Договор найма жилого помещения

Основанием для заселения жилого помещения по договору социального найма является ордер на жилое помещение. Порядок  выдачи ордера определяется в ст. 47 ЖК РФ. Ордер выдается соответствующим органом местной администрации, в зависимости от того, к какому   жилищному фонду принадлежит жилое помещение, которое подлежит предоставлению гражданину по договору социального найма.

Учитывая тот факт, что ордер это административно-властный акт, он обжалованию не подлежит.

Ордер на занятие жилого помещения, представляет собой административно-правовой документ, который должен удовлетворять всем предусмотренным в законе требованиям, т.е. он должен быть выдан уполномоченным на то органом, обличен в требуемую законом форму, содержать все необходимые реквизиты, выдан надлежащему лицу, на помещение, пригодное для постоянного проживания, которым орган, принимавший решение о предоставлении жилого помещения, мог распорядиться.

Срок действия ордера не превышает 30 дней с момента его выдачи, причем если в течении данного срока вы не сдали ордер в соответствующую организацию ЖКХ, ордер прекращает свое действие.

Вселение в жилое помещение без ордера является незаконным, а договор найма признается недействительным.

Гражданин, на имя которого выписан  ордер, при его получении должен представить согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение в предоставленное жилое  помещение, а также письменное обязательство о сдаче наймодателю не позднее месячного срока в исправном техническом состоянии освобождаемой жилой площади при выезде всех проживающих.

Статья 48 ЖК РФ устанавливает основания и  порядок признания ордера на жилое помещение недействительным.  Ордер может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Ордер может быть выдан только на свободное изолированное помещение, останавливаться на определении понятия '' свободное и изолированное помещение''  не видится целесообразным т.к. данный вопрос был подробно рассмотрен  в предыдущей главе.

Характерной особенностью данного вида договора является его бессрочность. Данный признак гарантирует гражданам прежде всего их стабильность, уверенность в том, что никто не может быть насильственно выселен из жилого помещения, кроме как в судебном порядке, или ограничен в своем праве пользования жилым помещением.

Что касается сторон по данному договору, то в качестве нанимателя всегда выступает гражданин, признанный в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилого помещения, либо же в улучшении жилищных условий,  что является характерной особенностью данного договора и что отличает его от договора коммерческого найма жилья. Другой стороной по данному договору выступает наймодатель, которым является владелец жилищного фонда, к которому принадлежит предоставляемое гражданину жилое помещение. Напомним, что по договору социального найма предоставляются лишь жилые помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда.

Права и обязанности сторон  содержатся  в  ГК РФ,  ЖК РСФСР, а также  в  "Правилах  пользования  жилыми  помещениями,  содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и  "Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР",  утвержденное  Постановлением  Совета  Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред.  Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).

Среди прав нанимателя, наиболее важными являются:

1.Возможность вселения других  граждан в занимаемое жилое  помещение;

2.Сохранение жилого помещения при временном отсутствии нанимателя или членом его семьи;

3.Право сдачи занимаемого помещения  в поднаем другим гражданам;

4.Обмен жилого помещения на  другое.

Согласно  ГК  РФ  (ст.  672)  и  ЖК РСФСР (ст.  53)  члены семьи      нанимателя,  проживающие  по  договору  социального  найма  жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем.

          Понятие "член семьи нанимателя" дано в ст.  53 ЖК РСФСР.  К  членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие   родственники,    нетрудоспособные    иждивенцы,    а    в  исключительных  случаях  и  иные  лица могут быть признаны членами семьи нанимателя,  если они проживают совместно  с  нанимателем  и ведут с ним общее  хозяйство.  Иными  словами,  наличие лишь родственных  отношений  для  признания  гражданина  членом   семьи нанимателя   не   обязательно.   Пленум  Верховного  Суда  СССР  в Постановлении   "О   практике    применения    судами    жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14)25 разъяснил  по  данному  вопросу,  что, разрешая  вопрос  о  признании  членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений  с нанимателем,  членами семьи,  в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы),  оказание взаимной   помощи,   другие  обстоятельства,  свидетельствующие о наличии семейных отношений.

          На основании указанного выше положения  о  равенстве  жилищных прав  нанимателя  и членов его семьи последние участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на:

• вселение в жилое помещение других лиц (ст. 54 ЖК РСФСР);
• обмен занимаемого жилого помещения (ст. 67 и 70 ЖК РСФСР);
• сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РСФСР);
• изменение договора найма (ст. 85 ЖК РСФСР).

          По требованию членов семьи  нанимателя договор найма может  быть  заключен   с   одним   из  членов  семьи  (вместо  первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения  договор  найма  заключается  с  одним  из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 86 и 88 ЖК РСФСР).

          Наниматель жилого помещения  вправе вселить в занимаемое  им  жилое   помещение   своего   супруга,   детей,  родителей,  других родственников,  нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это  письменное  согласие  всех совершеннолетних членов семьи.  На вселение к родителям их детей, не достигших  совершеннолетия,  не требуется согласия остальных членов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР).

          Граждане, вселенные   нанимателем,   приобретают   равное    с

нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением,  если эти граждане являются или признаются членами его семьи  и  если при вселении между этими гражданами,  нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было  иного  соглашения  о порядке пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 54 ЖК РСФСР ). Как следует из ч.  2 ст.  54 ЖК РСФСР, указанное соглашение может ограничивать право вселяемого  (например,  возможно  вселение  другого члена семьи на определенный срок,  но при условии  пользования  только  одной  из комнат   и   т.п.).   Если   гражданин   вселен   без   каких-либо дополнительных  требований  (иными  словами, без ограничений в пользовании  жилым  помещением),  то он приобретает равные права с другими членами семьи нанимателя на занимаемую ими жилую площадь.

Вопрос о соответствии Конституции РФ положений ч. 1 и 2 ст.      54 ЖК РСФСР рассматривался Конституционным Судом РФ. Чем это вызвано?

Законом РФ  "О  праве  граждан Российской Федерации на свободу передвижения,  выбор места  пребывания  и  жительства  в  пределах Российской  Федерации" от 25.06.93 N 5242-126 вместо прописки введен регистрационный учет  граждан.  Однако  на  практике  существенных изменений  в получении "вида на жительство" не произошло.  Прежнее законодательство,  в частности ЖК (ч.  1 ст. 54), право граждан на жилище  (на  проживание  в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской  лица  на  данной  жилой  площади.  Аналогичную  позицию занимали суды, руководствуясь, в частности, Постановлением Пленума     Верховного Суда  СССР  "О  практике  применения  судами  жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14)27. Норма ч. 1 ст. 54 ЖК, где под записью о вселении в установленном порядке подразумевалась прописка,  была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (Постановление от  25.04.95 "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи  54  Жилищного  кодекса  РСФСР  в  связи  с  жалобой гражданки Л.Н.  Ситаловой")28. Справедливости ради следует отметить, что до принятия указанного Постановления Конституционного Суда  РФ      судами рассматривались иски граждан об отказе компетентных органов в прописке в жилые помещения,  которые перешли в их  собственность по  наследству,  и  удовлетворялись  на  основании соответствующих положений Конституции РФ и Закона РФ "О праве  граждан  Российской Федерации  на  свободу  передвижения,  выбор  места  пребывания  и жительства в пределах Российской Федерации".  В основном  практика отказов гражданам в прописке имела место в г.  г. Москве и Санкт - Петербурге.

          Основанием к рассмотрению указанного  дела  в  Конституционном Суде  РФ являлась обнаружившаяся неопределенность  в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ положения оспариваемых норм ст. 54 ЖК РСФСР  о  том,  что  наниматель  вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц "в установленном порядке",  подразумевая  под этим соблюдение правил прописки.

          В Постановлении   Конституционного   Суда   РФ  было  отмечено  следующее:

          - положение ч.  1 ст.  54 ЖК о  праве  нанимателя  на  вселение других  граждан  в  занимаемое им жилое помещение "в установленном порядке"   носит   бланкетный   характер.   Неопределенность   его юридического  содержания  не  позволяет ответить на вопрос,  какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и порождает произвольное понимание того, что он означает по своему существу;

          - отсутствие указания на вид  нормативного акта, который должен "устанавливать  порядок"  вселения  в  жилое помещение,  позволяет законодательным и исполнительным  органам  государственной  власти различных  субъектов  Российской  Федерации  устанавливать  его по собственному  усмотрению,   что   может   привести   к   нарушению конституционного  права  граждан на жилище и произвольному лишению их жилья.

          Противоречива также и судебная  практика применения ч. 1 ст. 54 ЖК  РСФСР.  При  юридически  сходных  обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному,  что влечет  неодинаковые  правовые последствия для граждан.

          Судебное толкование  ЖК  сложилось  как  признание  того,  что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской,  наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение.

          Несмотря на то что Постановлением  Пленума Верховного  Суда  РФ "О  применении  судами  Российской Федерации постановлений Пленума Верховного Суда СССР"  от  22.04.92  N  8  (в  ред.  Постановления Пленума  Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11) установлено,  что до принятия   соответствующих   законодательных   актов    Российской Федерации  нормы  бывшего  СССР  и  разъяснения  по их применению, содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР,  могут      применяться  судами  в  части,  не противоречащей Конституции РФ и Соглашению  о   создании   Содружества   Независимых   Государств, правоприменительные  органы  при  решении вопроса вселения в жилое помещение нередко руководствуются отмененными нормативными актами, нарушая требования ст.  18 Конституции РФ, согласно которой "права и  свободы  человека   и   гражданина   являются   непосредственно действующими"   и   "определяют  смысл,  содержание  и  применение законов",  и ч.  1  ст.  27  Конституции  РФ,  закрепляющей  право свободно  выбирать  место  пребывания и жительства, поскольку его реализация ставится  в  зависимость  от  получения  разрешения  на прописку.

          Из Конституции РФ и Закона  РФ  "О  праве  граждан  Российской  Федерации  на  свободу  передвижения,  выбор  места  пребывания  и жительства  в  пределах   Российской   Федерации"   следует,   что регистрация,  заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения  или  условием  реализации прав и свобод граждан (ст. 3 указанного Закона), в том числе права на жилище.  Однако до настоящего времени "установленный  порядок", определяющий  процедуру  вселения в жилое помещение,  понимается в правоприменительной   практике   исключительно   как    соблюдение положений  о  прописке,  что  имело  место  и  при разрешении дела гражданки Л.Н. Ситаловой (со ссылкой на ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК).

          Таким образом,  положение ч. 1 ст. 54 ЖК, как в его буквальном  истолковании,   так   и   в  том  смысле,  который  ему  придается сложившейся правоприменительной практикой,  приводит  к  нарушению прав и свобод граждан,  описанных в ст.  18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч.  1),  не согласуется с основаниями и условиями ограничения,  закрепленными в ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ.

          В этой  связи  Конституционный  Суд  РФ  постановил   признать  содержащиеся  в  ч.  1  и 2 ст.  54 ЖК положения об "установленном порядке" как процедуре вселения  в  жилое  помещение  при  условии соблюдения  режима  прописки  не  соответствующими Конституции РФ.

      Следовательно, они не подлежат применению.

      Вселенные нанимателем другие  граждане,  в  зависимости  от условий поселения, могут проживать в качестве:

• членов семьи,  пользующихся равными правами с другими  членами семьи (ст. 54 ЖК);
• членов семьи,  имеющих  ограниченные  права  по  сравнению   с другими членами семьи (ст. 54 ЖК);
• поднанимателей или временных жильцов,  не пользующихся  вообще     правом на жилую площадь (ст. 76 и 81 ЖК).  

Рассмотрим обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения, учитывая положения ст.678 ГК РФ и на основании "Правил пользования  жилыми  помещениями,  содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и  "Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР",  утвержденное  Постановлением  Совета  Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред.  Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).

 Наиболее существенными  из них являются:

1. Использование жилого помещения в соответствии с его назначением;
2. Бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечение их сохранности.
3. Бережное отношение к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;
4. Содержание в чистоте и порядке жилого и подсобных помещений, балконов и лоджий, и мест общего пользования;
5. Соблюдение правил пожарной безопасности;
6. Экономное расходование воды, электричества, газа;
7. Своевременное производство ( не реже одного раза в пять лет) текущего ремонта занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в квартире;
8. Своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги;