Договор найма жилого помещения

    - плата за капитальный ремонт  жилищного фонда;

    - плата за наем жилья.

    Такой вид платежа, как содержание и ремонт жилищного фонда, впервые был закреплен в постановление Правительства РФ № 707. И тогда в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж - за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря, плата за услуги по техническому обслуживанию.

    Эта позиция по выделению платежа  за содержание и ремонт мест общего пользования была в дальнейшем проведена  в постановлении Правительства  РФ "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг".¹

    Разграничение в структуре платежей за жилье  необходимо по той причине, что могут  возникать вопросы об оплате, а  вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда  наниматель, допустим, фактически не проживает  в занимаемом помещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия граждан по месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются за соответствующий период от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора, канализацию, газо- и водоснабжение.

    В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора. При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК (п.3 ст.672 ГК РФ) нет ст.ст. 687 ГК и 688 ГК, регулирующих вопросы расторжения договора найма. При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесение или нарушение сроков внесения платы должны устанавливаться соглашением сторон.

    Таким образом, общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК РФ). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.

1.1.Стороны  договора найма  жилого помещения

    Рассмотрим  теперь субъектный состав договорных отношений. В них есть две стороны: кредитор и должник. В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

    Четкое  определение фигуры наймодателя  имеет значение не только при выявлении  той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных  правоотношениях по договору найма  жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.

    По  вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует  из Жилищного кодекса, на стороне  наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация. Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения. В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.

    Наймодателем  выступают гражданин или юридические  лица (как коммерческие, так и  некоммерческие организации). Гражданин  должен иметь на праве собственности  любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий  жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ст.2 ГК, ст.11НК). Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК, исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти.

    Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.

    Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.¹

    В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем  в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться электро, сантехническим и другим оборудованием.

    Отношения между нанимателем и упомянутыми  лицами регулируются соответственно нормами  Семейного кодекса РФ, Жилищного  кодекса РФ, Основ жилищной политики. Учитывая, что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.

    Разновидностью  договора найма жилого помещения  является договор найма жилого помещения  в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Наймодателем в данном случае выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанимателями являются только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты РФ. Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.

1.2.Объект  договора найма  жилого помещения

    Объектом  договора найма жилого помещения  может быть изолированное жилое  помещение, пригодное для постоянного  проживания (квартира, жилой дом, часть  квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ¹

    Из  данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения  может быть отдельная квартира или  ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение  должно быть изолированным. Не может  предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того объектом найма может служить жилой дом состоящий как из одной так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.

    Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения.

    В отличие от договора социального  найма в отношении которого жилое  помещение должно быть пригодным  для проживания, благоустроенным  применительно к условиям данного  населенного пункта и отвечать установленным  санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

    Определение «пригодности» имеет немаловажное значение, так в соответствии с  ГК, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном  жилищным законодательством, т.е. помещение  должно быть включено в состав жилых  помещений, соответствовать требованиям  строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям. Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.

    Причиной  существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. «пригодность помещения для проживания». Во-вторых, «целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц» и, в-третьих, «изолированность помещения»

    В связи с тем, что в последнее  время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – «наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым».

    Обязательное  требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств. Предъявляемые  к помещению различного рода технические  и ряд других требований тесным образом  связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности, то есть соблюдение тех или иных нормативов, отличает жилое помещение от нежилого.

    Жилые помещения предоставляются гражданам  в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ. Норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом. Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг.¹

    В принятых субъектами Российской Федерации  нормативных актах, посвященных  социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой, а полезной, т.е. общей площади  жилого помещения на одного человека. Социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека - до 33 кв.м общей площади; на семью из двух человек - до 42 кв.м общей площади.¹ Статья 39 ЖК РФ закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь.