 ст. 673 ГК понятие «помещение, пригодное для постоянного проживания». Закон в данном случае определяет минимум требований к жилому помещению как объекту договора, хотя на практике по договорам коммерческого найма, как правило, передаются в пользование помещения, отвечающие (в условиях нашей страны) самым высоким требованиям. Однако объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т. е. «такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья».³ 
 Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания во всяком случае относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т. п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма. 
 Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т. е. составляют общий объект. 
 Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК). 
 Объект договора социального найма отличается от соответствующего условия коммерческого найма двумя основными особен- 
ностями: во-первых, он предопределен ордером и стороны не могут его изменять, уточнять и т. п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере. 
   Во-вторых, при социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом: это помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Следовательно, жилые помещения с низким уровнем благоустройства (по сравнению с достигнутым в данном населенном пункте) и не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям не могут быть объектом этого договора. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната. Подсобные помещения (кухня, холл, кладовая и т. п.) не могут быть самостоятельным объектом договора, но являются элементами квартиры как объекта.

      Подводя итог данному параграфу можно  сказать, что предметом  договора  найма  может  быть  лишь   изолированное   жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат.

     В  соответствии  с  гражданским  и  жилищным  законодательством  жилые помещения являются недвижимым имуществом.

        Не могут быть самостоятельным  предметом договора найма   часть  комнаты или комната,  связанная с другой комнатой  общим  входом  (смежные  комнаты), подсобные помещения.  

3.  Стороны в договоре  найма  жилых помещений

      Стороны договора - наймодатель и наниматель. В отличие от ранее действовавшего закона наймодатель по настоящему ГК РФ - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды. Субъекты хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом лишены возможности принимать самостоятельные решения о передаче жилых помещений нанимателям. Субъектами права собственности выступают в этом случае хозяйственные общества и товарищества, граждане, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

      Собственник жилищного фонда либо уполномоченная им организация заключает договоры на оказание жилищных и коммунальных услуг, а также на производство всех видов ремонтов, с подрядными организациями, основным видом деятельности которых не обязательно являются жилищно-эксплуатационные работы. Это могут быть и различные строительно-монтажные, ремонтные, производственные предприятия, но решившие расширить объем выполняемых работ за счет жилищно-эксплуатационной деятельности, т. е. в сфере обеспеченной востребованности, и, следовательно, гарантированной занятости. Организационно-правовая форма подрядчика может быть любой - от частного предпринимателя до акционерного общества либо государственного концерна, основное требование - наличие лицензии на данный вид деятельности и квалифицированный персонал. Во многих населенных пунктах России созданы так называемые «службы заказчика», которые сами не эксплуатируют жилищный фонд, а только выполняют функции по его управлению и по обеспечению граждан, проживающих в нем, жилищными и коммунальными услугами. Это управомоченная собственником жилищного фонда - муниципалитетом - управляющая организация, которой собственник передал права по заключению договоров  найма жилого помещения.

      Жилищный  фонд в договорах подряда на техническое  обслуживание (содержание) выступает  только как объект, на котором или  для которого выполняются работы. При этом подрядчик не владеет, не пользуется и не распоряжается жилищным фондом, он только  его обслуживает или обеспечивает нанимателей необходимыми услугами. Аналогично решается вопрос о том, кто должен осуществлять сборы платежей на оплату жилья и коммунальных услуг.

      Договор подряда на техническое обслуживание (содержание) жилищного фонда  может  содержать условие, обязывающее  подрядчика "провести работу по заключению" или "заключить" договоры найма  с нанимателями. Такое условие  будет вполне законным, но в этом случае договор подряда является уже не чисто договором подряда, а сложным договором, имеющим элементы как договора подряда, так и договора поручения (представительства) или агентского договора, или даже можно говорить о нескольких договорах в рамках одного общего договора, который может быть оформлен одним документом, носящим название "договора подряда на техническое обслуживание".

      При исполнении такого договора действия по заключению договоров найма будут  регулироваться так же, как если есть отдельный договор между сторонами, предусматривающий такую деятельность, и к возникающим отношениям будут применяться соответствующие правила договора поручения, представительства или агентского договора (гл. 10,49,51 ГК РФ).

      В случаях, когда подрядчик действует как поверенный (представитель), он вправе заключать договора найма, но только от имени доверителя-заказчика (собственника или обладателя вещного права), и права и обязанности по такому договору будут возникать непосредственно у доверителя.

      От собственного имени подрядчик вправе заключать договоры найма только в случае специального на то указания, что будет признаваться агентским договором. Одновременно со специальным «уполномочиванием» на заключение договоров от собственного имени необходимо предусматривать процедуру перехода прав на жилое помещение по цепочке заказчик (собственник) - агент (подрядчик) - наниматель. А также переход всех прав наймодателя от заказчика, в том числе и прав по управлению, которые необходимы для осуществления дальнейшей деятельности в качестве наймодателя, т.к. по заключенным договорам найма наймодателем становится агент. В противном случае, агент-наймодатель не будет реально обеспечен правомочиями, необходимыми для деятельности наймодателя, и может понести ощутимые убытки от невозможности исполнения своих обязательств.

      Что касается нанимателя, то, в отличие  от договора аренды, в качестве нанимателя в договорах найма жилого помещения  всегда выступает гражданин, хотя ст. 671 ГК РФ его не называет, это сказано  только в п.1 ст.677. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в статьях 672, 677 ГК РФ.

            Подводя итог всему  вышесказанному  можно сделать вывод о том, что   наймодателем выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Глава II Содержание договора найма жилого помещения

2.1  Форма, порядок  и условия заключения договоров найма жилых помещений

      Для заключения договора коммерческого  найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т. п. В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных.

  Существенным  для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контактов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.