Договор найма жилого помещения 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Содержание

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Общие положения  договора найма  
по законодательству Российской Федерации……………………………….….….5

1.1 Стороны договора  найма жилого помещения………………………………..10

1.2 Объект договора  найма жилого помещения………………………………….13

1.3 Форма договора  найма жилого помещения…………………………………..16

1.4 Права и  обязанности сторон по договору  найма жилого помещения………19

2. Отличия договора  найма от договора аренды  
по законодательству Российской Федерации…………………………………….24

3. Расторжение  договора найма жилого помещения  
по законодательству Российской Федерации…………………………………….29

Заключение…………………………………………………………………….…....35

Список использованной литературы……………….………………………….….37 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового  положения такого договора актуально, как никогда, по ниже следующим причинам.

    Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последние годы существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

    Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает  широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров  коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

    Анализ  статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию  найма жилого помещения, и норм жилищного  законодательства показывает, что существование  двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить "пограничную зону", за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

    Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма  жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых  помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

    Во-вторых, жилые помещения являются объектами  недвижимости, что обуславливает  их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

    Новизна исследования обусловлена тем, что  данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности.

    Автор ставит перед собой задачу -  рассмотреть  и отразить сущность договора найма  жилых помещений, проблематику соотношения  гражданского и жилищного законодательства.

    Целью данной курсовой работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, раскрытие особенностей договора найма жилых помещений, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

    При написании курсовой работы была изучена и проанализирована разнообразная литература по гражданскому праву: учебные пособия, монографии, документы и материалы по исследуемой теме, статьи в современных периодических изданиях. Теоретическая база работы включает в себя, во-первых, Собрание законодательства Российской Федерации, Конституцию, Гражданский и Жилищный кодексы; во-вторых, монографии и журнальные статьи отечественных ученых-юристов, в основном таких, как Андрианов И. И., Мехтиев Ю.А., Скрипко В.Р. и др.; в-третьих, учебные пособия по гражданскому праву таких известных авторов, Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Седугин П.И.

    Вместе  с тем, разработка этой темы сегодня  явно нуждается в продолжении  в свете новых подходов, взглядов, концепций.

1 Общие положения  договора найма по законодательству РФ

    Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров. Одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения  и пользования этим помещением.

    Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671-688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РФ, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.

    Законодательство  последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

    В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие  договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

    Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому  общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений. Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ).

    Наряду  с договором найма жилого помещения  в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения.¹

    Предоставляемые по этому договору в пользование  жилые помещения расположены  в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального  использования. В статье 12 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" обозначен состав этого фонда социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.¹

    Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики, Жилищным кодексом и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, о временных жильцах ремонт жилого помещения, договор поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

    Таким образом, фактически в ГК, как и в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной жилищной политики договором найма, а договор найма - договором аренды. Последний определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. ¹

    Указанные признаки в равной мере характеризуют  договоры найма и социального найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также дает основание для вывода о том, что ст. 672 ГК РФ применяется ко всем заключенным до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

    Специфика предмета договора найма жилого помещения  во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК РФ), то есть договора, в котором права  и обязанности сторон возникают  с момента заключения договора, возмездного (ст.682 ГК РФ), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. "Двусторонность" предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

    Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ "Примерные условия договора". Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья.

    Однако, нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договор  найма жилого помещения, как и  договор социального найма, заключается  письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

    Письменный  договор найма жилого помещения  является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование  жилым помещением. В договоре социального  найма жилой площади право  нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).

    Таким образом, оба обязательства возникают  из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом - ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав - только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении "социального" жилищного правоотношения. ¹

    Возмездность  договора предполагает наличие платы  за пользование жилым помещением. Она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. Плата за коммунальные услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как "платеж за жилищные услуги", или "квартирная плата". Понятие "коммунальные услуги" включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных. В то же самое время следует отметить некорректность характеристики энергоснабжения (электро-, газо-, тепло- и т.д.) как предоставления услуг.

    Постановлением  Правительства РФ № 887 "О совершенствовании  системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения в структуру платежей граждан включена такие виды платы как:

    - плата за содержание и текущий  ремонт жилищного фонда;