Договор найма жилого помещения

Итак, на основании, выше указанного и в контексте данной работы хотелось бы определить ряд категорий:

 отдельным помещением (квартирой) называется изолированная часть строения, отделяющаяся от других смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор или на лестничную клетку;

 жилой комнатой считается часть помещения, предназначенная для постоянного проживания, с непосредственным дневным освещением, при наличии отопительных приборов.

 К числу  жилых комнат относят также:

1. проходные комнаты с непосредственным наружным освещением,
2. квартиры в одну комнату с постоянными кухонными очагами
3. кухни ( если их несколько в помещении ) с постоянными очагами и без оборудования раковинами;
4. полутемные и темные комнаты.

При этом,  если в помещении находится несколько кухонь и одна из них оборудована, а остальные только с кухонными очагами, первая учитывается как кухня, а прочие учитываются как жилые комнаты.18

Причем, помещения, разгороженные перегородками, не доходящими до потолка, будут учитываться, и обмеряться   как отдельные комнаты.

Нежилыми частями помещения считаются сени, прихожие, коридоры, ванные комнаты, туалеты, чуланы, кладовые, кухни с полным оборудованием.

В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование ( наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для  проживания в нем (наниматель).

Четкое определение наймодателя имеет важное значение при определении той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещения, также данный факт обязателен при '' выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах''.19

Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, как правило, уполномочивает для  выполнения обязанностей в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика. Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 27 апреля 1997г № 425 '' О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации''20 реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополий или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание .развитие конкурентной  среды, что должно образовывать предпосылки для выбора собственником организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг по сравнительно низким ценам.

В государственном и муниципальном жилищном фонде наймодатель  осуществляет ещё и функции заказчика на техническое обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного или муниципального заказа.

В качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин. Заключать договор вправе совершеннолетние дееспособные граждане, а несовершеннолетнее в возрасте от 14 до 1 лет - с письменного согласия своих законных представителей. При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на  условиях, указанных в ст. 672, 677 ГК РФ. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем ( ст.672 ГК РФ), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем ( ст.677 ГК РФ ). Разница в том, что в  социальном найме названные лица - сонаниматели, а в коммерческом найме - или сонаниматели ( если указанные лица при заключении договора установили солидарную ответственность с наймодателем ), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем. Причем при заключении договора в письменной форме необходимо включение в текст договора, всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в том числе, несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из ст.679 ГК РФ вытекает также тот факт, что при текущем  изменении состава постоянных пользователей  жилого помещения, данные обстоятельства должны быть отражены в договоре посредством внесения в него соответствующих записей. При этом, в случае когда, в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК РФ, то есть его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей, необходимо учитывать также тот факт, что даже если все граждане, упомянутые в ст.679 ГК РФ дали согласие на вселение других граждан для постоянного проживания, но норма жилой площади нарушилась, т.е. стала меньше, вселение запрещается. Однако это ограничение не принимается в отношении несовершеннолетних детей.

Обязанности сторон в соответствии со ст.676 ГК РФ заключаются в следующем: наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение. Жилое помещение должно являться свободным как юридически ( т.е. не должно быть обременено какими - либо обязательствами ), так и фактически ( т.е. это должно быть изолированное помещение, без постоянно проживающих в нем лиц); наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение, т.е. за наймодателем устанавливается обязанность обеспечивать нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Однако, данный факт, не означает, что наймодатель должен своими силами выполнять эти требования, ему достаточно лишь принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения;

Наниматель, же в соответствии со ст. 678 ГК РФ обязан использовать жилое помещение только для проживания в нем,( т.е. он и лица, проживающие вместе с ним обязаны использовать жилое помещение по назначению ,целевому использованию), обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, воздерживаться от порчи, разрушения, производить своевременно необходимый текущий ремонт, повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки или переоборудования помещения.

Плата за пользование жилым помещением также является основной обязанностью нанимателя, что закреплено в ст.678 ГК РФ. Размер оплаты за пользование жилым помещением зависит от того, на основании какого договора вы проживаете в жилом помещении.  В связи с тем, что жилые помещения в фонде социального использования предназначаются для социально незащищенных категорий лиц, они характеризуются экономической доступностью, что обеспечивается строгой правовой регламентацией порядка исчисления и взимания платы за квартиру и коммунальные услуги, а также предоставлением компенсаций при определенных условиях. Коммерческий наем, являясь результатом развития в нашей стране рыночной экономики в жилищной сфере, предполагает оплату за жилье устанавливать соглашением сторон. В  договоре социального найма плата за пользование жилыми помещениями, как указано в ст. 55 ЖК РСФСР устанавливается Советом Министров РСФСР, однако, как видно, ст.   55   ЖК,   касающаяся  установления  платы  за  жилое      помещение, устарела. Теперь следует руководствоваться  Постановлением  Правительства  РФ "Об совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и  мерах  по  социальной  защите населения" от 02.08.99 N 88721. В соответствии с данным нормативно-правовым актом плата  за   жилое   помещение   и   коммунальные   услуги   должна  устанавливаться  в размере,  обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход  на   новую   систему  оплаты  жилья  и  коммунальных  услуг  будет      осуществляться поэтапно в течение 15 лет,  т.е.  до 2008  г.  Пока      граждане,  проживающие  в  этих  жилых помещениях,  возмещают лишь   часть  затрат  наймодателя  (до настоящего времени эта сумма должна не превышать  60%).  Для малоимущих  граждан  предусмотрены  меры  социальной защиты в виде компенсаций (субсидий),  обеспечивающих оплату  жилья  в  пределах      социальной   нормы   площади   жилья   и   нормативов  потребления      коммунальных услуг.

Вместе с тем, принимая во внимание, что плата за пользование жилым помещением определяется по соглашению сторон, государство принимает меры к минимальному регулированию квартирной ( наемной) платы и в коммерческом найме. Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425  одобрена  Концепция реформы  жилищно  -  коммунального  хозяйства,  которой определены      основные направления преобразований в этой отрасли,  в  том  числе      временные рамки проведения реформы: 1997 - 2003 гг. Как отмечено   в   Концепции,  способом  преодоления  кризиса является  изменение  системы  финансирования,  т.е.   переход   от бюджетного   датирования  к  оплате  в  полном  объеме  жилищно  -      коммунальных   услуг   потребителями   при   условии   обеспечения      социальной   защиты   малообеспеченных   семей   и экономического      стимулирования    качества    обслуживания.    Другими    словами,      предусматривается  резкое  сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее  увеличение   этих   расходов  у населения.  Согласно  Концепции  предусмотрен  рост  доли платежей  населения в покрытии затрат на все  виды  жилищно  -  коммунальных  услуг с 35 до 100%.

          Вопросы, касающиеся  реформирования  жилищно  -  коммунального хозяйства,  нашли отражение и в Программе Правительства Российской  Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в  1997  -   2000  годах"   (утв.   Постановлением Правительства РФ от 31.03.97  N 360). Основные направления   реформы   жилищно    -    коммунального    хозяйства:

          - совершенствование системы оплаты  жилья и коммунальных услуг,   повышение  уровня  оплаты жилья  за счет населения,  дифференциация  ставок  оплаты   жилья   в   зависимости   от   его   качества   и  местоположения;

          - совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных  услуг:  упорядочение  существующей системы льгот,  усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения;

          - совершенствование   системы   управления,   обслуживания   и  контроля:    формирование    специализированных   организаций   по  управлению  жилищным  фондом,  переход  на  договорные  отношения,

          -  демонополизация   жилищно   -  коммунального  хозяйства,  развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на   объем  и  качество  потребляемых  услуг,  выбор  организаций, осуществляющих обслуживание  жилья,  передача  жилищного  фонда  в      управление   непосредственным   собственникам   жилья  -  создание

      товариществ собственников жилья;

            - изменение  системы  распределения  между  регионами  средств  федерального   бюджета    на    основе    использования    системы  государственных минимальных социальных стандартов.

          Концепцией предусмотрено  создание  "эффективной  системы  мер  воздействия на должников", которые в срок не вносят плату за жилье  и коммунальные услуги (разд.  IV).  В этой связи следует отметить,

  Порядок   оплаты   жилья  и  коммунальных  услуг  определен      Постановлением Правительства РФ от 02.08.99 N 887.          Правительство РФ    постановило    продолжить   реформирование      правоотношений в жилищной  сфере  и  системы  управления  жилищным  фондом, обеспечивая при этом адресную социальную защиту населения. При этом структура платежей  населения  за  жилье  (кроме  частных домовладельцев) должна включать:

          первый платеж  -  за  содержание  и  текущий  ремонт жилищного      фонда;

          второй платеж - за капитальный  ремонт;

          третий платеж - за наем жилья (для нанимателей).

Кроме  того, граждане должны оплачивать коммунальные услуги.

          Отмечено, что повышение размера  оплаты  жилья  и  коммунальных  услуг   должно  осуществляться  с  одновременным  применением  мер социальной защиты граждан в  виде  предоставления  им  компенсаций   (субсидий)  на  оплату  жилья  и  коммунальных  услуг  в  пределах социальной  нормы   площади   жилья   и   нормативов   потребления   коммунальных  услуг  с  учетом прожиточного минимума,  совокупного дохода семьи и действующих льгот. Рекомендовано органам    исполнительной    власти    субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления:

          а) обеспечивать  оформление в  соответствии с законодательством  Российской  Федерации  договоров  найма  жилого  помещения   между  нанимателями и собственниками жилья;

          б) перевести  обслуживание  жилищного   фонда   полностью   на   конкурсную основу;

          в) разработать и утвердить стандарты  качества  предоставляемых  коммунальных  услуг;

          г) предусматривать  при  формировании  на  основе  действующей бюджетной классификации расходных статей бюджетов соответствующего уровня  выделение  средств  на  компенсацию  затрат,  связанных  с предоставлением гражданам субсидий.

          Определено, что  сбор платежей  за коммунальные услуги и оплата жилья,  предоставляемого в наем,  производятся собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции.

          Установлено, что органами     местного     самоуправления      утверждаются:

          - нормативы потребления жилищно - коммунальных услуг;

          - ставки и тарифы на  жилищно  -  коммунальные  услуги  (кроме  тарифов на электрическую энергию и газ).

В Законе об основах федеральной жилищной политики установлена санкция за не внесение платы за жилье и коммунальные услуги. В таком случае, в соответствии со ст.18 данного закона, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производилась в течение шести месяцев, то соответствующий договор расторгается в судебном порядке и граждане подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития. Причем, срок, в течении которого не производилась оплата может быть изменен законодательными и правовыми актами субъектов РФ, с учетом особых обстоятельств.

Характерный признак жилищного найма в домах государственного и муниципального фонда - стабильность жилищных правоотношений, что выражается в бессрочном характере договора социального найма ( ст.10 ЖК РФ ). Договор найма жилого помещения на коммерческой основе, как большинство гражданско-правовых договоров носит срочный характер. Его продолжительность устанавливается соглашением сторон, если данный факт не оговорен в договоре, то он считается заключенным  на пять лет (ст. 683 ГК РФ).