Договор найма жилого помещения

    Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных законодательством, является обязанность нанимателя производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт.¹ Внутриквартирный ремонт подразумевает: побелку, окраску и оклейку стен, потолков, дверей, окраску полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замену оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирной проводки. С разрешения наймодателя наниматель может производить за свой счет замену санитарно-технического и иного оборудования повышенного качества. Произведенные нанимателем с письменного разрешения наймодателя улучшения за собственные средства подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение. Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению. Наниматель обязан экономно расходовать воду, газ, электрическую тепловую энергию. В случае освобождения помещения по договору найма наниматель обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в обязанность нанимателя текущего ремонта, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был  извещен заранее. В случае сдачи жилого помещения в поднаем согласовать договор с наймодателем, а при освобождении жилого помещения – сдать его наймодателю в надлежащем состоянии. 
 
 

2.Отличия  договора найма жилых помещений от договора аренды по законодательству РФ

    По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование. Юридическим  лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Основное отличие заключается именно в том, что нанимателем является юридическое лицо. Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения. Договор аренды так же как и договор найма заключается в письменной форме.

    Размер  арендуемой площади жилого помещения не ограничивается. Юридические лица, выступая арендатором жилого помещения по договору аренды, вправе предоставлять его уже по договору найма жилого помещения только для проживания граждан, которые вправе с согласия арендодателя сдавать его в поднаем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено и по договору безвозмездного пользования. Однако в любом случае императивная норма п.2 ст.671 об использовании юридическими лицами жилого помещения только для проживания граждан должна быть соблюдена. Запрещено юридическим лицам размещать в жилом помещении офисы, складские помещения.¹ Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит юридическому лицу собственнику или уполномоченному им лицу (органу).

      Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам. Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения также как и в договоре найма жилого помещения. Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды  жилого помещения, также как и в договоре найма, пользуются помещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанности. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре. Арендатор - юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор – юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды. Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором – юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые отношения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор - юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи.

    Лица, вселенные в жилое помещение  арендатором – юридическим лицом, самостоятельного права на это помещение  не имеют. Такой арендатор не вправе вселять в арендуемое помещение работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной ЖК нормы площади жилого помещения. Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор – юридическое лицо вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.

     Социальный  и коммерческий найм отличается целевой  направленностью. Социальный наем может  быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий найм - в этих разновидностях и частном жилищном фонде.

     Коммерческий  найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.

    В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17). Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.

    В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений  ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

    Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.

    Договор социального найма - бессрочный, а  согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным  договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора:  краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.¹

    В тех случаях, когда наймодатель  решил не сдавать в наем жилое  помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель  не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

    Если  наймодатель отказался от продления  договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в  течение года со дня окончания  срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

    Квартирная  плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.

    В договоре найма сохраняется понятие  членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель  и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с  нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении.

    Есть  отличия между этими двумя  видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем  будет сказано ниже.

    Таким образом, договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого – либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. ¹

    Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее  время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при  этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей  организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое. 
 

3. Расторжение договора  найма жилого помещения 

по  законодательству РФ

    Гражданский кодекс РФ устанавливает основания  и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения  относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством. Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса.

    Статьей 687 ГК определены условия, и порядок  расторжения договора коммерческого  найма жилого помещения (как уже  отмечалось выше к договору социального  найма применяются правила ст. 98 ЖК). Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями. ¹

    По  требованию наймодателя договор  найма жилого помещения может  быть расторгнут в судебном порядке  в случае невнесения нанимателем  платы за жилое помещение за шесть  месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

    Такое основание для расторжения договора найма или договора социального  найма, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики. Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

    Суд, рассматривая требование наймодателя  о расторжении договора по указанным  причинам, вправе вместо расторжения  договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т. п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок.

    Важной  новеллой является правило (п.4 ст.687 ГК РФ) о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года. Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния и в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.