Источники договора найма жилых помещений

     План: 

1. Введение.
2. Источники нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений на федеральном уровне.
3. Источники нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений в Ростовской области.
4. Заключение.
5. Список литературы.

Введение.

     Без преувеличения можно сказать, что  жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его существование регулируется нормами жилищного законодательства. И от того, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительной степени зависит его жизнь. 
          С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время было в долгу у общества не только и не столько за свою строительную политику, сколько за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства. 
            До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до федеральных законов). 
           Отсутствие единства правового регулирования жилищных отношений значительно усложняло осуществление государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих жилищных прав. Кроме того, такое положение давало почву для многочисленных злоупотреблений. 
            Следует признать, что в Российской Федерации давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, который наконец-таки упорядочил регулирование жилищных отношений. 
           ЖК РФ был принят 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом Российской Федерации 29 декабря 2004 г., опубликован в Российской газете 12 января 2005 г. и, как указывалось выше, вступил в силу с 1 марта 2005 г. Многие юристы , оценивая действующую нормативную базу подчеркивают, что законодательство о договоре найма по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений найма жилья в данных социально-экономических условиях.  
        Центральное место в работе отводится источникам нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений.

     Источники нормативно-правового регулирования  договора найма жилых помещений  подразделяются на 2 группы:

     1.федеральные  жилищные законы и иные принятые  в соответствии с ними нормативные правовые акты;

     2.законы  и иные нормативные правовые  акты субъектов Российской Федерации. 

1. Источники нормативно-правового  регулирования договора найма жилых помещений  на федеральном уровне.

          Кратко охарактеризуем источники  нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений на федеральном уровне.                                               Конституция  РФ обладает верховенством над всеми законами и иными нормативными актами Российской Федерации. Нормы Конституции Российской Федерации составляют правовую основу жилищного права и определяют его дальнейшее развитие и совершенствование. Конституция Российской Федерации закрепляет такие основополагающие для жилищного права положения, как неприкосновенность жилища (ст. 25), запрет на произвольное лишение жилища (ст. 40), доступность и гарантированность объектов жилого фонда, свобода передвижения и выбора места жительства (ст. 27) и др.

Регулирование договора найма жилых помещений  носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов гражданского и жилищного законодательства.

      Так, глава 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения» закрепляет понятие, объект, форму договора, обязанности наймодателя и нанимателя, условия расторжения договора и проч.

Однако  основным источником нормативно-правового  регулирования договора найма жилых  помещений является Жилищный кодекс РФ.  Глава 8 ЖК РФ «Социальный наём жилого помещения» более полно регулирует данный договор.

Следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются административным, семейным, земельным законодательством.

           Ряд важных жилищно-правовых норм, относящихся к договору найма жилого помещения, содержатся и в других законах. Так, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в статье 4 закрепляет, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма.

        Указы Президента Российской Федерации играют важную роль в жилищном законодательстве. Одним из важных актов жилищного права является Указ Президента « Об обеспечении жильём ветеранов Великой отечественной войны 1941-1945 годов».

      Что же касается Постановлений Правительства, то они издаются на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, указов Президента РФ.

Так, наиболее значительными  в данной области является Постановление  Правительства РФ  «О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим – гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, членам их семей».

      Нормативные акты федеральных органов власти могут издаваться в виде постановлений, инструкций, распоряжений, приказов и т. д. Например, Приказы Гос.комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

2. Источники нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений в Ростовской области.

      В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство относится к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

      В связи с этим во многих субъектах Российской Федерации изданы собственные законы и иные нормативные акты, регулирующие жилищные правоотношения.

       В качестве примера приведём Ростовскую область. Так, 07.10.2005г был принят Областной закон «Об учёте граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области». Данный закон является основным источником нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений в Ростовской области.

      Вышеупомянутый областной закон закрепляет порядок ведения органом местного самоуправления учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещения, основания для отказа в принятии граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, для снятия граждан с учёта и многие другие важные положения.

      Следует упомянуть и Пояснительную записку "О мероприятиях по обеспечению роста объемов жилищного строительства ( в том числе социального жилья) в Ростовской области". Согласно данной Пояснительной записки  развитие жилищной сферы является приоритетным направлением развития нашего региона. Ситуация в жилищном строительстве в целом по области  характеризуется стабильной динамикой: Ростовская область  на протяжении последних 3-х лет осуществляет ввод более 1 млн. кв.м. жилья и входит в десятку регионов Российской Федерации с наибольшими объемами жилищного строительства. На последующие годы стоит задача активного роста строительства и ввода жилья. Для обеспечения роста объемов вводимого жилья министерством строительства совместно с муниципальными образованиями ряда городов   проводится работа по подготовке новых территорий под жилищное строительство, выделению бюджетных ресурсов и привлечению внебюджетных инвестиций на развитие инженерной инфраструктуры с целью последующей реализации уже обеспеченных инженерией земельных участков застройщикам или получения инвестором дохода от эксплуатации этой инфраструктуры после завершения жилищного строительства на участке.

        В Ростовской области в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» действует областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей в Ростовской области на 2006-2015 годы» (Постановление Администрации Ростовской области от 26.12.2008 г. № 604) и Постановление Администрации Ростовской области от 03.08.09 № 380 "О порядке реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2010 годы " .

Целью областной  целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей в Ростовской области» на 2006 - 2015 годы (далее Программа), направленной на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Заключение.

       По оценке практикующих адвокатов,  не менее 80% вопросов, с которыми  граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с  жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

      Несмотря  на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор социального найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.  
 

Список  литературы:

1. Конституция РФ 1993г.;
2. Гражданский кодекс РФ;
3. Жилищный кодекс РФ 2004г;
4. Областной закон «Об учёте граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма на территории Ростовской области»;
5. Симонова А.Н. Коммерческий найм жилых помещений. – М.: Литера, 2005;
6. . Яковлев П.А. Жилищное право. – М.: Смарт, 2005