Договор найма жилого помещения

Указанные ограничения распространяются также и на вселение временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев ( ст. 680 ГК РФ ), в отличии от ст. 81 ЖК РСФСР  ст. 680 ГК РФ вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя.

Вселение временных жильцов отличается жильцов,  вселившихся  по договору поднайма жилого помещения также тем, что с них не взимается плата за проживание.

Расторжение договора коммерческого найма производится по основаниям, указанным в ст. 687 ГК РФ, в данной главе рассмотрим лишь различия между договорами коммерческого и социального найма жилого помещения. Прежде всего в Гражданском кодексе не отражен вопрос о последствиях выселения из жилого помещения, в отличии от Жилищного кодекса, где  предусмотрены три варианта таких последствий, о которых говорилось выше. Причем, расторжение договора найма жилого помещения по таким основания, например, как не внесение квартирной платы и в случае аварийного состояния дома, влечет различные правовые последствия для выселяемых лиц. Так, в соответствии с гражданским законодательством досрочное прекращение отношений коммерческого найма жилого помещения по инициативе наймодателя возможно с единственным последствием - выселением в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.   По договору же социального найма такое последствие применяется лишь  в виде санкции за правонарушение.

Существуют также различия  и в расторжении этих договоров по одним и тем же основаниям. Так. при аварийном состоянии жилого помещения в фонде социального использования ЖК РСФСР допускает внесудебный порядок расторжения договора найма. В случае аварийности жилого помещения, сданного  по договору найма жилого помещения на коммерческой основе, ГК РФ предписывает судебный порядок расторжения договора ( такой же как для других оснований).

Новеллой ГК РФ при расторжении договора коммерческого  найма является и то, что при не внесении платы за жилое помещение или разрушения объекта договора суд может предоставить нанимателю срок не более года для устранения нарушений, если же по истечении данного срока наниматель не выполнит свои обязательства, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.. при этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года ( п.2 ст. 687 ГК РФ )

 

Сравнительная таблица договоров

 социального и коммерческого  найма.

 

Основания сравнивания	Договор социального найма	Договор коммерческого найма
Основной нормативно - правовой документ	ЖК РСФСР	ГК РФ
Фонды, к которым относится жилое помещение, сдаваемое в наем	Государственный, муниципальный жилищный фонд.	Государственный, муниципальный, индивидуальный жилищный фонд
Характеристика договоров	Консенсуальный, взаимный, возмездный	Консенсуальный, взаимный, возмездный
Объект договора	Жилое изолированное помещение, отвечающее санитарно - техничес-ким  требованиям. Должно быть благоустроено применительно к условиям данной местности (ст. 40 ЖК РСФСР )	Жилое изолированное помещение, отвечающее санитарно - техническим  требованиям. Но, дос-таточно, чтобы было пригодно для постоянного проживания. ( ст. 673 ГК РФ )
Основания возникновения жилищных правоотношений	Ордер, договор	Договор
Плата за жилое помещение	Урегулирована на законодательном уровне	Устанавливается по соглашению сторон
Срок действия договора	Бессрочный	Может быть долгосрочным ( 5 лет и более) или краткосрочным (до 1 года)
Права и обязанности сторон	Среди прав нанимателя, наиболее важными являются: 1.Возможность вселения  других граждан в занимаемое  жилое помещение; 2.Сохранение жилого помещения  при временном отсутствии нанимателя или членом его семьи; 3.Право сдачи занимаемого помещения в поднаем другим гражданам; 4.Обмен жилого помещения  на другое. Обязанности нанимателя: Использование жилого помещения в соответствии с его назначением; Бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечение их сохранности. Бережное отношение к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям; Содержание в чистоте и порядке жилого и подсобных помещений, балконов и лоджий, и мест общего пользования; Соблюдение правил пожарной безопасности; Экономное расходование воды, электричества, газа; Своевременное производство ( не реже одного раза в пять лет) текущего ремонта занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире; Своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги; Обязанноти наймодателя по договору социального найма сводятся к следующему: 1.Предоставить  нанимателю  жилое помещение в надлежащем состоянии; 2.Осуществлять надлежащую  эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение; 3.Систематически производить осмотр жилых домов  и жилых помещений и профилактическое обслуживание санитарно - технического и иного оборудования, находящегося в них; 4.Исправлять повреждения  санитарно-техничекого  и иного  оборудования в квартире нанимателя не позднее трех дней по получении заявления нанимателя, а в случае аварии - немедленно.	Права нанимателя: 1.Возможность вселения  других граждан в занимаемое  жилое помещение; 2.Право сдачи занимаемого  помещения в поднаем другим  гражданам   Обязанности нанимателя: 1.Использование жилого  помещения в соответствии с его назначением; 2. Своевременное внесение  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги; Обязанности наймодателя: Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Предоставлять нанимателю за определенную плату необходимые коммунальные услуги. Проводить капитальный ремонт жилого помещения.
Расторжение договора	По инициативе нанимателя: 1.В случае отпадения  надобности в жилом помещении  или же улучшении жилищных  условий. 2. В случае выезда на  постоянное место жительства  в другое место. По инициативе наймодателя м.б. расторгнут только в судебном порядке: Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилья  ( ст.91 Жк РСФСР ) в случаячх, если: дом,  в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; дом, грозит обвалом4 дом подлежит переоборудованию в нежилой. Выселение из жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения ( ст.94 ЖК РСФСР ) Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения: если граждане систематически портят или разрушают жилое помещение; если  граждане делают невозможным совместное проживание с ними других граждан; в случае лишения родительских прав граждан, что делает невозможным их совместное проживание с детьми если граждане самоуправно заняли это жилое помещение (ст.99 ЖК РСФСР ) в случае признания ордера на вселение в жилое помещение недействительным (ст.98 ЖК РСФСР ) .	По инициативе нанимателя: вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив наймодателя об этом за три месяца (ст. 687 ГК РФ ) По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке, в случае: невнесении нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другим гражданами, за действия которых он отвечает. Однако нанимателю в судебном порядке может быть предоставлен срок  не более года для устранения нарушений, которые послужили основанием к расторжению договора По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае,  если помещение перестает быть пригодным для  постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. Договор может быть расторгнут также если после неоднократных предупреждений наймодателя наниматель или граждане, постоянно с ним проживающие нарушают права и интересы соседей или используют  жилое помещение не по назанчению.

 

 

1 Комментарий к Уголовному Кодексу РФ (издание 3-е) под общей редакцией Ю. И. Скуратова. Издательская группа НОРМА-ИНФРА, Москва, 2000., с. 316

2 Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М. Издательская группа ИНФРА -М - Норма, 1997г., с.18

3 Постановление Правительства РФ от 26.02.97г № 222

4 Закон РСФСР '' О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР '' от 6 июля 1991 г.// Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №28 ., Ст.963

5 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1993г, №3, ст.99

6 Гражданское  право:  Учебник.  Часть  II  / Под ред.  А.П.     Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 221

7 Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2.   По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 260

8 Советское гражданское право:  Учебник.  Т. 2. М., 1980. С.      132.

 

9 Советское   гражданское   право  /  Под  ред.  проф.  О.А.      Красавчикова. Т. 2. М., 1969. С. 98

10  Советское гражданское право:  Учебник.  Т. 2. М., 1980. С.      132.

 

11 Гражданское  право:  Учебник.  Т.  2  /  Под  ред.   Е.А.  Суханова. М., 1993. С. 160.

 

12 Комментарий к ГК РФ, ч.2 Изд. 3 испр. и  доп./ под. Ред. О.Н.Садикова. - М. Юридическая фирма Контракт ; Инфра . М, 1998.- 251

13 Кузьмина И. Понятие жилого помещения.// Российская юстиция 2001 №9 С.29

14 Сборник законов РФ. С изменениями и дополнениями на 1 августа 1999г. - М.: ООО '' Фирма'' Издательство АСТ'',1999. - С.1000

15 Там же. С.969

16 Полный сборник кодексов Российской Федерации. Издательство ЗАО '' Славянский дом книги '', 2000. - С.87

17 Бюллютень Верховного Суда РФ. 2000. № 8. С.5-6

18 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. - М.: Юрид.лит., 1988.,С.155

19 Потяркин Д. Договор найма жилого помещения.// Рос.юст., 1998., №2, С.35

20 Собрание законодательства РФ, 1997., №18, с.2131

21 Собрание законодательства Российской Федерации, 1996., № 26, С.3139

22 Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Издание второе, переработанное и дополненное. - М.: ПБОЮЛ     Грачев С. М., 2000. , с.362 

23 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. - М.: Юрид. Лит., 1988 - с149

24 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями // Гражданское право Т.2 1994. М., с.163

25 Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ. Издание второе, переработанное и дополненное. - М.: ПБОЮЛ Грачев С. М., 2000., с327

 

26 Сборник законов Российской Федерации. С изменениями и дополнениями на 1 августа 1999 года. - М.: ООО " Фирма " Издательство АСТ",  1999., с.107

27 Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ. Издание второе, переработанное и дополненное. - М.: ПБОЮЛ Грачев С. М., 2000., с.4

28 Комментарий к жилищному законодательству РФ/ Под ред. В.Б. Исакова. Издательство " Юрайт", М., 2000.,  с.120

29 Сборник законов Российской Федерации. С изменениями и дополнениями на 1 августа 1999 года. - М.: ООО " Фирма " Издательство АСТ",  1999., с.969

30 " Российская газета " , № 158, от 13.08.99

31 " Вестник Хакасии " № 32, 1994.

32 " Абакан " от 01.07.98 № 148

33 " Абакан" от 03.06.98 №124

34 Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ. Издание второе, переработанное и дополненное. - М.: ПБОЮЛ Грачев С. М., 2000., с327

 

 

35 Комментарий к жилищному законодательству РФ/ Под ред. В.Б. Исакова. Издательство " Юрайт", М., 2000.,  с.145

 

36 Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ. Издание второе, переработанное и дополненное. - М.: ПБОЮЛ Грачев С. М., 2000., с327

 

 

37 Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ. Издание второе, переработанное и дополненное. - М.: ПБОЮЛ Грачев С. М., 2000., с. 335

 

38 Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // " Российская юстиция " , №7, 1998., с. 19

39 Н.Е. Сосипатрова Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право, № 4, 1994., с. 14

40 Комментарий к ч. 2 ГК РФ, Издание 3-е дополненное и переработанное / Гуев А.Н. - М.: ИНФРА - М., 2001., с.284