Договор найма жилого помещения

В соответствии со ст.40 Конституции РФ '' никто не может быть произвольно лишен жилища''. Гражданское и жилищное законодательство  предоставляют  право  нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть      договор найма.. Ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя   по  договору  коммерческого  найма  письменно  (за   три   месяца)  предупреждать об этом наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения может производиться и по инициативе наймодателя, также в законе оговорено расторжение указанного договора в судебном порядке при наличии определенных оснований. В связи с тем, что социальный  и коммерческий наем имеют значительные основательные различия в основаниях расторжения договора, данный вопрос более основательно будет освещен в следующих главах данной работы.

Глава 2 Договор социального найма жилого помещения.

Назначение договора социального найма заключается в обеспечении конституционного права каждого гражданина на жилище. По данному договору  предоставляются жилые помещения, входящие в состав  государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для социального использования .т.е. для предоставления слабо социально защищенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных улучшений.

Причем, законодатель в ст.40 Конституции РФ, предусмотрел, что данные жилые помещения предоставляются бесплатно в пределах нормы жилой площади, действующей на данной территории.

Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что в законодательстве предусмотрен  особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью на улучшение жилищных условий, а также с учетом льгот по предоставлению жилых помещений ( ст. 13 Закона РФ '' Об основах федеральной жилищной политики'').

В соответствии с ч.3 ст 40 Конституции РФ бесплатное жилье предоставляется не всем гражданам, а лишь малоимущим и иным, указанным в законе гражданам.

Видится целесообразным определить, какие граждане являются малоимущими. Малоимущими являются граждане имеющие среднедушевой доход на члена семьи ниже установленного законом прожиточного минимума в регионе. По Республике Хакасия в настоящий момент этот размер равен 1740 рублей.

Причем, социальное жилье предоставляется лишь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Можно выделить две группы лиц подпадающих под категорию '' граждане нуждающиеся в улучшении жилищных условий'':

1. лица, которые не имеют никакого постоянного жилья
2. лица, улучшающие жилищные условия

Основания, по которым граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, установлены ЖК РФ, Правилами учета граждан, принимаемых законодателями субъектов РФ. В Республике Хакасия основания признания лиц, нуждающимися в улучшении жилищных условий, определены в Постановлении Советов Министров РХ от 16.06.96г № 156 '' О временных правилах учета граждан, нуждающиеся в улучшении жилищных условий  и предоставлении жилых помещений в РХ''.

Согласно ст.29 ЖК РФ нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане:

1. Лица, имеющие обеспеченность жилой площади на одного человека ниже уровня, установленного Правительством субъекта РФ в данной местности. Под нормой площади для принятия гражданина на учет применяется то минимальное количество жилой площади, которая является учетной нормой, установленной  местными правилами учета. В Республике Хакасия, на основании, Постановления Верховного Совета РХ от 18.02.998 № 115-6  '' Об изменении социальной нормы площади жилья'' норма жилой площади составляет 6 кв. м. на одного члена семьи. Федеральным законодательством, в частности в ст.38 ЖК РФ, норма жилой площади устанавливается в размере 12 кв.м.
2. Граждане, проживающие в жилом помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям. Причем, жилое помещение признается таковым, если оно имеет неустранимые недостатки, делающие невозможным последующее проживание в таком жилом помещении, например, промерзание стен, повышенную влажность, и т.п.
3. Граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Список подобных заболеваний утвержден Приказом Минздрава СССР от 28.03.83 г., к ним относятся активная форма туберкулеза, проказа, душевные болезни, эпилепсия, недержание мочи, и тд. Заключение о наличии таких хронических заболеваний дается учреждением здравоохранения, также в данном заключении должна была содержаться  рекомендация врача по поводу нуждаемости гражданина в отдельной квартире, или ему достаточно  отдельной комнаты.  
4. Граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений.
5. Граждане, проживающие в общежитиях не менее 1 года.
6. Граждане, проживающие долгое время на условиях поднайма жилого помещения.

В РХ к данному списку добавлена еще одна категория граждан, это лица, выехавшие из населенных пунктов, подвергшихся радиационному загрязнению в результате аварии на Чернобыльской АЭС .

Предоставление гражданам жилых помещений по договорам социального найма осуществляется в порядке очередности, исходя из времени    принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений (ст.33 ЖК РФ).

Граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки. Причем, эти списки вывешиваются для всеобщего обозрения. Согласно ст.36 ЖК РФ в первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий:

1. Инвалидам Великой Отечественной войны и смьям погибших или пропавших без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лицам;
2. Героям Советского Союза, Героям Социалистического труда. А также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, '' За службу Родине в рядах Вооруженных Силах СССР'' всех трех степеней;
3. Лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством порядке;
4. Лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период Гражданской и Великой Отечественной войны и во время других боевых операций по защите СССР, партизан, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите Родины;
5. Инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих;
6. Семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина по спасению человеческой жизни;

Принятие на учет граждан, нуждающихся в получении жилых помещений, производится по месту жительства решением органа местной администрации или местного самоуправления, а по месту работы - органом, уполномоченным на то государственной или муниципальной организацией.

Заявления граждан подлежат рассмотрению в течении одного месяца со дня поступления, причем о принятом решении надлежит в письменном виде уведомить гражданина.

Заявления граждан о постановке на учет тщательно проверяется и рассматривается предварительно общественной комиссией по жилищным вопросам при органе местной администрации,  а на предприятиях, в учреждениях, организациях - жилищно-бытовыми комиссиями.

Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений. Ежегодно списки граждан пересматриваются, и происходит перерегистрация граждан, состоящих на учете, в ходе которой при необходимости дополнительно проверяются  жилищные условия очередников. Право состоять в очереди сохраняется за гражданами до тех пор пока они не получат жилое помещение, посредством выделения социального жилья или же по другим основаниям.

Однако, в законе ( ст.32 ЖК РФ ) оговорены случаи принудительного снятия граждан с учета, как нуждающихся, это происходит в случаях:

• улучшения жилищных условий, в результате которого отпали основания для предоставления жилого помещения;
• выезда на другое постоянное место жительства;
• выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет;
• прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией. Если они состоят на учете по месту работы и никто из членов их семей не работает на этом предприятии, в учреждении,  организации, кроме случаев увольнения в связи с уходом на пенсию или переходом на выборную должность;

На данный момент этот перечень оснований для снятия с учета, как нуждающегося в социальном жилье, является исчерпывающим. 

Предоставление гражданам жилых помещений происходит  в порядке очередности, но в жилищном законодательстве закреплены случаи, когда жилище предоставляется вне очереди. К таким случаям относятся:

1. Когда в результате стихийного бедствия жилища граждан стали непригодными для проживания.
2. Когда гражданину после пребывания в государственном детском учреждении, у родственников, опекунов или попечителей, где он находился на воспитании, не может быть возвращена жилая площадь, откуда он выбыл на воспитание.
3. Другие случаи, оговоренные в законодательстве.

 Так, например, согласно действующему  Закону РФ '' О милиции''  от  18.04.91 № 1026-1 участковым инспекторам, вне очереди, не позднее чем через шесть месяцев с момента вступления в должность, предоставляется благоустроенное жилье.

При рассмотрении споров о предоставлении жилых помещений бывшим воспитанникам государственных детских учреждений суды не всегда исходят из требований ст.37 ЖК РСФСР, в соответствии, с которой указанные лица имеют право на внеочередное получение жилья:

Супруги Минаевы обратились в суд с иском к объединению '' Оптикомеханический завод'' о предоставлении жилого помещения и о пересмотре списков на получение жилья.

Решение народного суда ( оставленным без изменения судебной коллегий по гражданским делам областного суда и постановлением президиума того же суда ) в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного  Суда РФ, рассмотрев дело в порядке надзора, отменила все судебные постановления и направила дело на новое судебное рассмотрение по следующим основаниям.

Истцы являются бывшими воспитанниками детских учреждений, проживают в общежитии. С 1983 г. они состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы, в 1991 г. там же были включены в льготный список на внеочередное предоставление жилой площади. Однако администрация и профсоюзный комитет объединения это обстоятельство при распределении квартир не учли, приняв решение о предоставлении квартиры гражданину ИвановуА.А, состоящему в общей очереди с 1986г., а также  гражданину Баеву И.Ж., который не имел льгот на получение жилья во внеочередном порядке.

То обстоятельство, что Минаевы не обращались с заявлениями о предоставлении жилья ни к администрации городов, где они родились, ни к администрации города, в котором они проживают по окончании пребывания и учебы в детском учреждении, не может служить основанием к отказу в удовлетворении их исковых требований о внеочередном предоставлении жилья как бывшим  воспитанникам государственных детских учреждений.22

  Договор найма жилого помещения  в соответствии со ст.51 ЖК РСФСР  заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера.

В юридической литературе существует несколько точек зрения на вопрос о соответствии ордера на жилое помещение и договора найма жилого помещения.

Сторонники одной точки зрения считают, что право на жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: административные акты ( решение местной администрации о предоставлении жилого помещения и ордер ) и заключенный на их основе договор найма на жилое помещение. Другими словами, если ордер - это документ, по которому гражданину предоставляется право пользования жилым помещением, то договор жилищного найма - это документ в соответствии, с которым должно осуществляться пользование жилым помещением23.

Другая точка зрения сводится к тому, что жилищное правоотношение найма жилого помещения возникает только из договора. Пока договор не заключен, у гражданина - ордеродержателя нет прав пользования жилым помещением, нет обязанности вносить квартирную плату, обеспечивать сохранность помещения и т.д.24.

С правой точки зрения более уместной видится вторая точка зрения, однако, практика пошла по такому пути, что большинство граждан получив ордер, вселяются в жилое помещение, не составляя договора социального найма жилого помещения, что однако не влечет недействительности данного договора, но лишает стороны ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания. Доказательством в данном случае может служить, в частности, открытие в жилищно-эксплуатационной организации финансового лицевого счета.