Автор работы: Пользователь скрыл имя, 05 Февраля 2014 в 14:41, реферат
Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель ) обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю ) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора .
Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо ( наймодатель ) обязуется предоставить другой стороне ( нанимателю ) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора .
Договор найма жилого помещения
считается заключенным с
Все предоставляемые
Договор коммерческого найма жилого
помещения заключается с
Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. «Жилищный фонд социального использования» предназначен для предоставления жилых помещений слабозащищенным слоям населения:
малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основании договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на условиях очередности, по правилам вселения, установленным жилищным законодательством.
Регулирование социального найма установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъектов Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору социального найма могут применяться и нормы ГК. Гражданский Кодекс содержит лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользователях) и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими для названных разновидностей договора найма жилого помещения.
3. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется «нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий». Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждан имеющие обеспеченность жилой площади на одного члена семьи ниже уровня, установленного правительством соответствующего субъекта РФ; проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений; проживающие в общежитиях и на условиях поднайма.
Наряду с нуждаемостью
в улучшении жилищных условий,
Формирование указанных
условий зависит от
В ряде нормативных актов субъектов РФ идет речь о постоянном проживании в «данной местности». Требование постоянного проживания в данном населенном пункте действует лишь при условии, если иное не установлено законодательством. Введение такой нормы способствует обеспечению нормального функционирования учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Основаниями возникновения
жилищных правоотношений в
а) постановка на учет;
б) наступление очереди
или установленных условий внеочередной получения жилья;
в) выдача ордера на жилое помещение;
г) договор социального найма жилого помещения.
Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется по месту жительства гражданина, а в случаях возможности его обеспечения жильем организацией, с которой он состоит в трудовых отношениях, при его желании - и по месту работы. Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов, представителей общественных организаций и трудовых коллективов на основании их совместного решения о предоставлении гражданину жилого помещения и ордера, выданного этой же администрацией.
Условием заключения
договора социального найма
Сторонами договора найма жило помещения являются наймодатель и наниматель.
В качестве
наймодателя по договору
Встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этим же нанимателям квартиры по договору коммерческого найма.
За нанимателем занимаемое
им жилое помещение будет
Наймодателем в договоре
социального найма может быть
только Российская Федерация,
субъект РФ или муниципальное
образование. От их имени
Наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (домоуправление и т.п.). Она заключает договоры и, будучи юридическим лицом, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу.
В договорах коммерческого и социального найма нанимателем является только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания.
Договоры социального
и коммерческого найма жилого
помещения заключаются в
4. Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако, как предусмотрел законодатель, для каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания.
Под жилым домом понимают постройку,
предназначенную для
требованиям.
Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор).
Жилая комната — обособленное стенами часть помещения, предназначенная и используемая для проживания.
Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади.
Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв. м, наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Наниматель, осуществляющий право пользования жилым помещением в виде комнаты, квартиры в многоквартирном жилом доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техническим оборудованием за пределами жилого помещения, обусловленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в долевой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума.
5. Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.
Договор коммерческого
найма жилого помещения
Если наймодатель не
выполнил обязанности
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок - до одного года. Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен права включения в договор лиц, постоянно с ним проживающих, вселения постоянно проживающих, временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на возобновление договора на новый срок, права на замену нанимателя в договоре, предоставления длительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора.
6. Одним из существенных условий, определяющих характер рассматриваемого обязательства, является цена. В договоре коммерческого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством .
Определение размера платы — право обоих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматривая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.