Договор найма жилого помещения

Введение.

Жилье - один из самых важных вопросов не только в нашей стране, но и во всем мире. Человек не имеющий жилья по сути дела является '' бомжем '', отбросом общества. Поэтому каждый человек стремится иметь '' свой уголок '', как  средство положения в обществе, средство уединения или для какой - либо другой цели. Конституция РФ (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека  и гражданина право на жилище. Право на жилище – одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, т. к. оно затрагивает основы жизни людей.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Право человека на жилище возникает с момента его рождения, изменяясь с возрастом, семейным положением и т. д.

В российском законодательстве понятие «жилище» раскрывается не полно, что вызывает на практике различные споры. Под «жилищем» следует понимать дом, квартиру, комнату, в которых проживают граждане и которые предназначены для проживания 1.

Право на жилище появилось в конституциях сравнительно недавно. В нашей стране право гражданина на жилище было впервые установлено в Конституции  СССР 1977г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в других жилищных законах.

В  Конституции РФ 1993г. провозглашается и гарантируется охрана права на жилище (ч. 1 ст. 40): «Никто не может быть произвольно лишен жилища»; часть вторая ст. 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище; согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ жилье предоставляется бесплатно (или за доступную плату) только малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище (например, военнослужащие; лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств; участников ВОВ и приравненных к ним лиц; инвалидов и некоторых других категорий граждан.

Право граждан на жилище закреплено также в конституционных законах отдельных субъектов Российской Федерации. Так, Конституция Республики Башкортостан (ст. 51) гласит: «Граждане Республики Башкортостан имеют право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен права жилища. Республика Башкортостан ведет и поощряет жилищное строительство, создает условия для реализации права на жилище».

В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» о праве на жилище говорится следующее: «Граждане Российской Федерации имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилищной площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилищных фондов…»(ст. 2).

Закрепление в Конституции РФ права на жилище имеет большое значение, так как оно означает право каждого иметь жилище, иметь гарантированную возможность быть обеспеченным жилищем и не опасаться того, что гражданин может быть произвольно лишен своего жилища или что кто-то проникнет в жилище вопреки воле проживающих в нем лиц.2 Тем самым Конституция РФ создала конституционные основы стабильного пользования имеющимся жилищем и одновременно возможность получения в порядке улучшения жилищных условий другого жилища. Так, например в Программе социальных реформ в РФ на период 1996-2000г. говорится, что целью жилищной политики на новом этапе является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком, сохранение бесплатного предоставления жилья малоимущим гражданам, военнослужащим, сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. 3

С обеспечением конституционного права на жилище тесно связаны и нормы Конституции о неприкосновенности жилища и защите от проникновения в него других лиц помимо воли проживающих в нем (ст. 25), неприкосновенности частной жизни (ст. 23), право на судебную защиту (ст. 46).

Право на жилище согласно ст. 17 Конституции РФ принадлежит каждому от рождения. В жилищном законодательстве это свойство права,  в частности, в том, что в состав членов семьи нанимателя, имеющих право на жилое помещение, включаются не только совершеннолетние лица, но и дети, причем в законе учитываются их особые интересы.  Например, согласно ст. 41 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.

Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции РФ, относится к числу основных прав, и поэтому в силу ст. 17 Конституции РФ этому праву свойственна не отчуждаемость: право на жилище не может быть изъято государством у гражданина либо ограничено в объеме, кроме случаев, прямо указанных в самой Конституции и в законе. Даже в случае введения на основании ст. 56 Конституции РФ чрезвычайного положения право на жилище (как и ряд других основных прав) не подлежит ограничению.

В качестве одного из важнейших социально-экономических прав право на жилище входит  в состав конституционно-правового статуса гражданина России. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением, прежде всего малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем;  с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов, гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользованием жилищем.

Общие положения Конституции о праве на жилище не требуют дополнительной регламентации в законе. Вместе с тем, ст. 40 Конституции РФ предполагает, что отдельные положения конкретизируются и раскрываются в нормах жилищного и других отраслей законодательства, устанавливающих соответствующий правовой режим, посредством которого обеспечивается реализация конституционных прав.

Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является фундаментальным правом. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать, не противоречить ему.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям: стабильное, устойчивое постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека.

В данной же работе я хотела бы проследить реализацию указанного выше права в современной жизни у тех категорий лиц, которые в силу своего низкого материального положения не могут получить жилье в частную собственность. Речь пойдет о договорах социального и коммерческого найма жилого помещения.  Объектом исследования данной работы являются жилищные правоотношения по поводу пользования жилыми помещениями, сданными в наем. Предметом исследования является анализ правового положения договора социального и коммерческого найма. В данной работе будут использованы общелогические методы, такие как  анализ, синтез, метод дедукции и другие. Анализ нормативно - правовой базы приводит к выводу о том, что количество нормативно - правовых документов по данному виду жилищных правоотношений настолько велик, что существует проблема в применении подобных норм, т.к. одни документы , изданы еще при СССР и продолжают действовать, а другие настолько современны, что на практике они еще просто не нашли применение. Анализ публикации по данной теме позволяет выявить круг ученых, которые непосредственно занимаются проблемами соотношения договоров коммерческого  и социального найма. Среди них можно выделить Н.Е Сосиптрову ( доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Нижегородского университета, кандидат юридических наук), которая ставит проблему обновления всего института жилищного найм; Седугин П.И. ( кандидат юридических наук), который рассматривает данную проблему в свете других многочисленных пробелов в жилищном праве; Гетман Е.С. ( кандидат юридических наук), которая уделяет непосредственное внимание правам и обязанностям сторон по договорам найма и ряд других ученых, ссылки на публикации которых можно будет встретить в данной работе. Основными задачами данного дипломного проекта является анализ правоотношений участников договоров найма жилого помещение, выявление сходства и различия в правовом положении участников данных правоотношений, обобщение нормативно - правовой базы по данным вопросам,  а в заключении - подведение итогов и результатов данной работы, путем составления сравнительной таблицы договоров коммерческого и социального найма.

Глава 1 Общие положения договоров найма жилого помещения.

Правовое урегулирование жилищных отношений по найму жилых помещений осуществлялось в разное время по разному. До принятия Жилищного кодекса эти отношения регулировались гражданским законодательством. Причем в ГК РСФСР 1922г. вообще не было специальных норм о договоре жилищного найма, а последний подпадал под действие норм Гражданского кодекса об имущественном найме.

Затем с принятием общесоюзных Основ жилищного законодательства и ЖК РФ жилищные отношения стали регулироваться нормами жилищного законодательства. А все статьи, касающиеся договора найма жилого помещения  были исключены из ГК РСФСР 1964г, за исключением одной, в которой давалось лишь понятие договора найма жилого помещения.

Впоследствии Законом РСФСР от 6 июля 1991 г. в ЖК были внесены изменения, в соответствии с которыми пользование жилыми помещениями ,находящимися в домах государственного, муниципального и  общественного жилищных фондов могло иметь место по'' договорам найма или аренды''4

Значительный шаг в обновлении института жилищного найма был сделан в связи с принятием 24 декабря 1992 г. Закона ''Об основах федеральной жилищной политики'' 5 В нем впервые было введено понятие и дано определение жилищного фонда социального использования. Под этим понимаются все жилые помещения в государственном и муниципальном фонде, заселенные по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади, а также коммунальные квартиры и специализированные жилые дома. Позднее с принятием Конституции РФ в 1993г  к такому фонду отнесен и частный жилищный фонд, предоставляемый для проживания социально незащищенным категориям граждан, указанным в Законе.

Таким образом, можно сказать, что до принятия ГК РФ 1997г наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой ( ст.17,18 Закона о жилищной политики) . В Законе о жилищной политике была определена и разница между ними, она заключалась в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предоставлялся для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

ГК РФ же отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения, предусмотрев, что подобный договор  является лишь основанием для предоставления жилого помещения во владение и ( или) использование юридическим лицам, указав при этом, что юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан ( п.2 ст.671 ГК РФ). Профессор Ю.К.  Толстой не стал занимать столь жесткой позиции и изложил свое  видение  этого  вопроса  следующим образом:  "По договору аренды арендатором согласно п. 2 ст. 671 ГК  вроде бы может быть  только  юридическое  лицо" 6 <*>.  Причем  его  сомнение  в справедливости такого утверждения проявилось не только в использовании слов "вроде бы",  но и в  специальной  оговорке  о том,  что  "арендатором  по договору может быть и гражданин" <**>. Ниже  попробуем  разобраться  в  причинах  по субъектного   деления      обязательств по предоставлению жилых помещений в аренду и наем. На стороне  арендодателя  (наймодателя) в обоих обязательствах (аренда и наем) может выступать только собственник имущества  либо  иное  лицо,  управомоченное  законом  или самим собственником (ст.   608,  671 ГК РФ).  Разница в  субъектном  составе  проявляется  на стороне  арендатора (нанимателя) жилого помещения,  которым должно      быть только физическое лицо.

Считается общепринятым,  что  понятия  "наем"  и  "аренда",  в принципе, синонимичны. Заметим, что ныне действующий ГК исходит из  этих   же  позиций  (см.  ст.  606).  Предшествовавшее  российское  гражданское законодательство не выделяло  аренду  как  особый  вид обязательства,  используя иной термин - "имущественный наем".  При     этом определения имущественного найма и его разновидности -  найма      жилого помещения - были максимально унифицированы (ср.: гл. 27, 28      ГК РСФСР 1964 г.).

"По договору   имущественного   найма   наймодатель  обязуется предоставить нанимателю  имущество  во  временное  пользование  за плату"  (ст.  275  ГК  РСФСР  1964 г.).  "По договору найма жилого  помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю  за плату  жилое  помещение  для проживания в нем" (абз.  1 ст.  295 ГК РСФСР      1964 г.).

 Вместе с   тем   цивилисты   русской   дореволюционной  школы, оставаясь в рамках единого понятия договора имущественного  найма, отмечали,  что  арендой  обыкновенно  назывался  наем  недвижимого  имущества7, проводя тем самым деление по предмету обязательства  - движимое или недвижимое имущество

Советские исследователи гражданского права,  в том числе  Г.И. Петрищева, под давлением административных методов как в экономике,  так и в праве в качестве особенности аренды выделяли ее "планово - регулируемый   характер" 8.  При  этом  не  отрицался  принцип, согласно которому нанимателем жилого помещения может  быть  только  гражданин: "Если, например, организация арендует жилое помещение в доме местного Совета,  то здесь имеет место договор имущественного   найма; если же определенная квартира в этом арендованном помещении предоставлена работнику  данной  организации,  то  налицо  договор   жилищного найма"9  Той же  точки  зрения придерживался и профессор С.М.  Корнеев,      утверждавший,  что  "если  жилой  дом  (или  отдельные   квартиры)      арендует  организация...  то  она  является  стороной  по договору      имущественного  найма,  а  не  жилищного  найма..."  10.  Правда,      позднее тот же автор провел различие между рассматриваемыми видами     обязательств по цели использования жилого  помещения.  "Если  речь  идет  о  сдаче  жилых  помещений под офис,  торговое предприятие и т.п.,  то подобные отношения  регулируются  правилами  о  договоре  аренды  имущества (имущественного найма).  Если же жилое помещение предоставляется  в   пользование   для   удовлетворения   жилищной потребности  гражданина  и его семьи,  то налицо договор жилищного  найма или жилищной аренды"11

Подобные суждения о возможности предоставления жилых помещений "под  офис"  кажутся  спорными   как   с   точки   зрения   нового законодательства   (п.   2  ст.  288  ГК  РФ),  так  и  с  позиций      действовавшего на момент  подготовки  к  изданию  процитированного      учебника  по  гражданскому  праву (ст.  7 ЖК РФ),  на страницах которого было высказано приведенное здесь  мнение.  Напомним:  обе  указанные статьи законов определяют,  что жилое помещение не может  быть использовано на иные, нежели проживание граждан, цели. Вместе  с  тем  Основы  гражданского  законодательства  Союза  ССР 1991 г. содержали неоднозначную по смыслу формулировку,  которая и вызвала разночтения  при  трактовке  положений  об аренде жилых помещений.